Планировка дачного участка 20 соток схема: Страница не найдена — Все о планировке и ремонте

Особенности рельефа

20 соток – достаточно большая площадь, которая далеко не всегда имеет однородный рельеф. Неоднородность рельефа не стоит считать преградой, ее нужно просто правильно использовать.

Рельефные особенности территории следует элегантно подчеркнуть и удобно обустроить. Для этого необходимо разработать проект участка, предусматривающий положение всех построек, насаждений и других объектов. Особенности рельефа оказывают значительное влияние и на планирование подземных коммуникационных систем.

Можно найти готовый проект участка. Таких проектов очень много, можно подобрать идеальное решение под свой вкус и потребности.

Обычно имеющиеся в общем доступе проекты разрабатывают профессиональные дизайнеры, инженеры и архитекторы. При необходимости готовый проект можно изменить, исходя из ваших потребностей и предпочтений.

Изучите фото участка 20 соток для формирования общего понимания о будущей планировке. На основе нескольких примеров вы сможете подобрать для себя максимально подходящие решения, ориентируясь на положительные качества каждого проекта.

Форма участка

Проще всего планировать участок, имеющий квадратную или прямоугольную форму. Но, он может иметь и другую конфигурацию, что накладывает свои особенности на планирование. Участок может быть Г-образным или иметь неправильную форму.

От формы территории зависит подход к расположению построек, в том числе, относительно друг друга. От правильности расположения объектов зависит удобство перемещения по участку и нахождения в тех или иных зонах.

Особенности грунта

Почва не всегда бывает хорошей и плодородной. Во многих регионах встречаются глинистые грунты, малопригодные к выращиванию различных культур. Решить проблему можно путем дополнительного внесения плодородной почвы.

На тех местах, где будут располагаться постройки, не нужна плодородная земля. Но, зоны для высадки растений стоит предварительно засыпать пригодным для выращивания грунтом.

Поэтому предварительно рекомендуется взять пробы грунта для определения плодородности. От особенностей почвы также зависит выбор насаждений, которые в нем можно выращивать.

Водоемы и грунтовые воды

От глубины и положения грунтовых вод зависит планирование подземных коммуникаций и фундамента. Эти параметры также необходимо учитывать при бурении скважин.

Расположение грунтовых вод играет роль и при выборе места для высадки деревьев. Причем необходимо учитывать особенности корневой системы того или иного растения.

Для некоторых насаждений близкое расположение грунтовых вод недопустимо. В других случаях наоборот нужна высокая влажность почвы. При наличии небольшого водоема, его можно превратить в оригинальный декоративный объект.

Постройки

Планировка участка обычно начинается с построек. Если на участке уже имеются те или иные объекты, следует провести оценку их состояния и функциональности.

Возможно ветхие строения придется снести, а в некоторых вы и вовсе не нуждаетесь. Объекты в хорошем состоянии или пригодные к ремонту можно внести в ваш проект.

Стороны света

Важно разобраться с расположением сторон света. Это позволит оценить уровень освещенности в разное время суток. Также на основе этой информации можно понять, какие и насколько сильные ветра здесь будут преобладать.

План участка должен обязательно предусматривать эти нюансы. В том числе, на стороны света необходимо ориентироваться при размещении построек, зонировании, обустройстве сада и огорода.

Насаждения на участке

Если на участке уже есть определенные насаждения, не торопитесь от них избавляться. На развитие новых деревьев или кустарников могут уйти годы. А участок без деревьев будет смотреться пустынным и бедным. Здоровые насаждения стоит внести в ваш проект ландшафтного дизайна.

Зонирование территории

Необходимо спланировать расположение всех жилых, декоративных и функциональных объектов. В том числе, следует определить места расположения насаждений.

Данный процесс принято называть зонированием территории. К обустройству каждой зоны следует подходить внимательно, учитывая ее функциональное назначение. При этом все зоны должны сливаться в одну общую стилистическую картину.

Участок принято делить на несколько зон:

Жилой комплекс. Дом на участке 20 соток может быть достаточно большим, желательно, чтобы его фасад выходил на южную сторону, это даст максимум естественного света в течение дня. Можно предусмотреть отдельный гостевой дом. В жилую зону также часто включают беседки и подобные сооружения.

Хозяйственные постройки. Сюда можно отнести баню, погреб, здание для оборудования систем водоснабжения и отопления, склад, гараж, сарайчики и т. д.

Зона отдыха. Здесь можно расположить беседку и приспособления для барбекю, водоем, детскую и (или) спортивную площадку. К дизайну этой зоны следует подойти особенно внимательно, поскольку здесь важную роль играет эстетика. Водоемом может служить небольшой водопад, ручеек или озерцо.

Сад и огород. Место для плодовых и овощных растений. Эту зону следует размещать на территории с самым плодородным грунтом. Если таковой не имеется, почву можно удобрить или завезти чернозем.

Для разделения зон используются декоративные элементы, живые изгороди, миниатюрные заборчики и т. п. решения. Определившись с нужными зонами, внесите их в проект.

Что касается стилистики, то здесь все зависит исключительно от вашей фантазии. Это может быть классика, хай-тек, ландшафтный пейзаж, акцент на роскоши и т. д.

Идей для ландшафтного дизайна очень много. Прежде всего нужно ориентироваться на ваши предпочтения и потребности. Изучайте готовые планы и фото ландшафтного дизайна, на основе которых постепенно создавайте собственный уникальный проект.

Фото ландшафтного дизайна участка 20 соток

Также рекомендуем посетить:

Преимущества и проблемы зеленого пояса

1 Выгоды и проблемы зеленого пояса

ОЭСР обнаружила, что реакция предложения жилья на спрос в Великобритании была самой слабой среди развитых стран, в значительной степени из-за политики зеленого пояса. Концепция зеленого пояса была впервые представлена ​​для Лондона в 1938 году, прежде чем Закон о городском и сельском планировании 1947 года позволил местным властям определять статус самостоятельно. Политика была введена для сдерживания разрастания городов после огромной послевоенной жилищной застройки и значительно расширилась в период с 1951 по 1964 год.С 1979 года зеленый пояс увеличился вдвое и покрыл 13 процентов земли в Англии (в то время как только 2,3 процента покрыто зданиями).

Хотя зеленый пояс остается неизменно популярной политикой и предотвращает разрастание городов, он не является бесплатным. Альтернативная стоимость зеленого пояса — это отсутствие земли под застройку, в результате чего строится меньше домов и выше цены. Новые дома в Великобритании примерно на 40 процентов дороже за квадратный метр, чем в Нидерландах, несмотря на то, что там на 20 процентов больше людей на квадратный километр, чем в Англии.Кроме того, цена принуждения к развитию городских территорий заключается в том, что города теряют общественные земли, используемые на местном уровне, или сады, которые обычно имеют более высокий уровень биологического разнообразия, чем земли зеленого пояса.

Переосмысление зеленого пояса в индивидуальном порядке

Один из подходов, который могут использовать города, — это переосмысление зеленого пояса в каждом конкретном случае. Как показано на Рисунке 4, в пределах 25 минут ходьбы от железнодорожного вокзала в наших успешных городах есть 59 600 гектаров зеленых поясов и 140 000 гектаров с учетом местных властей.Нет необходимости «бетонировать» участки желаемой земли, поскольку вместо этого города могут обозначать земли зеленого пояса низкого качества, которые подходят для жилья, близко к успешным городам и имеют хорошие связи с ними, при этом защищая землю, имеющую ценность для сообществ.

Рисунок 4: Зеленые зоны рядом с транспортом

Источник: DCLG (2007), территория Зеленого пояса предоставлена ​​местными властями Англии. Содержит данные судебного обзора © Crown Copyright и право на базу данных 2014 г., а также данные Агентства по охране окружающей среды.

Рисунок 3: Цифры для анализа зеленого пояса

Для оценки доступной земли в зеленой зоне используются железнодорожные станции или станции метро, ​​сигнализирующие о доступности. Вокруг каждой станции нанесен 2-километровый буфер, отражающий 24-минутную прогулку на средней скорости. Предполагается, что после удаления земли, уже покрытой застройкой, 60% территории можно будет застроить. Это позволяет создавать инфраструктуру и услуги, а также защищать земли, пригодные для эксплуатации.Предполагается, что застройка будет вестись при низкой плотности застройки в пригородах — 40 жилищ на гектар, что немного ниже среднего показателя по стране, составляющего 43 дома на гектар для нового жилищного строительства. Оценки также устраняют ограничения планирования, не относящиеся к зеленому поясу: районы выдающейся природной красоты, древние лесные массивы, особые заповедники, особые охраняемые районы, участки особого научного интереса и местные природные заповедники.

Если бы 60 процентов земель зеленого пояса вблизи железнодорожных станций можно было бы застроить под жилье с низкой средней плотностью (40 жилищ на гектар), это позволило бы создать дополнительную инфраструктуру и защитить наиболее ценные для общества земли, а также помещения. для 1.4 миллиона новых домов в черте города, что составляет лишь 5,2 процента от их общего числа зеленых поясов. Если бы то же самое было сделано для включения зон зеленых поясов в местные органы власти, которые окружают эти города, это дало бы землю для более 3,4 миллиона новых домов.

Очевидно, что многие из этих сайтов будут выполнять важные локальные роли, и поэтому разработка не должна происходить на односторонней основе. Однако оценка этой земли на индивидуальной основе позволила бы местным властям вывести на рынок значительный объем земли, которая является нежелательной или плохого качества.Эта земля была бы жизнеспособной для развития и была бы близка к рабочим местам и инфраструктуре успешных городов.

Строительство в среднем в пригородах позволит улучшить существующие дороги и инфраструктуру, а также защитить районы, наиболее ценные для общества. Кроме того, более низкая плотность могла бы унять опасения некоторых местных жителей перед многоквартирными домами или плотными жилыми массивами.

Рисунок 4: Как работает обозначение зеленого пояса?

Для того, чтобы освободить или пересмотреть землю зеленого пояса, местный орган власти излагает предложение в проекте местного плана.Проект передается в Инспекцию по планированию, которая, действуя от имени Государственного секретаря, может отклонить или изменить части плана, если они будут сочтены несостоятельными.

Правительство призвало советы использовать гибкие возможности, изложенные в Основах национальной политики планирования, для адаптации зон зеленых поясов к местным условиям. Некоторые местные власти определили землю в своих основных стратегиях для строительства жилья, имеющего стратегическое значение, но другие, ограниченные местной политикой, призвали к усилению национальной поддержки изменений.

Зеленый пояс остается чрезвычайно спорным политическим вопросом. В октябре государственный секретарь по делам общин и местного самоуправления издал указание, что неудовлетворенный спрос на жилье не является достаточным в качестве «исключительных обстоятельств» для изменения зеленого пояса. Поэтому крайне важно, чтобы национальные политики правильно оценивали издержки — нынешнего всеобъемлющего подхода, сохраняющего все земли зеленого пояса, вместо того, чтобы анализировать их качество на индивидуальной основе — наряду с выгодами.

смерть мечты? на JSTOR

Право на барбекю на заднем дворе, бассейн и достаточно места для игр с мячом — заветный аспект австралийской загородной мечты. Примером этого служит концепция квартала в четверть акра как обязательного стандарта для всех. Однако рост цен на землю, демографический сдвиг от нуклеарной семьи и императивы устойчивости и изменения климата могут противоречить этому утопическому идеалу.Поскольку австралийские города планируют повысить плотность и консолидацию городов, уместно поставить под сомнение сохраняющуюся валюту квартала в четверть акра. Обследование четырех пригородов в Аделаиде, Южная Австралия, исследует предпочтения домовладельцев по ряду факторов физического дизайна, включая размер квартала и наличие сада. Результаты опроса предоставляют важные доказательства для политиков в то время, когда в австралийских городах все более очевидны радикально новые формы жилья в виде квартир и ориентированных на общественный транспорт.

Town Planning Review является одним из ведущих мировых журналов по городскому и региональному планированию с момента его основания в 1910 году. TPR — это хорошо зарекомендовавший себя журнал о городском и региональном планировании, который имеет широкую международную читательскую аудиторию и является основным форумом для общения между исследователями и студентами, политическими аналитиками и практиками. Включены статьи по всем аспектам городского и регионального планирования из широких областей теории, политики, практики, реализации и методологии.Широко приветствуемая читателями, функция «Точка зрения» TPR дает возможность выразить личное мнение по актуальной теме, в то время как Форум по вопросам политики и Форум по обзору позволяют обсуждать политику планирования и публикации. TPR редактируется университетами Ливерпуля, Манчестера и Университета Клемсона в США и поддерживается международным редакционным советом, который является источником журнала с богатым дисциплинарным и междисциплинарным опытом.

Liverpool University Press (LUP) — третье старейшее университетское издательство Великобритании, которое с 1899 года опубликовало выдающиеся исследования, в том числе работы лауреатов Нобелевской премии.LUP быстро расширилась в последние годы и теперь издает около 100 книг и 33 журнала в год, специализирующихся на литературе, современных языках, истории и визуальной культуре. В 2015 году компания LUP получила награду IPG Academic and Professional Publisher of the Year, а также премию Bookseller Industry Awards в категории Независимый академический, образовательный и профессиональный издатель года. «Издательство Ливерпульского университета — одна из величайших историй успеха в сложных условиях современной академической публикации». — Профессор сэр Джонатан Бейт

Глоссарий — VPA

Этот глоссарий представляет собой руководство по толкованию агентством VPA часто используемых терминов планирования *.Полный список источников можно найти внизу страницы.

Обычно используемые термины планирования:

20-минутный район: Концепция 20-минутного района заключается в том, чтобы дать мельбурнианцам возможность «жить локально» — удовлетворять большинство своих повседневных потребностей в 20 минутах ходьбы, езды на велосипеде или на местном общественном транспорте от их дома. . Вы можете узнать больше об этом на сайте planmelbourne.vic.gov.au/highlights/healthy,-vibrant-and-inclusive-neighbourhoods

А

Культурное наследие аборигенов: Закон о наследии аборигенов 2006 года определяет культурное наследие аборигенов как «.. Места аборигенов, предметы аборигенов и человеческие останки аборигенов .. »

Активный фасад : Фасад здания, который используется для активизации и взаимодействия с улицей. Например кафе.

Активный транспорт: Транспорт, требующий физической активности, как правило, ходьба и езда на велосипеде.

Центры деятельности: Области, в которых сосредоточены услуги, трудоустройство, жилье, транспорт и социальное взаимодействие. Они варьируются по размеру и интенсивности использования от небольших районных центров до крупных пригородных центров и крупных мегаполисов.

Адаптивность : проектирование зданий для различных целей с течением времени в ответ на меняющиеся потребности в пространстве.

Доступное жилье: Жилье, соответствующее потребностям ряда домохозяйств с очень низким и умеренным доходом, и его стоимость (будь то выплаты по ипотеке или арендная плата) позволяет этим домохозяйствам покрывать другие основные жизненные расходы.

Агломерация: Расположение предприятий в непосредственной близости друг от друга, что позволяет им добиваться повышения производительности и эффективности за счет большой клиентской базы, обмена знаниями и доступа к квалифицированным работникам.

Удобство : Приятные или удовлетворительные аспекты места, которые способствуют его общему характеру и удовольствию жителей или посетителей. Может включать доступ к услугам и хорошо спроектированным общественным местам.

Квартира: Жилище, расположенное выше или ниже уровня пола другого жилого дома и является частью здания, состоящего из двух или более жилых домов.

Дата утверждения: Дата начала реализации схемы планирования или дата объявления в правительственной газете штата Виктория об утверждении поправки к схеме.

Артефакт: Любой объект, созданный или модифицированный аборигенами, часто каменные инструменты или деревянные предметы. Группа артефактов (особенно каменных орудий), расположенных на поверхности земли, называется разбросом артефактов. Разбросанные на поверхности артефакты являются материальными остатками прошлой деятельности аборигенов и являются наиболее часто встречающимся типом памятников в Виктории. Они дают представление о прошлой деятельности аборигенов, в том числе информацию о типах поселения, диете, производстве каменных орудий и других видах образа жизни.

Arterial Road: Дорога более высокого уровня, обеспечивающая движение от умеренных до больших объемов на относительно более высоких скоростях, обычно используемая для междугородних или междугородных поездок, часто соединяющаяся с автострадами. Закон о дорожном хозяйстве 2004 г. включает в себя конкретное определение магистральных дорог: «дорога, объявленная магистральной дорогой в соответствии с разделом 14». Заявленные магистрали находятся в ведении правительства штата.

Австралийские аборигены: Обычно относится к первым народам материковой части Австралии, но не включает жителей региона Торресова пролива.Иногда используется для обозначения обоих.

В

Биоразнообразие: Разнообразие всех форм жизни, различных растений, животных и микроорганизмов, содержащихся в них генов и экосистем, частью которых они являются.

Brownfield: термин, используемый для обозначения земли и застройки, где участок находится в установленной городской зоне, но первоначальное промышленное использование больше не подходит для сегодняшних нужд или требований, например Альтона Северная. Примечание: участки браунфилда могли подвергнуться загрязнению окружающей среды в той или иной форме.

Бюджет : оценка доходов и расходов за определенный период времени. Кроме того, бюджет штата или местного самоуправления — это официальный годовой финансовый отчет, в котором представлены предполагаемые доходы и расходы правительства на финансовый год.

Высота здания: Расстояние по вертикали от естественного уровня земли до крыши или парапета в любой точке.

Форма постройки : сочетание характеристик здания, включая его стиль, обработку фасада, высоту и площадь покрытия.

С

Углеродный след: Показатель парниковых газов, выбрасываемых в атмосферу в результате деятельности человека, компании, города или страны.

Центральный деловой район (CBD): Оригинальная планировка улицы Мельбурна «Ходдл-Грид», ограниченная рекой Ярра, Спринг-стрит, Ла-Троб-стрит и Спенсер-стрит, а также треугольной зоной на севере, ограниченной Викторией, Пил и Ла. Тробовые улицы.

Центральный город: Территория во внутреннем регионе, где расположены основные функции столицы и общественные объекты, а также несколько районов, определенных для серьезных и стратегических изменений.Это больше, чем центральный деловой район Мельбурна.

Председатель : Лицо, ответственное за собрание или организацию (председатель или председатель).

Изменение климата: Долгосрочное изменение температуры Земли и погодных условий, которое обычно прямо или косвенно связывается с деятельностью человека, такой как сжигание ископаемого топлива, расчистка и сжигание растительности.

Адаптация к изменению климата: Действия, предотвращающие или минимизирующие неблагоприятные воздействия изменения климата.

Смягчение последствий изменения климата: Действия, направленные на предотвращение или сокращение выбросов парниковых газов, способствующих изменению климата.

Вовлеченность сообщества: Вовлеченность сообщества — это запланированный процесс с конкретной целью работы с организациями, заинтересованными сторонами и сообществами для формирования решений или действий члена сообщества, заинтересованных сторон или организации в отношении проблемы, возможности или результата.

Общественные объекты: Инфраструктура, предоставляемая правительственными или неправительственными организациями для размещения ряда услуг, программ и мероприятий по поддержке сообщества.Это включает в себя возможности для образования и обучения; здоровье в первые годы жизни и общественные услуги; общественное искусство и культура; спорт, отдых и досуг; справедливость; добровольные и религиозные и аварийные службы. Например: детский сад и библиотеки.

Общественное жилье: Относится к типу социального жилья, находящегося в ведении некоммерческого социального жилья. Общественное жилье предлагает безопасное, доступное, арендуемое жилье для людей из семей с очень низким и средним доходом, нуждающихся в жилье.

Комплексный план развития (CDP) : Альтернативой структурному плану является Комплексный план развития. Чтобы обеспечить скоординированное развитие стратегических объектов в будущем, перед изменением зонирования земель потребуется подготовка Комплексного плана развития (CDP). План будет касаться землепользования, формы застройки, ландшафтного дизайна, транспорта и доступа, дренажа и других требований инфраструктуры для поддержки поэтапного развития.CDP включается в схему планирования посредством применения зоны комплексного развития (CDZ). CDP и CDZ чаще всего применяются для крупных или сложных проектов. Это отличается от структурного плана, который обычно применяет ряд средств управления планированием, включая сочетание зон и наложений.

Зона комплексной застройки (CDZ): Зона комплексной застройки — это инструмент планирования, который формализует допустимые виды использования в пределах территории, чтобы гарантировать, что любое развитие земли соответствует CDP.CDZ находится в схеме планирования.

Совет : группа людей, избранных для управления делами определенной области — в Виктории 79 советов, вместе они часто называются местными органами власти.

D

Делегирование: Полномочия (например, принимать решения или устанавливать правила), которые посредством документа могут быть переданы другому лицу или органу — например, министр планирования может делегировать управление схемами планирования VPA.

Департамент окружающей среды, земли, водных ресурсов и планирования (DELWP): DELWP объединяет в Виктории функции планирования, местного самоуправления, окружающей среды, энергетики, развития пригородов, лесов, управления чрезвычайными ситуациями, изменения климата и водоснабжения в один отдел для укрепления связей между окружающая среда, сообщество, промышленность и экономика. Для получения дополнительной информации посетите: www.delwp.vic.gov.au

План взносов на развитие (DCP): Взносы на развитие — это платежи или неденежные работы, средства или услуги, предоставляемые разработчиками для обеспечения инфраструктуры, необходимой для удовлетворения будущих потребностей сообщества.

Распределенная энергия: Электроэнергия, которая вырабатывается на месте и возвращается в распределительную сеть.

E

Восточный регион: Включает муниципалитеты Нокс, Маннингем, Марунда, Монаш, Уайтхорс и Ярра.

Экосистемные услуги: Выгоды, которые люди получают от здоровых экосистем. К ним относятся услуги снабжения, такие как еда и вода; регулирующие услуги, такие как борьба с наводнениями и болезнями; культурные услуги, такие как духовные, развлекательные и культурные блага; и вспомогательные услуги, такие как круговорот питательных веществ, которые поддерживают условия для жизни на Земле.

Старейшина: Человек в общинах аборигенов, которого уважают и консультируют за его опыт, мудрость, знания, происхождение и понимание. Часто их называют «хранителями знаний» или «библиотеками» сообщества. Старший не обязательно означает возраст.

Установленные городские районы: Районы Мельбурна, которые были урбанизированы в течение как минимум нескольких десятилетий или полностью застроены.

Ф

Мелкозернистый: городская среда с пространствами человеческого масштаба, смешанным использованием, относительно узкими улицами и межквартальными переходами, способствующими разнообразным занятиям и пешеходной доступности.

Рамочный план : Координационный план высокого уровня, который устанавливает направление политики (видение) и пространственную структуру для зоны роста, района обновления городов, кластера или регионального города. Рамочный план:

• Излагает видение будущего определенной области
• Направляет устойчивое развитие в долгосрочной перспективе
• Определяет шаги, необходимые для управления ростом
• Определяет ключевые проекты и инфраструктуру, необходимую для поддержки роста, и
• Обеспечивает более определенную среду для принятия решений о государственных и частных инвестициях

Центры грузовых операций (FAC): Термин «Центр грузовых операций» определяет ключевой узел, где происходят интенсивные грузовые и логистические операции.Эти центры могут включать порты, аэропорты, железнодорожные станции, интермодальные терминалы, производственную деятельность, склады и распределительные центры.

F rontage: Трасса перед участком. Если участок примыкает к двум или более дорогам, обращен к той, к которой обращено здание или предполагаемое здание.

Будущая городская структура : Будущая городская структура относится к будущему предполагаемому использованию земли, форме застройки и инфраструктуре.

G

Gazette / al: The Victoria Government Gazette предоставляет официальные уведомления о решениях или действиях, предпринятых губернатором штата Виктория, правительственными органами, правительственными департаментами, местными советами, компаниями и отдельными лицами, или информации от него.Решения по планированию, такие как одобрение министерством поправок к схемам планирования, публикуются в Государственном вестнике штата Виктория. Подробнее см. Https://www.gazette.vic.gov.au/

Статистический район столицы Большого Мельбурна: Стандартное статистическое определение Австралийского бюро статистики, которое отличается от границы Мельбурна, используемой в плане Мельбурн. Он представляет собой функциональную степень города, включая людей, которые живут в городских районах города, а также людей, которые регулярно общаются, делают покупки или работают в городе, но живут в небольших городах и сельской местности, окружающей город.Он простирается до Бахус-Марша на западе, Лэнсфилда и Кинглейка на севере, Уорбертона и Ланг-Ланга на востоке.

Greenfields: greenfield / дополнительная информация /

Зеленая экономика: Экономика, в которой экономический рост и здоровье наших природных ресурсов поддерживают друг друга, а рынок, бизнес и правительство лучше отражают ценность природы.

Гринфилд: Незастроенные земли, предназначенные для жилой или промышленной / коммерческой застройки, как правило, на окраине столичного Мельбурна.См. Greenfields выше.

Выбросы парниковых газов: Атмосферный газ, который поглощает и испускает инфракрасное или тепловое излучение, вызывая парниковый эффект. Типичные парниковые газы включают двуокись углерода, метан, закись азота и хладагенты.

Зеленые клинья: В соответствии с частью 3AA Закона о планировании и охране окружающей среды 1987 г. определяется как «земля, которая описывается в схеме городского планирования как находящаяся за пределами границ роста города».Есть 12 определенных зеленых клиньев, охватывающих части 17 муниципалитетов.

Общая площадь застройки: Общая площадь участка, исключая загороженные земли, основные дороги и другие дороги с четырьмя и более полосами движения.

Площадь роста: Районы на окраине мегаполиса Мельбурн вокруг основных региональных транспортных коридоров, которые предназначены для крупномасштабных изменений в течение многих лет с сельской местности на городскую. У Мельбурна есть семь областей роста — Кардиния, Кейси, Хьюм; Мелтон, Митчелл, Уиттлси и Виндхэм.

Планы коридора роста: Правительственный документ, устанавливающий направление долгосрочного стратегического планирования для создания более устойчивого сообщества в регионах роста.
https://vpa.vic.gov.au/greenfield/growth-corridor-plans/

H

Округа здравоохранения и образования: Места для объединения синергетических услуг в области здравоохранения и / или образования для улучшения доступа к интегрированным услугам, улучшения результатов, развития кадров здравоохранения и образования и предоставления экономических выгод (таких как инновации и создание рабочих мест).Эти участки могут предоставлять только медицинские услуги, только образование или сочетание медицинских и образовательных услуг.

Объект наследия: Объекты наследия могут включать мебель, обломки кораблей, реликвии, археологические артефакты, оборудование, транспортные средства и предметы повседневного обихода, которые способствуют пониманию истории Виктории. Исторические места и объекты в Виктории имеют государственное или местное значение. Исторические места и объекты в Виктории имеют государственное или местное значение.

Место наследия: Местом наследия может быть участок, территория, здание, группа зданий, строение, археологический объект, дерево, сад, геологическое образование, место окаменелостей или другое место природного или культурного значения и связанные с ним земли. Все муниципалитеты содержат важные объекты наследия.

Hoddle Grid: Схема сетки улиц, составляющих центральный деловой район Мельбурна, ограниченного рекой Ярра, Спринг-стрит, Ла-Троб-стрит и Спенсер-стрит, а также треугольный район на севере, ограниченный улицами Виктория, Пил и Ла Троб.Сетка была разработана Робертом Ходдлом в 1837 году.

Плотность жилья: Количество жилищ в городской зоне, деленное на площадь занимаемой ими жилой земли, выраженное в количестве жилищ на гектар.

Человеческий масштаб : Пропорциональное отношение физического окружения (такого как здания, деревья, дороги) к человеческому измерению. Сохранение человеческого масштаба означает, что конструкции не воспринимаются как подавляющие на уровне земли, а городская среда легко доступна для ходьбы.

Я

Инфраструктура: Основные объекты и сети (например, здания, дороги и инженерные сети), необходимые для функционирования местного сообщества или общества в целом. Инфраструктура может быть предоставлена ​​частным сектором (местные дороги, детские сады, торговые центры) или государством (детские сады, школы, железные дороги).

План взносов на инфраструктуру (ICP): Взносы на инфраструктуру помогают финансировать основные работы и услуги для новых сообществ.
https://www.planning.vic.gov.au/__data/assets/pdf_file/0027/9558/Overview-of-ICP-System.pdf

Внутренний регион: Включает муниципалитеты Мельбурн, Порт-Филлип и Ярра-Сити.

Внутренний юго-восточный регион: Включает муниципалитеты Бейсайд, Борундара, Глен Эйра и Стоннингтон.

Интегрированное управление водными ресурсами: Подход к планированию, который объединяет все аспекты водного цикла, включая управление сточными водами, водоснабжение, управление ливневыми водами и очистку воды, обеспечивая экологические, экономические и социальные выгоды.

Интермодальный грузовой терминал: Место для передачи груза с одного вида транспорта на другой: например, между автомобильным и железнодорожным транспортом.

Экономика, основанная на знаниях и инновациях: Производство и услуги, основанные на наукоемкой деятельности, способствующей ускоренному техническому и научному прогрессу. Их ключевая характеристика — большая зависимость от интеллектуальных способностей, чем от физических затрат или природных ресурсов.

л

Оценка пригодности земли: Оценка физической способности земли выдерживать определенные виды использования с учетом ее управления и без длительного воздействия на окружающую среду на территории.

Жизнеспособность: Показатель качества жизни жителей города, используемый для сравнения городов по всему миру. Он включает социально-экономические, экологические, транспортные и рекреационные меры.

Органы местного самоуправления: Взаимозаменяемы с советом

Территория местного самоуправления : Территория местного самоуправления охватывает территории Австралии.Инкорпорированные территории — это юридически обозначенные части штата или территории, за которые несут ответственность инкорпорированные местные органы управления (советы).

Локализованное заявление о планировании: Долгосрочная политика для будущего планирования и развития территорий, определенных как имеющие значение для более широкого викторианского сообщества.

Основы политики местного планирования (LPPF): Это устанавливает местный контекст стратегической политики для муниципалитета. LPPF

• Стратегическое заявление муниципалитета
• Особые правила местного планирования

https: // www.Planning.vic.gov.au/planning-schemes/planning-scheme-structure

Местный центр города: Городские центры, которые являются важным центром сообщества и могут использоваться в различных целях для удовлетворения местных потребностей. Доступен для жизнеспособного населения путем пеших прогулок, езды на велосипеде, а также на местных автобусах и на общественном транспорте, ведущим к одному или нескольким основным или крупным городским центрам. Он должен быть достаточного размера, чтобы вместить супермаркет.

Лот: Часть (состоящая из одного или нескольких участков) любой земли (кроме дороги, заповедника или общей собственности), показанная на плане, которая может быть утилизирована отдельно и включает в себя единицу или вспомогательную единицу на зарегистрированный план территориального деления и земельный или вспомогательный участок на зарегистрированном кластерном плане.

Низкоуглеродный город: Город, основанный на низкоуглеродных источниках энергии с минимальным выбросом парниковых газов.

м

Main Street: Функция центра активности, где жизнеспособность и активность создаются за счет ориентации пользователей на улицу и обеспечения того, чтобы основным адресом всех розничных магазинов была улица. Обычно это скорее соединительная улица, чем магистральная дорога.

Основные центры деятельности : Пригородные центры, обеспечивающие доступ к широкому спектру товаров и услуг.Они имеют разные атрибуты и выполняют разные функции, при этом некоторые обслуживают более крупные субрегиональные водосборы. План Мельбурн определяет 121 основной центр деятельности.

Генеральный план : План, определяющий, как будет развиваться отдельный участок землевладения или группа связанных участков. Он может включать в себя направление движения транспорта, распределение пространств и предоставление открытого пространства и ключевых объектов. Обычно он более подробный, чем структурный план.

Столичные центры деятельности: Центры высшего уровня с разнообразными возможностями трудоустройства, услугами и жилым фондом, поддерживаемые хорошим транспортным сообщением.Существующие центры согласно плану Мельбурн включают Бокс-Хилл, Бродмидоуз, Данденонг, Эппинг, Футскрей, Фонтан-Гейт / Нарре-Уоррен, Франкстон, Рингвуд и Саншайн. Будущие центры будут включать Локерби и Тулерн.

Метрополитен Мельбурн: Территория, покрытая Баньюле, Бейсайд, Борундара, Бримбанк, Кардиния, Кейси, Даребин, Франкстон, Глен Эйра, Большой Данденонг, залив Хобсонс, Хьюм, Кингстон, Нокс, Маннингем, Марибирнонг, Мароунда, Мельбурне Мелтон, Монаш, Долина Муни, Морленд, полуостров Морнингтон, Ниллумбик, Порт Мельбурна, Порт-Филлип, Стоннингтон, Уайтхорс, Уиттлси, Виндхэм, Ярра и Ярра, а также территория в пределах границ городского роста в Схеме планирования Митчелла.

Тоннель метро : Тоннель метро Мельбурна — это проект, включающий в себя строительство пяти новых станций метро. Новые поезда высокой пропускной способности будут проходить через туннель метро, ​​освобождая больше поездов по железнодорожной сети Мельбурна. Для получения дополнительной информации см .: https://metrotunnel.vic.gov.au/

Министр планирования : Министр планирования отвечает за ряд функций и в определенных обстоятельствах имеет право вмешиваться в вопросы, связанные с процессами планирования и сохранения наследия.

Министр может:

• изменить схему планирования без обычных требований к уведомлению
• продвигает обработку поправки к схеме планирования
• взять на себя ответственность за рассмотрение заявки на планирование советом
• взять на себя ответственность за заявку на планирование, которая находится в Викторианском гражданском и административном трибунале (VCAT)
• берет на себя ответственность за рекомендации по регистрации и разрешениям в соответствии с Законом о наследии, которые рассматриваются Советом по наследию или VCAT.

Эти полномочия предусмотрены Законом о планировании и охране окружающей среды 1987 года , Законом о наследии 1995 года и Законом о гражданских и административных трибуналах штата Виктория 1998 года .

Смешанное использование: поощряет сочетание различных видов землепользования, торговых, коммерческих и жилых в одном месте или в одном здании. Чтобы способствовать разнообразию землепользования, сгруппируйте несколько видов деятельности и обеспечьте долгосрочное взаимодействие помимо традиционных 9:00 — 17:00.

Участок смешанного использования : Участок смешанного использования — это территория, которая используется для различных целей. Например: жилые, коммерческие, городские и общественные объекты. Термин «смешанное использование» может также включать смешанное использование между зданиями (например, магазины рядом с квартирами) или внутри зданий (например, магазин на крыше жилого дома).

Зона смешанного использования : Зонирование, целью которого является обеспечение ряда жилых, коммерческих, промышленных и других видов использования, которые дополняют функцию смешанного использования местности.

Муниципальное стратегическое заявление (MSS): MSS — это краткое изложение ключевых целей стратегического планирования, землепользования и развития муниципалитета с соответствующими стратегиями и действиями. Он обеспечивает:

• Ссылка на корпоративный план совета и структуру планирования
• Стратегическая основа для местного содержания схемы планирования, такая как местная политика и выбор зон и перекрытий
• Стратегическая основа для принятия решений ответственным органом

MSS динамический.Он периодически пересматривается и дополняется, чтобы убедиться, что он отвечает меняющимся потребностям сообщества. MSS находится в схеме планирования. Для получения дополнительной информации см .: https://www.planning.vic.gov.au/planning-schemes/planning-scheme-structure

Муниципалитет : город или район, в котором действует местное самоуправление. Обычно администрируется Советом.

N

NAIDOC: Национальный комитет по соблюдению Дня аборигенов и островитян. Для получения дополнительной информации посетите https: // www.naidoc.org.au/

Национальные кластеры занятости и инноваций (NEIC): Назначенная концентрация занятости, отличающаяся сильным ядром национально значимых предприятий и учреждений сектора знаний, которые вносят важный вклад в национальную экономику и положение Мельбурна в мировой экономике.

Местная растительность: Растения, произрастающие в Виктории, включая деревья, кустарники, травы и травы.

Стихийные бедствия: Стихийное явление, которое может причинить вред людям, имуществу или окружающей среде, включая изменение климата, лесные пожары, наводнения и повышение уровня моря.

Центры деятельности по соседству : Местные центры, которые обеспечивают доступ к местным товарам, услугам и возможностям трудоустройства и обслуживают потребности окружающего сообщества.

Чистая площадь застройки: — Земля в пределах территории, доступная для застройки. Сюда не входят загороженные земли, магистрали, железнодорожные коридоры, историческое наследие, школы и общественные объекты, а также открытое общественное пространство. Он включает участки, местные улицы и соединительные улицы.Чистая застроенная площадь может быть выражена в гектарах (т. Е. NDHa).

Чистая рабочая зона: Отдельные промышленные / торговые площади, не включая центры городов.

Чистая жилая площадь: То же, что и чистая застроенная территория, но без учета коммерческой / торговой составляющей городских центров и других существующих или разрешенных нежилых видов землепользования (например, участков для гольфа).

Северный регион: Включает муниципалитеты Баньюл, Даребин, Хьюм, Митчелл (частично), Морленд, Ниллумбик и Уиттлси.

O

Открытое пространство: Земля, обеспечивающая отдых на природе, досуг и / или экологические преимущества и / или визуальные удобства.

Наложение / с: Наложение — это положение государственного стандарта, составляющее часть набора положений в Положениях по планированию Виктория (VPP). Каждая схема планирования включает в себя только те перекрытия, которые необходимы для реализации стратегии для ее муниципального района. Каждый оверлей решает одну проблему или связанный набор проблем (например, наследие, лесные пожары или наводнения).Карты схемы планирования идентифицируют земли, затронутые наложениями. Не на всю землю влияет наложение, но если к участку земли относится несколько проблем, можно использовать несколько наложений. Наложения должны иметь стратегическое обоснование и быть связаны с муниципальным стратегическим заявлением и политикой местного планирования. На многих надписях есть графики, в которых указаны местные цели и требования. Многие оверлеи предъявляют требования к разработке, а не к использованию. Требования наложения применяются в дополнение к требованиям зоны.Ни один из них не важнее другого. Наложения не меняют назначение зоны.

-П

Пригородные районы: Находятся за зелеными клиньями и состоят из районов местного самоуправления с преимущественно сельским характером, расположенных полностью или частично в 100-километровом радиусе от Мельбурна.

Орган планирования: Орган планирования — это любое лицо или орган, которым предоставлено право подготовить схему планирования или поправку к схеме планирования.Министр является органом планирования и может уполномочить любого другого министра или государственный орган подготовить поправку к схеме планирования. Министр также является органом планирования в отношении земель, не входящих в состав какого-либо муниципального округа, например земель, подпадающих под Схему планирования альпийских курортов, Схему планирования порта Мельбурн и Схему планирования французских островов и песчаниковых островов. Совет является органом планирования для своего муниципального района и для любой территории, прилегающей к его муниципальному району, на который уполномочен министр.Для получения дополнительной информации см. Https://vpa.vic.gov.au/about/

Plan Melbourne: Plan Melbourne 2017–2050 — это стратегия городского планирования, разработанная правительством штата, которая определяет будущую форму города и штата на следующие 35 лет. План Мельбурна, объединяющий долгосрочное землепользование, инфраструктуру и транспортное планирование, излагает стратегию поддержки рабочих мест и роста, опираясь на наследие Мельбурна: самобытность, ответственность и устойчивость.Для получения дополнительной информации https://www.planmelbourne.vic.gov.au/the-plan

Панели планирования Victoria: Панель планирования позволяет общественности участвовать в процессе планирования и принятия решений по охране окружающей среды. Они самостоятельно оценивают предложения по планированию, рассматривая поступившие предложения, проводя слушания и составляя отчеты. Группы по планированию являются только советниками и дают рекомендации. Окончательное решение остается за соответствующими установленными законом органами или министром планирования.Для получения дополнительной информации посетите: https://www.planning.vic.gov.au/panels-and-committees/planning-panels-victoria

Разрешение на застройку: Разрешение на застройку — это юридический документ, который дает землевладельцу разрешение на использование или застройку земли определенным образом. Обычно он включает условия и утвержденные планы, которые необходимо соблюдать. Соответствующий совет несет ответственность за принятие решений по заявкам на получение разрешения на планирование, если только министр планирования не назначит себя ответственным органом.

Разрешение на планирование выдается в соответствии с Законом о планировании и охране окружающей среды от 1987 г. , который разрешает определенное использование или развитие определенного участка земли — обычно при определенных условиях. Планировщики совета могут посоветовать, требуется ли разрешение на планирование и почему. Разрешение на планирование гарантирует, что:

• землепользователей расположены надлежащим образом
• зданий и землепользований не конфликтуют между собой
• на характер местности не наносится вреда
• разработка не повлияет пагубно на окружающую среду
Не изменены и снесены
• объектов культурного значения.

Разрешение на строительство не следует путать с разрешением на строительство.

Разрешение на строительство — это юридический документ, который выдается до начала строительства, чтобы гарантировать, что здание соответствует минимальным требованиям безопасности для здоровья и удобства жителей и населения. Строительство связано с безопасными методами строительства и рассматривает, соответствуют ли строительные работы строительным нормам, Строительным нормам Австралии и соответствующим австралийским стандартам.

Схема планирования: В документе, утвержденном правительством штата Виктория, излагаются цели, политика и меры контроля за использованием, развитием и защитой земель для каждого муниципалитета штата Виктория.

Схема планирования контролирует землепользование и застройку в муниципальном районе. Он содержит политику государственного и местного планирования, зоны и перекрытия, а также другие положения, которые влияют на то, как можно использовать и развивать землю. Каждая схема планирования состоит из карт и постановления, содержащего положения о планировании. Схема планирования является нормативным документом, и каждый муниципалитет в штате покрывается одним.

Поправка к схеме планирования: Изменения схемы планирования называются поправками, и процесс изложен в Законе о планировании и охране окружающей среды 1987 .Поправка может включать изменение карты схемы планирования (например, изменение зонирования), изменение письменной части схемы или и то, и другое.

Утверждения Post-PSP: Утверждения подразделения, требуемые различными органами, чтобы разрешить выдачу Свидетельства о праве собственности на земельный участок. В зонах роста Мельбурна процессы подразделения следуют после завершения Плана структуры участка.

План инфраструктуры участка: Раздел в плане структуры участка, который определяет приоритетные региональные и местные требования к инфраструктуре для будущего планирования и инвестиций советом и правительственными учреждениями.Он также указывает на приоритетность предоставления инфраструктуры в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе.

План структуры участка (PSP): Подробные генеральные планы для будущего развития коридора роста, основанные на планах коридора роста. В планах указаны согласования транспортных маршрутов, центров городов, сетей открытых пространств, плотности жилых районов, а также промышленных и рабочих мест.

Основная грузовая сеть (PFN): Основная грузовая сеть является частью более крупной транспортной сети, по которой будет сосредоточено движение тяжелых грузов.Это будет достигнуто за счет увеличения пропускной способности сети по перемещению грузов и обеспечения управления сетью для сокращения времени в пути и повышения надежности движения грузов.

Основная сеть общественного транспорта (PPTN): PPTN — это установленный законом инструмент планирования землепользования, который поддерживает комплексное планирование землепользования и транспорта, обеспечивая уверенность планировщикам и сообществу в отношении местоположений, которые обслуживаются или будут обслуживаться высококачественными общественный транспорт.PPTN отражает сеть текущих и надежных высококачественных услуг общественного транспорта. Он разработан для поддержки интегрированного планирования транспорта и землепользования, поощряя более разнообразную и плотную застройку рядом с высококачественным общественным транспортом, чтобы помочь поддержать использование общественного транспорта.

Закон о конфиденциальности: Закон о конфиденциальности 1988 года (Закон о конфиденциальности) — это австралийский закон, регулирующий обработку личной информации о физических лицах. Личная информация — это информация или мнение об идентифицированном человеке или физическом лице, которое может быть идентифицировано в разумных пределах.

Государственное жилье: Жилье для долгосрочной аренды, находящееся в собственности государства. Его цель — разместить семьи с очень низким и средним доходом, которые больше всего в нем нуждаются.

Общественная сфера : Включает в себя все области, свободно доступные для общественности, включая парки, площади, улицы и переулки.

Развязка общественного транспорта: Места, где люди могут получить доступ или пересесть на несколько маршрутов и видов общественного транспорта. Например, между поездом и автобусом или автобусной станцией с несколькими маршрутами в крупном центре деятельности.

R

Рамсарские угодья водно-болотных угодья: Водно-болотные угодья, внесенные в список имеющих международное значение в соответствии с Конвенцией о водно-болотных угодьях, проведенной в Рамсарской конвенции, Иран в 1971 году.

Региональные планы роста: Планы, обеспечивающие широкое региональное планирование землепользования и развития в восьми регионах Виктории, разработанные в рамках партнерства между местными органами власти и государственными агентствами и властями.

Региональная Виктория: Включает все муниципалитеты за пределами столичного Мельбурна (кроме части Митчелл-Шира в пределах границ роста городов).

Возобновляемая энергия: Энергия, которая поступает из ресурсов, которые естественным образом пополняются в человеческом масштабе времени, таких как солнечный свет, ветер, дождь, приливы, волны и геотермальное тепло.

Жилые зоны: Земля, пригодная в первую очередь для проживания, обычно включается в одну из трех жилых зон — жилую зону района, жилую зону общего пользования или зону роста жилой застройки.

Район жилого квартала e предусматривает ограниченную застройку земель на установленных территориях, которые были определены как имеющие особые значения соседства, наследия, окружающей среды или ландшафта, которые отличают землю от других частей муниципалитета или прилегающих территорий.

Общая жилая зона e применяется к земле в районах, где ожидается рост и разнообразие жилья. Ожидается, что тип предоставляемого жилья со временем будет развиваться, чтобы обеспечить более разнообразные формы жилья, но не за счет существующих открытых садов.

Жилая зона роста применяется к земельным участкам, определенным как подходящие для увеличения жилищной застройки, например, к участкам реконструкции городов и местам с хорошим доступом к услугам и транспорту. Эти зоны включают центры деятельности и городские центры.

Устойчивость: Способность отдельных лиц, сообществ, учреждений, предприятий, систем и инфраструктуры выживать, адаптироваться и расти в ответ на вызовы. Мельбурн включен в сеть 100 устойчивых городов. Более подробную информацию о 100 устойчивых городах можно найти здесь: https://www.100resilientcities.org/.

Восстановление ресурсов: Извлечение полезных материалов или энергии из потока отходов.

Ответственный орган: Ответственный орган по заявкам на получение разрешения на планирование — обычно соответствующий муниципальный совет, но в некоторых ситуациях может быть VPA.

S

Дерево со шрамами : Дерево, раненное аборигенами при извлечении куска коры для изготовления каноэ, убежища или посуды. Некоторые деревья были помечены только для церемониальных целей.

Расписания: Вместе со Структурой политики местного планирования (LPPF) графики являются средством включения местного содержания в схемы планирования. Они используются для дополнения основных положений пункта государственного стандарта, зоны или наложения в схеме планирования, адаптируя ее к местным обстоятельствам и локально определенным целям.Это означает, что графики являются ключевым инструментом для реализации целей и стратегий в MSS. Расписание может быть включено только в том случае, если это предусмотрено соответствующим положением VPP. График должен использовать формат, указанный в Министерском указании о форме и содержании схем планирования. Для получения дополнительной информации о расписаниях см. Практическую заметку по планированию № 10 — Написание расписаний .

Дополнительное жилище: Дополнительное отдельное жилище построено на том же участке земли, что и основное жилище.

Неудача: Горизонтальное расстояние от границы или здания.

Shape Victoria: Инструмент онлайн-консультаций, разработанный VPA, для жителей Виктории, чтобы понять и внести свой вклад в решения, определяющие будущее Виктории.

Совместное или совместное использование: Когда советы, школы и общественные организации собираются вместе, чтобы планировать, строить и в некоторых случаях совместно управлять одним объектом, который будет использоваться несколькими поставщиками услуг.Например. использование школы как объекта для более широкого использования в сообществе.

Общая дорожка : Внедорожная дорожка для езды на велосипеде и пеших прогулок.

Социальное жилье: Некоммерческое жилье, находящееся в собственности и управлении с основной целью достижения социальных целей, таких как доступная арендная плата, ответственное управление, гарантия владения и удобное расположение по отношению к службам занятости. Этот термин охватывает государственное жилье и включает жилье, находящееся в собственности или под управлением жилищных ассоциаций, а также общественное жилье.

Социальная инфраструктура: Включает в себя все объекты, услуги и сети, которые помогают семьям, группам и сообществам удовлетворять свои социальные, медицинские, образовательные, культурные и общественные потребности.

Доступ к солнечной энергии: Способность собственности, улицы или открытого пространства получать солнечный свет.

Южный регион: Включает муниципалитеты Кардиния, Кейси, Франкстон, Большой Данденонг, Кингстон и полуостров Морнингтон.

Основы государственной политики планирования (SPPF): Каждая схема планирования включает SPPF, содержащий общие принципы землепользования и развития в Виктории.Органы планирования и ответственные органы должны учитывать эти общие принципы и конкретные политики в своем интегрированном процессе принятия решений.

Государственные промышленные зоны: Стратегически расположенный земельный участок, пригодный для крупного промышленного развития, связанный с Главной грузовой сетью и транспортными воротами.

Законодательное планирование: Основным инструментом законодательного планирования является схема планирования. Законодательное планирование — это процесс принятия решений путем выдачи разрешений на новое использование и развитие.Он включает в себя подготовку и выполнение плановых положений для схемы планирования.

Стратегическое планирование: Стратегическое планирование — это исследование и формулирование политики или стратегии для реализации целей и задач, касающихся конкретных видов землепользования или территорий. Стратегическое планирование также включает мониторинг и оценку последствий положений для землепользования и развития.

Программа оптимизации для роста: Программа, финансируемая правительством штата и управляемая VPA.Он направлен на оказание поддержки и наращивание потенциала советов в региональной Виктории и столичном Мельбурне. Более подробную информацию можно найти здесь: vpa.vic.gov.au/streamlining-for-growth-program/

Структурный план : План реализации концепции или концепции участка. Он может включать в себя предлагаемое зонирование земель и меры контроля за зданиями, планы предоставления инфраструктуры, предлагаемые вклады в развитие, стратегии решения таких проблем, как дренаж, и назначенные участки для более детального генерального планирования.

Представлений: Письменная переписка против изменения схемы планирования. Любое лицо, которое считает, что на него может повлиять поправка к схеме планирования, может подать письменное заявление в орган планирования при условии, что необходимая информация будет представлена ​​в определенные сроки.

Как написать заявку

Излишек государственной земли: Участки, идентифицированные как излишки для государственных нужд.

Устойчивое развитие: Подход к развитию, который направлен на удовлетворение потребностей настоящего без ущерба для способности будущих поколений удовлетворять свои собственные потребности.Он имеет экономические, социальные и экологические аспекты.

Устойчивый транспорт: Перевозка другими видами транспорта, кроме одноместных автомобилей. Включает пешие прогулки, езду на велосипеде, автобусе, трамвае, поезде и попутную поездку.

т

Топография: Расположение естественных и искусственных физических особенностей местности.

Традиционные владельцы: Люди, которые через принадлежность к группе или клану по происхождению несут ответственность за заботу о конкретной стране.Традиционный владелец уполномочен говорить от имени страны и ее наследия в качестве старшего традиционного собственника, старейшины или, в последнее время, зарегистрированного претендента на титул коренного населения.

Развитие, ориентированное на транзит: Компактные, удобные для пешеходов, многофункциональные поселки, сосредоточенные на высококачественных системах общественного транспорта. Развитие, ориентированное на транзит, помогает решать растущие проблемы изменения климата и глобальной энергетической безопасности за счет создания плотных, удобных для пешеходов сообществ, которые значительно сокращают потребность в вождении и энергопотреблении.

Транспортный шлюз: Порты, аэропорты и межгосударственные терминалы, которые служат ключевыми пунктами для перевозки пассажиров и грузов в Викторию и из нее, а также играют важную экономическую роль и создают рабочие места.

U

Рамки городского дизайна: Рамки городского дизайна — это инструменты стратегического планирования, которые излагают комплексное видение дизайна для желаемого будущего развития городских территорий. Они переводят широкие цели схемы планирования и / или плана территориальной структуры в практические действия по городскому проектированию на местном уровне.

https://www.planning.vic.gov.au/__data/assets/pdf_file/0018/12744/PPN17-Urban-Design-Frameworks_July-2015.pdf

Городской лес: Все деревья и другая растительность в городе, а также почва и вода, которые поддерживают его.

Городское озеленение: Выращивание растений везде, где это возможно, в городах, чтобы способствовать покрытию городской растительности и обеспечивать связь с природой.

Граница городского роста (UGB): В выпущенной в 2002 году стратегии развития города, известной как Melbourne 2030 , была установлена ​​граница городского роста (UGB) вокруг Мельбурна, чтобы лучше скоординированно управлять внешним расширением.Цель UGB — направить рост городов в районы, которые лучше всего могут быть обеспечены соответствующей инфраструктурой и услугами, а также защитить другие ценные пригородные земли (и природные объекты) от давления городского развития.

UGB распространяется на городские районы мегаполиса Мельбурн. Более подробную информацию можно найти здесь: greenfield / more-information / urban-growth-граница-ключевые-факты /

Зона городского роста (UGZ): Законодательная зона, которая применяется к землям, которые были определены для будущего городского развития, обычно в районах Гринфилдс.Назначение УГЗ:

• Для реализации Основ политики государственного планирования и Основ политики местного планирования, включая муниципальное стратегическое заявление и политику местного планирования.
• Для управления переходом земель вне городских территорий в земли городов в соответствии с планом территориального устройства.
• Предусмотреть различные виды использования и застройку земли в целом в соответствии со структурным планом участка.
• Для ограничения городского использования и застройки территорий, определенных для городского развития в плане территориальной структуры.
• Обеспечить дальнейшее использование земли за пределами города до тех пор, пока не произойдет городская застройка в соответствии с планом территориального устройства участка.
• Обеспечить, чтобы до применения плана структуры участка использование и застройка земли не наносили ущерба будущему городскому использованию и развитию земли.

Эффект городского острова тепла: локализованный эффект нагрева в городских районах, вызванный концентрацией твердых поверхностей, таких как тротуары, стены и крыши, которые сохраняют тепло и излучают его обратно в окружающую среду

Реконструкция города: относится к крупномасштабной реставрации и / или перепланировке недостаточно используемых городских территорий.Для получения дополнительной информации см. Ссылку.
https://vpa.vic.gov.au/urban-renewal/

Городской круговорот воды: Круговорот воды в городской среде. Отличается от естественного городского круговорота воды переносом воды через построенную инфраструктуру и высокой скоростью стока, создаваемой непроницаемыми поверхностями.

В

Получение стоимости: Государство получает часть дополнительной экономической стоимости, создаваемой государственными инвестициями, деятельностью и политикой.Эти действия могут генерировать альтернативные потоки доходов, активы или другую финансовую ценность для правительства, которые могут помочь в финансировании этих инвестиций и деятельности.

Создание ценности: Осуществление увеличивает общественную ценность с точки зрения экономических, социальных и экологических результатов. Это повышение общественной ценности выходит за рамки того, что обычно может быть достигнуто как прямое следствие соответствующих государственных инвестиций.

Повышение стоимости: Повышение будущей экономической и социальной стоимости за счет строительства значительной инфраструктуры или изменения зонирования земли.Повышение ценности часто упоминается в контексте получения части ценности для обеспечения более широких общественных благ.

Вт

Проходимость: Степень, в которой окружающая среда поддерживает ходьбу как вид транспорта, например, обеспечивая частые, безопасные и привлекательные маршруты, соединяющие общие точки происхождения и назначения троп. См. 20-минутный район.

Водосберегающий городской дизайн: Интеграция городского водного цикла в городской дизайн для минимизации ущерба окружающей среде и улучшения рекреационных и эстетических результатов.

Западный регион: Включает муниципалитеты Бримбанк, Хобсонс-Бей, Марибирнонг, Мелтон, Долина Муни и Виндхэм.

Z

Зоны: Схема планирования использует зоны для обозначения земли для определенных целей, таких как жилые, промышленные или деловые. У зоны будет свое предназначение и набор требований. Он определит, требуется ли разрешение на планирование, и вопросы, которые необходимо рассмотреть перед принятием решения о предоставлении разрешения. Стандартные зоны для общегосударственного применения изложены в VPP.Эти зоны используются во всех схемах планировки по мере необходимости. Каждая схема планирования включает только те зоны, которые необходимы для реализации ее стратегии, как указано в ее MSS. Нет возможности изменять зоны или вводить локальные зоны. Тем не менее, некоторые зоны имеют расписания с учетом местных условий, например, зона смешанного использования и жилая зона в сельской местности.

Источники:

• План Мельбурна на 2017-2050 годы
• Глоссарий Arden
• Статья 72 Положений о планировании штата Виктория
• Руководство PSP
• Глоссарий Виктории по планированию
• Оксфордский словарь
• Малогабаритный корпус код

* Обратите внимание, что этот глоссарий призван дать пользователям более четкое представление о терминах планирования, но его следует использовать только в качестве руководства.VPA не несет ответственности за неправильное толкование или определение вышеуказанных терминов. См. Заявление об ограничении ответственности VPA здесь, .

Новый план развития Мумбаи — это больше недвижимости для девелоперов

«Как только земля в какой-либо стране стала частной собственностью, домовладельцы, как и все другие люди, любят пожинать там, где никогда не сеяли, и даже требуют арендной платы для его натуральных продуктов ».

Эти слова принадлежат не какому-то радикальному социалисту, а покровителю классической экономической мысли — шотландскому философу Адаму Смиту.Здесь Смит ссылается на непростую проблему экономической ренты или монополистического контроля над землей, который позволяет землевладельцам просто на основании их собственности извлекать стоимость, созданную другими в результате производственной деятельности.

На обычном языке арендная плата — это то, что мы платим за временное использование чего-либо. Экономисты принимают более широкое определение: нетрудовой доход, получаемый просто от владения или контроля над ресурсом, сверх затрат на превращение этого ресурса в фактор производственной деятельности.

Например, пекарь зарабатывает на производстве и продаже хлеба, что является нормальной прибылью для ее усилий и вложений. Однако арендная плата, которую она платит своему домовладельцу, помимо того, что ему нужно для содержания и управления магазином, представляет собой экономическую ренту. Это будет выше, если магазин находится рядом с важным железнодорожным вокзалом или рядом с жилым районом. Именно государственные и частные инвестиции в окрестности и связанная с ними экономическая деятельность приносят арендодателю этот непредвиденный доход.Поэтому одна из центральных проблем городской политики состоит в том, чтобы найти способы получить этот нетрудовой доход от рантье и реинвестировать его в общую инфраструктуру и услуги.

Система городского планирования предоставляет такую ​​возможность перераспределения. Однако планирование также может быть настроено для создания больших возможностей для получения ренты, концентрации богатства и сохранения неравенства, и, следовательно, важно обращать внимание на то, как планы города влияют на предложение земли, структурируют землепользование и (пере) распределяют стоимость земли.

За прошедшие десятилетия система планирования Мумбаи превратилась в инструмент отчуждения все больше и больше дорогостоящих земель частным застройщикам, передачи затрат на строительство новым покупателям жилья, позволяя правительству и застройщикам получать арендную плату и создавать инфраструктуру, которая приносит пользу очень немногие, пренебрегая потребностями очень многих.

Планирование развития в Мумбаи

Прошло шесть лет с тех пор, как Муниципальная корпорация Большого Мумбаи (MCGM) начала подготовку третьей итерации своего 20-летнего плана развития (DP).Общественные «предложения и возражения» были приглашены четыре раза для разных частей и на разных этапах ее подготовки. В феврале 2015 года была выпущена первая версия, но после широкого возражения она была отправлена ​​для «исправлений». Пересмотренная версия была выпущена в 2016 году, рассмотрена Комитетом по планированию в 2017 году и отправлена ​​в правительство штата для утверждения. Правительство штата в настоящее время — заменяющие полномочия местных властей — внесло в план множество изменений, и общественная реакция была снова вызвана.

Однако DP — лишь один из многих планов, проектов и мероприятий, которые влияют на результаты развития в Мумбаи. Множество агентств на центральном уровне и уровне штата, действующие в городе, влияют на формирование города — часто в нарушение или независимо от DP. За десятилетия DP превратился в документ, который занимается только зонированием землепользования, резервированием земель, индексами жилой площади (FSI) и подзаконными актами, и оставался в значительной степени безразличным к положениям инфраструктуры, на которые влияет развитие земель: водоснабжение , транспорт, канализация, удаление отходов, борьба с наводнениями, борьба с загрязнением, гигиена окружающей среды и т. д.За исключением общественного транспорта, очень мало систематических обследований и исследований в этих секторах, если таковые вообще проводятся, для подготовки и модификации ДП.

Последствия этого ограниченного подхода на протяжении десятилетий все чаще проявляются в последние годы: наводнения 2005 года, которые были результатом мелиорации земель и неспособности спланировать дренажные системы и системы борьбы с наводнениями; давка на Эльфинстонском мосту, неспособность системы планирования модернизировать инфраструктуру в соответствии с изменением землепользования; пожар в ресторане на Камала Миллс — результат плохо разработанных и неукоснительных норм пожарной безопасности; и недавние выводы Doctors For You о высоких показателях заболеваемости туберкулезом в реабилитационных зданиях — следствие неоднократных и дискриминационных «послаблений» в подзаконных актах для малообеспеченных жителей.

Паническое бегство по Эльфинстонному мосту. Кредит: PTI

Все это трагические обвинения в адрес местной системы планирования города, которая свела «застройку» к резервированию, выдаче разрешений на строительство, таких как FSI и передаваемые права на застройку, и смягчению подзаконных актов. Тем не менее, учитывая его ограниченные масштабы как «план землепользования», давайте посмотрим на ПП Мумбаи, сосредоточив внимание на его предложениях, касающихся предложения земли, доступности, структур стимулов и перераспределения стоимости земли.

Разблокировка земли для «доступного» жилья

В 2007 году правительство Махараштры отменило Закон о потолке и регулировании городских земель (ULCRA). С тех пор, как он был принят во время чрезвычайного положения в 1976 году, этот весьма несовершенный законодательный акт, предназначенный для перераспределения городских земель, был признан главной причиной неспособности города производить доступное жилье. Планировщики и политики выступали против этого «ограничительного» закона, который ограничивал предложение земли, создавал искусственный «дефицит» и завышал цены на недвижимость.

Однако, когда подвергавшаяся критике ULCRA была окончательно отменена, она не смогла зафиксировать ни единого скачка в постоянно растущих ценах на недвижимость в городе. Очевидно, что ни принятие ULCRA, ни его отмена не помогли достичь каких-либо предполагаемых целей благосостояния, которые обещали его сторонники или противники. Точно так же открытие городских текстильных заводов должно было расширить предложение жилой площади и снизить цены. Произошло обратное.

Каковы бы ни были причины невыполнения этих обещаний, очевидно, что аргументы в пользу увеличения предложения земли для обеспечения доступности жилья снова и снова опровергаются.Тем не менее, DP стремится достичь большей части своего амбициозного миллиона единиц жилья за счет открытия 3330 гектаров новых территорий, ранее выделенных как зоны без развития (NDZ, всего 2100 гектаров), зоны отдыха и развития туризма в северо-западных пригородах. Горай-Манори и Уттан (1100 га), а также городские солончаки (130 га), которые в настоящее время классифицируются как экологически уязвимые районы в рамках прибрежной зоны регулирования (CRZ-I).

Кредит: Адам Кон / Flickr (CC BY-NC-ND 2.0)

Даже если мы отложим в сторону более сложные и важные вопросы обеспечения инфраструктуры, социальных последствий и экологических рисков, открытие новых земель, наконец, сделает жилье доступным в дорогом Мумбаи, где средние размеры билетов на небольшие квартиры с одной спальней превышают 1 рупий. крор?

Есть веские причины для сомнений. DP определяет «доступный» только с точки зрения размеров дома: 30 квадратных метров — это дом с более слабой секцией (EWS), 45 квадратных метров — дом для группы с низким доходом (LIG) и 60 квадратных метров — для группы со средним уровнем дохода. (МИГ) дом.Сорок процентов этих единиц будут составлять заменяющих единиц — произведенных за счет реконструкции существующих поселений скваттеров, планировок MHADA и собственности с контролируемой арендной платой. Остальные будут построены в основном на этих новых «разблокированных» землях за счет стимулирования разработчиков. Когда три десятилетия назад эти земли были выделены как НДЗ, это были периферийные земли с небольшой коммерческой ценностью. Сегодня это первоклассные районы, и когда они будут зонированы под жилое использование с привлекательными стимулами, их потенциальная ценность будет еще больше повышена, что сделает эти районы готовыми для землевладельцев и застройщиков «пожинать то, что они никогда не засевали».

Мы должны вспомнить разработку схемы развития пригородных районов Повай в конце 1980-х, когда 93 гектара земли были освобождены от ULCRA при условии, что они будут использованы для строительства «доступного» жилья его застройщиком. Земля была сдана в аренду по цене 1 рупий за гектар, и девелопер согласился построить половину общей застроенной площади как единицы площадью 40 квадратных метров, а оставшуюся половину — как единицы площадью 80 квадратных метров. На самом деле, как известно жителям Мумбаи, по схеме был построен роскошный городок, где многие из этих «доступных» единиц были объединены и проданы как большие квартиры.Высокий суд отметил, что застройщик «явно, грубо и возмутительно» проигнорировал важное требование строительства квартир меньшего размера для доступного жилья.

Согласно предложенному Мумбаи DP, «доступное жилье» будет производиться двумя способами: застройка прилегающих земельных участков площадью более двух гектаров, называемых зонами особого развития (SDZ). Здесь ожидается, что застройщики (или государственные органы) застройят или передадут Муниципальной корпорации (MCGM) 30% земельной площади под доступное жилье (с минимальным регулированием) и 28% под объекты инфраструктуры вместо права на застройте оставшиеся 42% земли с более высоким ИУ в качестве свободной продажи.Другой метод — это развитие зарезервированных или незарезервированных участков, опять же со стимулированием FSI, если землевладелец строит и передает более мелкие участки в MCGM.

В пересмотренном проекте плана развития (RDDP), который был направлен правительству в 2016 году, проводится различие между «доступным жильем» (AH) и «реабилитацией и переселением» (R&R). Последний проект объединяет эти два правила в одно. Минимальная плотность многоквартирных домов для таких застроек будет составлять 325 единиц на каждые 1.0 FSI, что означает, что плотность многоквартирных домов составляет 4.0 Развитие FSI может доходить до 1300 единиц на гектар. Это представляет собой беспрецедентное признание перенаселенности жилых домов и неудовлетворительных условий жизни без учета социальных последствий такой среды.

На протяжении десятилетий на городское развитие Мумбаи значительно влияли его планы развития, хотя их реализация была весьма ограниченной. Предоставлено: Reuters / Вивек Пракаш / Files

Земля и социальная инфраструктура

На протяжении десятилетий на городское развитие Мумбаи значительно влияли его планы развития, хотя их реализация была весьма ограниченной.Было израсходовано всего 36% от предполагаемой стоимости реализации первого DP, подготовленного в 1964 году, а его достижение в натуральном выражении было еще хуже. План 1991 года, в ответ на это плохое выполнение первого плана, ввел так называемые рыночные «инструменты планирования», такие как дополнительный индекс площади пола (высота здания в соответствии с размером участка), передача прав на застройку (TDR) и резервирование жилья (AR). Все эти инструменты представляют собой стимулы, предлагаемые землевладельцам для достижения общественных целей — реабилитации объектов, социальных объектов, дорог и т. Д.

Однако, несмотря на их введение, только 33% предложений Плана 1991 г. были выполнены за 25 лет. В идеале это потребовало бы переоценки этих инструментов, тем более что их стимулы со временем увеличивались за счет последовательных неизбирательных модификаций DCR правительством штата. Однако планировщики Мумбаи предположили, что реализация DP 1991 г. пострадала из-за недостаточного увеличения стимулов на .

Возьмем, к примеру, заявление в пересмотренном плане развития о том, как можно достичь резервирования в социальной инфраструктуре: «RDDP 2034… предлагает формулу, наиболее мотивированную до настоящего времени , чтобы резервирование больше не рассматривалось как несправедливое навязывание, а как положительный опыт [для землевладельцев] за пределами обычных незарезервированных земель и их потенциала.”

Причина, по которой планирование превратилось в искусство предлагать такие стимулы землевладельцам и застройщикам, заключается просто в том, что они занимаются реализацией своих предложений. Модальность планирования, основанная на вере в то, что неограниченная деятельность частных интересов принесет общие выгоды, проста.

Согласно этому образу мышления, одобренному политиками, социальные городские цели могут быть достигнуты только путем отчуждения земли частным застройщикам: обитатели трущоб получат « бесплатное » жилье, даже если в крайне неблагополучной среде обитания, только если частные застройщики получат земля.Школы, медицинские центры и другая важная социальная инфраструктура могут быть созданы только в том случае, если землевладельцам будет разрешено эксплуатировать свою собственность сверх допустимых пределов. Доступное жилье может быть достигнуто только в том случае, если экологически уязвимые соляные болота города будут переданы строителям для получения прибыли от ветра. Неформальные поселенцы, перемещенные, чтобы освободить место для инфраструктуры «мирового класса», будут переселены в поселки R&R, построенные застройщиками на периферии, и взамен им будет разрешено продавать TDR в районах с высокой стоимостью.

Земельное финансирование и реализация

Но подход DP к развитию, который финансирует социальную и физическую инфраструктуру только за счет новых застроек или перепланировки, имеет два серьезных недостатка: во-первых, затраты на создание инфраструктуры в значительной степени будут нести те, кто будет покупать новое жилье или коммерческие площади. Это делает жилые и коммерческие помещения еще более недоступными. Во-вторых, поскольку предоставление инфраструктуры и жилья зависит от рыночного производства, достижение целей развития пострадает, если рыночная активность снизится или если проекты не будут казаться жизнеспособными.

Большая часть реализации DP (что составляет примерно 93,5% стоимости) будет достигнута в «партнерстве» с частным сектором, через маршрут бронирования жилья. Другими словами, вагон общественного развития был привязан к спекуляциям с недвижимостью. Опыт этой формы извлечения благ за счет субсидирования затрат оказался весьма удручающим. Помимо упомянутого ранее низкого уровня реализации ПП 1991 г., показательна эффективность программы реабилитации трущоб: за 20 лет в рамках этой схемы было произведено только около 160 000 единиц, несмотря на ее амбиции произвести 800 000 единиц за пять лет.

Городская муниципальная корпорация рассматривает DP в качестве основного источника дохода, получаемого за счет взимания страховых взносов, взаимозаменяемых компенсационных FSI и сборов за отклонения. Все это способы, с помощью которых часть стоимости земли присваивается MCGM и государством. Ключевой вопрос, который следует здесь задать: насколько эффективно система планирования учитывает рост стоимости земли, особенно те, на которые влияют ее предложения и вмешательства? И что еще более важно, насколько справедливо реинвестируются в предоставление общественных товаров и услуг?

Помимо низкого уровня реализации ДП 1991 г., упомянутого ранее, эффективность программы реабилитации трущоб поучительна: за 20 лет в рамках этой схемы было произведено только около 160 000 единиц, несмотря на ее амбиции произвести 800 000 единиц за пять лет.Кредит: Reuters

На самом деле городские планировщики стремились субсидировать особые интересы, а не общие. MCGM планирует потратить 450 крор на строительство 36-километровой огражденной беговой и велосипедной дорожки вдоль водопровода Танса в северном пригороде после того, как лишили собственности тысячи проживающих там семей. Очевидно, что это инфраструктура для очень небольшого количества велосипедистов-любителей. Точно так же он планирует потратить тысячи крор на проекты инфраструктуры, ориентированные на автомобили, такие как прибрежная дорога, которая предназначена для повышения стоимости земли в малонаселенных северо-западных пригородах Мадх-Марве, вместо того, чтобы инвестировать в транспортные потребности большей части население города.Доступность с точки зрения местоположения требует, чтобы новые земельные участки обслуживались доступным транспортом; MCGM вместо этого пытается голодать и приватизировать доступный городской автобусный транспорт. Другими словами, система планирования все больше ориентируется на обслуживание элитных домов, а не на перераспределение выгод за счет предоставления субсидированного жилья, транспорта, здравоохранения и образования.

Спекулятивное планирование

В RDDP говорилось об аренде жилья, в отчете Комитета по планированию благоустройство трущоб рассматривалось как вариант (хотя и только как приложение).Последний проект, представленный правительством для общественного изучения, покончил с обоими. Поощрение домовладения и подход, основанный на стимулах (ре) девелопменте, превратили планирование в спекулятивное предприятие: значительные средства вкладываются в продвижение рыночной активности, и цели плановиков все больше переплетаются с целями участников рынка недвижимости.

Это также привело к коренной трансформации социальной концепции жилья. Дом стал не столько местом для жизни, сколько финансовым активом или средством накопления богатства.Наша система планирования сделала всех нас либо спекулянтами с недвижимостью, либо неизбежно зависимыми от спекуляций с недвижимостью.

Все может быть по-другому, но потребуется фундаментальный сдвиг в нашем подходе к земле и экономической ренте. Расширение государственной собственности на землю — это одна из ответных мер, позволяющая обобществить ренту. Общинная собственность на землю (или земельные трасты), снимая землю с рынка, отделяет стоимость дома от земли, на которой он находится — это позволяет получить доступное жилье, демократический контроль над землепользованием, а также реинвестировать арендную плату в строительство общественной инфраструктуры.Точно так же во всем развивающемся мире программы по сокращению жилищной бедности сосредоточены на выводе неформальных домов на официальный рынок путем обеспечения гарантий владения жильем и содействия модернизации поселений.

Без таких мер, направленных на захват и перераспределение стоимости земли, маловероятно, что система планирования Мумбаи когда-либо обеспечит адекватное и доступное жилье. Подход DP, предусматривающий открытие дополнительных земель, усиление стимулов и ослабление нормативных требований, снова нацелен на обслуживание мощной машины недвижимости Мумбаи.Он основан ни на чем, кроме количественного взгляда на человеческую жизнь, лишенного каких-либо качественных проблем. Как и в предыдущих трех циклах, даже в этот раз может появиться много «предложений и возражений» по поводу последней версии Мумбаи DP. Но аспекты, которые должны быть затронуты, носят более общий характер: постепенное вторжение в публичный город приватизированного; создание крайне несовершенной среды обитания и возрастающая роль системы планирования в сохранении социального и пространственного неравенства.

Хуссейн Индоревала преподает теорию планирования и жилищного строительства в Институте архитектуры и окружающей среды имени Камлы Рахеджа Видьянидхи (KRVIA) в Мумбаи.

Ч04

Глава 2. Контекст планирования

Содержание — Назад — Вперед

В этой главе исследуется контекст планирования для рынков. Как они функционируют и какова их роль в сообществе, будет варьируются в зависимости от того, расположены ли они в сельской местности, городок, пригород или центр города.

А краткая история роста поселения

Розничная торговля обычно является одним из основных видов коммерческой деятельности населенные пункты. Во многих случаях рынки обеспечивают доминирующую форме торгового объекта и являются основным землепользованием. В понимание контекста рынков, следовательно, это также необходимо понять их отношение к процессу урбанизация.

До XIX века типичный город или рыночный городок в Европа располагалась вокруг рыночной площади, которая была не только географический центр поселения, а также социальный и коммерческое сердце.а также религиозная и культурная направленность сообщество. Открытая площадка рыночной площади обслуживала широкий набор функций. предоставление торговых площадей, а также развлекательная программа. Эти рыночные площади часто планировались из начало. Во многих других случаях, особенно в сельской местности, рынки возникли в результате спонтанного роста. Слет разносчиков, когда они начинают делать это в заданном месте и регулярно время, создаст ядро ​​рынка.Этот образец продолжается сегодня во многих странах.

Индустриализация европейских городов привела к появлению спроса на недорогие магазины, и это часто встречалось создание специализированных рыночных структур. В Англии для Например, около 400 частных парламентских актов были приняты во время 19-го века, чтобы позволить строительство рыночных залов для проходят, как в центре городов, так и в новых пригородных области. Подобные события произошли и в других странах Европы, особенно в Испании и Франции (см. диаграмму 8).

Индустриализация также привела к изменению характер и организация городов и поощрение желания для загородного проживания. В 20 веке основное влияние на расположение новых жилых массивов и связанных с ними объектов розничной торговли было появление автомобиля как основной вид общественного транспорта. В США для Например, население пригородных территорий в 1950-х годах выросло на 30 человек. раз больше, чем в центре города и расстояния между пригородом площади и центр городов значительно увеличились.Эффект этого роста привел к развитию пригородных торговых комплексов и загородных торговых центров на базе Вокруг автомагистрали. Однако был частичный изменение этой тенденции в последнее время со строительством новых городские торговые центры, часто включая рыночные площади, как часть оживление и сохранение центра города или центральной части города программы.

Рынки в сельской местности

Критические вопросы, которые необходимо изучить при рассмотрении вмешательства в систему сельского маркетинга — это отношения объектов рынка к образцу сельских поселений, расположение и характер сельскохозяйственных производственных площадей, как региональная дорожная система развивается, возможные монтажные функции рынка, существующие каналы сбыта и отношения сельских рынков в городские районы и их оптовые рынки.В необходимо учитывать следующие типы сельских рынков:

• существующих розничных рынков, расположенных в традиционных сельских сельские центры;
• рынков в спланированных сельских поселениях; и
• сборочных рынков.

Теория центрального места

Одно из ключевых понятий, которое необходимо понимать в анализ функционирования рынков состоит в том, что они составляют одну из основные составляющие сельских городов и поселков.На самом деле они могут быть главная сила, стоящая за созданием и экономическим существованием такие поселения. Они выступают в роли «центрального места» в обеспечение населения прилегающей территории товарами и услуги (функция распределения), а также может быть основным механизм сборки местной продукции для наращивания и дальнейшее перемещение продукции в городские районы.

На рисунках 9 показано, как связь между центрами может действуют, при этом отдельные поселения образуют серию или «иерархия» «зон обслуживания» или «сферы влияния».Предел водосбора будет результатом «диапазона» или «порог» для экономичного предоставления услуг или товары. Теоретическая форма водосборных бассейнов — круглая, но обычно он представлен как серия вложенных шестиугольников (см. Рисунок 10). На самом деле расположение центров и форма связанные с ними зоны обслуживания искажены транспортными маршрутами и другие географические особенности.

РИСУНОК 9. Торговые ссылки и общая схема связей между деревней, городом и районом рынки.Источник: Village Markets в Гане. ТЫ ГРУСТНЫЙ. 1963.

РИСУНОК 10. Иерархия центральные места, с водосборными площадями шестиугольной формы, адаптированные из маркетингового принципа Кристаллера Источник: DHV consulting Инженеры. (1979). Руководство по планировке сельского центра. Экономическая И Социальная комиссия для Азии и Тихого океана

В такой системе центры низшего порядка (например, деревня) посмотрел бы на следующий уровень (например,грамм. маленький городок) для большего специализированные услуги, достигающие высшей точки иерархия на высшем уровне услуг, таких как университеты и специализированные магазины, расположенные в региональной или национальной столице. На самом низком уровне периодические рынки будут работать только на одном день в неделю. Типичная модель периодических рынков в Верхний регион Ганы показан на Рисунке 11.

В качестве иллюстрации различных масштабов сельских рынков, анализ особенностей десяти сельских рынков в Бангладеш сведены в Таблицу 2.1. Более мелкие рынки в целом соответствуют в сельский сервисный центр или районный центр и более крупный рынок к тому, что находится в центре роста (см. ниже).

ТАБЛИЦА 2.1 Особенности рынков в сельских городах в Бангладеш

Источник: Проект ФАО № TCP / BGD / 4511

Уровни обслуживания

Правительства часто основывают свою политику в области сельских поселений на принцип усиления существующей иерархии сервисных центров как средство уменьшения региональных дисбалансов и распределения государственные услуги на справедливой основе.Обычно такой система имеет три уровня центральных мест, которые также будут Отражено на рынке объектов:

• центров роста: основные региональные города или города, расположенные вокруг устойчивой базы природных ресурсов (сельское хозяйство или горнодобывающая промышленность) и с сильными социальными и экономическими связями в свои глубинки. Центр может содержать ряд услуги более высокого уровня, такие как колледж, больницы, банковские услуги, крупный рынок (часто с некоторыми функции оптовой торговли) и специализированные покупки удобства;
• районных центров: сельские поселения, первичные функция заключается в обеспечении администрирования и доставке общественные услуги.Эти центры могут содержать вторичный школа, поликлиника и рынок, который может выполняет монтажные функции за округ. Магазин район обычно ассоциируется с автовокзалом и количество постоянных магазинов; и
• сельских центров обслуживания: обычно оказываемые услуги в таком центре будет начальная школа, медицинский почта или амбулатория, полицейский пост и первичный рынок, часто работает периодически, меняя еженедельно или раз в две недели.Сельские сервисные центры обычно расположен в центре села (и связанных деревень), обслуживающая от 500 до 1000 семей ( население 5000 человек является обычным стандартом) и с площадью водосбора не более 10 км. с рынка. Например, в Бангладеш большинство пользователей небольших рынков пришли с расстояния 5 км.

Строительство и улучшение существующих сельских рынков

Благоустройство рынков крупных сельских населенных пунктов вероятно, потребуется детальное изучение каждого рынка для установления относительные преимущества таких разработок.Высокий уровень торговля на таких рынках может означать, что финансово и можно сформулировать экономически жизнеспособный проект, но обычно только если уровень сбора рыночной выручки также может быть увеличен в то же время для покрытия капитальных затрат.

РИСУНОК 11 Иерархия периодических рынки, Булса, Верхний регион, Гана.

Источник: Smith, R. and Gormsen, E. Eds. (1979) рыночная площадь Обмен. Географический институт Йоханнеса Гутенберга Главный университет, Германия.

Типичные схемы сельских рынков показаны на рисунках 12, 13. и 14. Во всех трех схемах ключевой фактор в расположении рынки — это их отношение к другим общественным объектам и особенно с предоставлением стоянки для грузовиков. Даже на уровне небольшого открытого торгового помещения (рис. 13) требуется стоянка для грузовых автомобилей особое внимание.

В некоторых случаях отсутствует реальное маркетинговое обеспечение. объекты могут существовать. Это проиллюстрировано на рисунке 15, где рыбный рынок просто работает на берегу озера Виктория, несмотря на то, что рынок является одним из основных источников сушеной рыбы для всей Танзании.На рисунке 16 показан небольшой сельский рынок. установлен в высокогорье Ириан-Джая, Индонезия, недалеко от главная взлетно-посадочная полоса в районе, где раньше не было рынков существовал.

Улучшение возможностей периодических рынков, работающих в поселения меньшего размера могут представлять собой весьма серьезные проблемы, поскольку обычно сложно увеличить доходы, чтобы покрыть капитал расходы. И это несмотря на то, что за счет улучшения дальности действия товары и услуги, предоставляемые в таких центрах, часто можно оказывать наибольшее влияние на сельское население, таким образом обеспечение стимула для сельской экономики.Тем не менее улучшения должны быть устойчивыми, и необходим подход, основанный о сведении к минимуму уровня инвестиций в физический инфраструктура.

В главе 6 представлены эксперименты в Зимбабве и Папуа-Новой Гвинее. описано. Они основаны на объединении рынков с использованием мобильные общественные объекты, такие как сельский кредит, сельское хозяйство расширение производства и сбыта, а также поставки ресурсов, позволяющие максимальное использование дефицитного персонала и капитала инвестиции в здания и оборудование.

Сборочные рынки

Сборочные рынки немного отличаются от других сельские рынки, поскольку их функция ориентирована на производство, а чем расход. Целью таких рынков производственных площадей является выступать в качестве центра демонстрации местной продукции на улице покупатели, как правило, из городских районов. Кроме того, они предоставляют точка, где может произойти набухание продукта. Эти рынки часто носят чисто сезонный характер и очень уязвимы к изменениям маркетинговые привычки и каналы.Производители, если они верят, что они могут продавать себя напрямую, используя свой транспорт, часто обходят рынок сборки. Расстояние до Поэтому решающее значение имеет сборочный рынок из крупных городских районов. Если производственная площадка находится недалеко от городской зоны сборочный рынок вряд ли сможет выдержать свою роль. Это дальше обсуждается в следующем разделе.

Сборочные рынки играют очень важную роль в сельской местности. районы, особенно если они также являются точками, в которых фермеры может получить кредит, сельскохозяйственные ресурсы и, иногда, импортные потребительские товары.Связь сборочного рынка с розницей поэтому рынки могут быть важным элементом их успеха. Кроме того, они очень чувствительны к уровню заряда. действуя на рынке, и больше, чем любая другая форма рынка, оценка их финансово-экономической жизнеспособности должна быть предпринято строго. Это будет сильно зависеть от наличие адекватных данных обследования. Пытаясь угадать пропускная способность даже небольшого сборочного рынка невозможна задача.В Йемене, например, были обнаружены существенные различия между первоначальной оценкой пропускной способности сборочного рынка основано на мнениях трейдеров и результатах ограниченного опроса.

Транспортировка продукции на рынки

При разработке проекта развития сельского рынка он также важно учитывать методы, с помощью которых производится доставляется на рынки и обратно. Самый сельскохозяйственный маркетинг системы разработаны, чтобы позволить большому количеству мелких производителей продавать как можно напрямую одинаково многочисленным мелким покупатели.Этот образец типичен для многих африканских стран, где большая часть продукции поступает прямо с фермы на сборочный рынок (и часто прямо на городской рынок) и там немного набухает. Такая система маркетинга влияет на транспортных средств и имеет две основные характеристики:

• пассажиров и грузов путешествуют вместе, обычно в автобусе, доработанный грузовик или пикап с добавленными сиденьями и крышей к спине; и
• большинство товаров перемещается небольшими партиями, что означает, что типичная нагрузка очень смешанная.

Координация рынков и другой инфраструктуры Доработки

В любой программе развития села будет явная необходимость координировать модернизацию сельских рынков с сопутствующей инфраструктуры и услуг, если максимальные преимущества получить сельскохозяйственную продукцию. Это может включать модернизация дополнительных услуг и улучшение питателя и подъездные пути, мосты и ирригационные сооружения.Река и прибрежные причалы, непосредственно обслуживающие рыночные районы, также могут быть важнейшие звенья транспортной системы.

Обычная сложность разработки такой программы, где проект направлен на улучшение как дорог, так и рынков, будет найти правильный инвестиционный баланс между различными составные части. Необходимо будет принять решение о том, как эти двое компоненты будут взаимодействовать. Инвестиции в местные рынки могут быть контрпродуктивно, если одновременное улучшение доступа и подъездные пути либо побуждают фермера продавать больше продукции у ворот фермы или доставляйте продукцию прямо на городские рынки.По этой причине важно, чтобы потоки настоящего система маркетинга хорошо изучена. Поэтому систематический необходимо провести исследования рынка.

Вариант интеграции рынков с другими инфраструктура возникает там, где открываются новые сельскохозяйственные угодья и новые поселки строятся для оказания услуг. An пример этого проиллюстрирован в мелком масштабе на Рисунке 14 с деревенский центр в Индонезии, связанный с возделыванием новых засушливых земель схема.Рисунок 17 иллюстрирует это в более крупном масштабе с городом центр, расположенный вокруг рыночной площади, обслуживающей крупное новое орошение схема.

Критерии проектирования улучшения сельского рынка программы

При разработке программ улучшения сельских рынков необходимо определить (после обследования и анализа см. Главы 3 и 8) что улучшения заслуживают внимания. Из такого анализа, может быть установлено, например, что программа основным приоритетом должно быть улучшение только тех рынков, которые функция сборки.Улучшение рынков, на которых только местная розничная торговля не может быть ни финансово, ни экономически выгодно. В рамках этих ограничений два дополнительных необходимо принять критерии отбора:

(a) со стороны рынка должно быть желание трейдеры для повышения эффективности существующего рынка операций и принять более высокие арендные платы и сборы в качестве условия производимых улучшений; и
(б) упор следует делать на рынках, на которых частный сектор берет на себя ответственность за улучшение индивидуальных навесов и киосков, и программа улучшения должна сконцентрировать свои мероприятия по модернизации «общей» инфраструктуры (я.е. дороги, мощение, ограждение, канализация, уборные и т. д.).

В рамках программы улучшения сельских рынков основные рынки близлежащих городских районов могут нуждаться в улучшении, чтобы расширить возможности удовлетворения спроса, создаваемого населением рост и изменения в потреблении (например, для более дорогих производить). Это может потребовать расширения возможностей для обработка продукции, как для снижения послеуборочных потерь, так и для сократить время, затрачиваемое фермерами и торговцами на доставку продукции на городской рынок.Подобные проектные вмешательства также должны быть при условии введения повышенных сборов для покрытия проекта затрат и установления готовности трейдеров принимать эти обвинения.

Розничная торговля рынки в городах

Чтобы понять роль рынков в городских районах, необходимо необходимо понять их отношение к демографическим изменениям в структуре города, изменение схемы движения, наличие общественный транспорт, конфликты с другими видами землепользования и месторасположением обслуживаемого населения.Кроме того, такие факторы, как необходимость перепланировки городских районов, проблемы перемещения рынка и потенциальные связи с оптовой торговлей следует принимать во внимание рынки. Два основных типа рынка нужно учесть:

• крытых, открытых и придорожных рынков, расположенных в традиционных центральные и внутренние районы города; и
Для новых городских окраин и пригородов необходимо
• рынков.

Городские генеральные планы и средства контроля за планированием

Предложения по развитию рынка нужно будет принять учет того, как происходит рост городов, и соответствие любой комплексный план развития и будущая городская стратегия, где это доступно.Многие городские районы характеризуются быстрый, неконтролируемый и внешний рост и основные черты такие планы обычно включают определение новых жилые и промышленные районы и улучшенные первичные и второстепенные дороги. Несмотря на спонтанный рост маркетинговая деятельность в неформальном секторе, типичным примером которой является рост количество лоточников, вопрос о местонахождении рынка часто не стоит прямо адресовано в плане. Проблема часто усугубляется общей нехваткой доступной коммерческой земли, часто усугубляется ограничениями, связанными с землевладением.Однако в целом политика землепользования и транспорта, содержащаяся в плане, вероятно, иметь отношение к эволюции многих социальных и аспекты физического планирования программ развития рынка.

Модели роста городов

Городские землепользования, как правило, группируются по экономическим причинам. преимущество. Эта кластеризация образует ядро ​​- город или поселок. центр, предоставляющий широкий и богатый спектр услуг и удобства.Если это ядро ​​продолжит расширяться, то сравнительное теряется преимущество доступа к центру. Грубое правило большой палец, который следует использовать, заключается в том, что для розничных услуг центр города должен в идеале напрямую обслуживать около 300 000 человек. За пределами этой цифры обычно необходимо планировать дополнительные торговые площади для обслуживания дачных участков.

Удобная единица измерения, часто используемая в градостроительных целях, — это разделить городскую территорию на районы от одного до трех километров в поперечнике.Это может соответствовать населению 5000 — 10000 человек. Такой район будет обслуживать небольшая торговая зона и розничный рынок.

Перекрестки транспортных систем и видов транспорта обеспечивают наибольшую удобное расположение рынков, особенно если трансфер расстояние между различными видами транспорта сведено к минимуму (например, стоянка такси рядом с ж / д вокзалом и др.). Типичный рост торговых площадей на автобусных остановках в развивающихся странах демонстрирует это.

Расположение объектов рынка

При размещении торговых точек необходимо соблюдать сложный баланс. между естественным желанием розничных торговцев максимизировать прибыль и стремление потребителей к удобству широкого ассортимента услуг и удобств по разумной цене в короткие сроки расстояние от места, где они живут. Оба фактора должны влиять на расположение рыночных объектов. Однако площадь водосбора группы магазинов или рыночных прилавков, вероятно, будут больше, чем это будет для отдельной розничной единицы.Поэтому большие площади многие города, особенно пригородные районы с низкой плотностью населения, могут следовательно, уровень розничных услуг ниже. Анализ городские водосборные зоны показаны на Рисунке 18, на котором районы, обслуживаемые рынками в Калькутте.

Потребность в новых объектах часто может быть удовлетворена за счет местных угловые магазины и небольшие рынки, особенно при аренде уровни достаточно низкие. Эти объекты заполняют пробел в существующей модели розничных покупок, размещая себя в использовать в своих интересах области, где есть потенциал, и часто местные потребители с низкими доходами.В развивающихся странах мелкие магазины могут располагаться в жилых помещениях, хотя практика зонирования органы планирования часто запрещают это на том основании, что это разрушительно для жилых районов.

Прежде чем принять решение об улучшении отдельного рынка, необходимо желательно ознакомиться с ассортиментом доступных на рынке объектов в городской зоне. При этом необходимо учитывать факторы, при оценке местоположения рынка учитывается население плотность и покупательная способность населения (эти факторы более подробно обсуждаются позже в теме пригородных рынки).

Для проверки наличия рынков в городской зоне может использоваться следующая процедура:

• определить потенциальные места, которые будут наиболее сильно поддержать новый рынок;
• определяет размер для новых рынков на основе того, что будет наиболее экономически целесообразно; и
• закрыть существующие рынки, когда они не экономически целесообразно и не улавливает достаточное количество бизнес, чтобы поддержать их размер.

Городские водосборы

Цель анализа существующих торговых объектов необходимо изменить структуру рынков с той, которая случайным образом зависит от более экономичного распределения рынков. стабильный. Для достижения этой цели исследования существующей структуры розничной торговли потребуется (см. главу 3), чтобы определить и нанести на карту местоположение существующих мощностей и потенциальных потребителей. Пробелы в необходимо определить структуру розничной торговли и в рамках этих пробелов новые рынки и небольшие магазины должны быть расположены рядом с кластерами другие виды магазинов.Общие характеристики комбинезона модель или иерархия рынков и объектов розничной торговли для крупных город указан в таблице 2.2

ТАБЛИЦА 2.2 Теоретическая рыночная численность городского населения водосборы

Примечания: В таблице предполагается, что средняя плотность населения составляет около 2000 человек на квадратный километр. Если плотность скажем 1000 человек на квадратный километр расстояние должно быть увеличено в 1,4 раза расстояние, указанное в таблице. если плотность, скажем, 3000 человек на квадратный километр. расстояние необходимо уменьшить в 0,8 раза.

Расположение рынков в городах

В городских районах рынки должны стать одним из основных направлений использования который будет стратегически расположен в генеральном плане города и, в идеале все городское население должно находиться в пределах от десяти до пятнадцати лет. минут ходьбы от какого-нибудь магазина или рыночного прилавка.

Уличные рынки, как и другие торговые улицы, зависят от высокой уровень доступа. Современные торговые центры и супермаркеты обычно расположен в непосредственной близости от основных дорог, с торговый центр, расположенный на стоянке и с пешеходная зона внутри самого торгового центра. Эта форма застройки вряд ли подойдет для торговых улиц и уличные рынки в традиционных районах городов, которые обычно смешанные зоны, часто со старыми зданиями.Там будет обычно возникает потребность в нескольких режимах доступа для тех, кто используя рынки, чтобы включить людей, идущих пешком, на автобусе, на машине, и т. д. Однако часто возникает прямая проблема конфликта между покупатели и трафик.

Идеальное решение для всех городских рынков и особенно уличные рынки, стоит расположить их под прямым углом к ​​основному движению. артерии, соединяющие пешеходные маршруты и парковки сзади, чтобы автомобили могли съехать с главной дороги, не въезжая рыночная площадь.Чтобы свести к минимуму их воздействие на окружающую среду, стоянки для рынков желательно располагать в небольшие участки, защищенные от взора растениями или стенами.

Земельная собственность и ценности

Рынки необходимо рассматривать в зависимости от характера их собственность. Индивидуальные киоски — это мелкие единицы, которые обычно являются семейными предприятиями, в отличие от более крупных такие операции, как супермаркеты. Потребности владельцев рыночных прилавков: поэтому совсем другое.Общая площадь рынка, тем не менее, скорее всего, они будут принадлежать одному и тому же владельцу. собственность частного землевладельца или, что более типично, для городского рынка районы, местными или муниципальными властями.

Высокая стоимость земли или отсутствие подходящей земли в общественных местах владение с целью расширения существующего рынка или создания нового один часто является основным препятствием в городских районах. Довольно гениальный решения этой проблемы могут быть разработаны, в том числе заполнение существующих улиц рыночными структурами (см. рис. 48).С другой стороны, городские рынки часто оказываются в места, которые больше не подходят для настоящего распределение городского населения.

Рынки также обычно занимают значительную площадь земли на первоклассные объекты в центрах городов и деревень. Следовательно альтернативная стоимость, выраженная в арендной плате, которая может быть получена от необходимо рассмотреть альтернативные варианты использования на рыночном сайте. В существующая стоимость земли может быть незначительной, но может быть вероятно, увеличится по мере того, как экономика в целом начнет расти.

Следовательно, это будет на усмотрение местных властей или рыночного совета. ясно продемонстрировать, что сохранение рынка в его настоящем размещение или строительство на новом сайте — лучшее использование общедоступных ресурсы (см. главу 8). Например, в г. Лестер, в Англии, было установлено, что лучшая экономическая использование существующей рыночной площади должно было сохранить ее в использовании на рынке и улучшить условия, а не проводить полную перепланировка.

Пригородные рынки

Необходимо обеспечить новые рынки в пригородных зонах. интегрированы в процесс планирования. Земля под рыночную площадку должна следовательно, быть выделенным в любом местном комплексном развитии планировать и располагаться рядом с другими коммунальными и коммерческими удобства. Земля должна быть зарезервирована в плане на долгосрочный рост рынка (от 5 до 20 лет), иначе может быть нет возможности расширения.

Хотя конечной целью может быть строительство постоянного крытый рынок, возможная краткосрочная стратегия для нового пригородного площадь может быть стимулировать предоставление торговых площадей через мобильных продавцов или уличные рынки. Существующий незапланированный спонтанный рынок часто является хорошим индикатором того, что область находится в потребность в постоянных рыночных площадях. Факторы, влияющие будет ли новый рынок в пригороде успешных:

• плотность населения;
• размер потенциальной площади водосбора;
• покупательная способность местных потребителей;
• есть ли в большинстве семей холодильники;
• склонны ли семьи использовать автомобили для покупок;
• будет ли сайт для маркета предоставлять комфортные и безопасные условия для покупок;
• , есть ли подходящая земля для рыночной площадки;
• наличие общественного транспорта; и
• , предназначена ли эта территория для коммерческих использование, включая неформальную рыночную деятельность..

РИСУНОК 20 Покрытие 1400 м розничный рынок, Сиди-бель-Аббс, Алжир.

Источник: Алои Р. (1959). Mercati e Negozi, Ульрико Хёпли Editore Milano
1. подъезд
2. выход
3. киоск
4. магазины

Необходимо найти баланс между размещением рынка в район с низким доходом, высокой плотностью населения или район со средним доходом с большая покупательная способность. В итоге, вероятно, будет больше коммерчески выгодно инвестировать в развитие ритейла объектов в малообеспеченных районах с высокой плотностью населения при условии, что доступ для других групп доходов легко получить, и что управление рынком способно стимулировать продажу широкого ассортимент товаров.

Проиллюстрирован пример нового пригородного многофункционального рынка. на рисунке 19. В этом случае рынок построен на мелиорированная земля (ранее занимавшаяся выращиванием риса), прилегающая к новому крупная автомагистраль, но между существующей жилой зоной для малообеспеченных и новый пригород со средним доходом.

Интеграция уличных торговцев с рынками

Значение неформального сектора во многих странах не может быть подчеркнутым.Официальная городская оптовая и розничная торговля деятельность обычно составляет относительно небольшую долю от общего занятость в коммерческом секторе. Однако обычно существенная недооценка реальной занятости в розничной торговле поскольку количество уличных торговцев часто не учитывается. Уличные торговцы предоставляют важные дополнительные средства занятость, особенно для женщин. Продавцы обычно работают с различные места, начиная от столиков за пределами рынков и Задние части фургонов и грузовиков, вплоть до небольшой улицы «лоточники» с единственной коробкой продуктов на продажу.

Модернизация существующего розничного рынка должна включать любые на прилегающих улицах и принять меры по оказанию помощи уличным торговцам в чтобы они могли быть должным образом интегрированы с рынком и, таким образом, что условия окружающей среды и движения могут быть улучшены. Обычно требуется помощь (обычно предоставляется инженерного отдела местного самоуправления) при планировании такого программа модернизации. Это может включать улучшение водоснабжения. и лучший дренаж, и средства для ежедневного сбора твердые отходы.

Выбор участка городского рынка

Идеальный подход при рассмотрении вопроса об улучшении существующий рынок или при выборе нового рынка сайт сделать наземные наблюдения за потенциальным участком. Лучший способ состоит в том, чтобы охватить территорию, пройдя все улицы за пять минут радиус вокруг участка с учетом существующей среды, включая магазины и другую коммерческую деятельность. Интервью с клиенты и окружающие лавочники обеспечат хорошее указание коммерческих возможностей проекта.

Необходимо будет рассмотреть относительные достоинства разные варианты. В идеале сайты должны располагаться в пределах или рядом с в жилые районы с высокой плотностью населения, а не в районах с низким плотность или нежилое использование (например, промышленность). Близость к другие объекты, такие как магазины, почта и банки. существенный. Участок вокруг общественной площади или рядом с оживленным улицы с широкими тротуарами лучше, чем улица в тупике или в области статичных или уменьшающихся торговых возможностей.Близость к объектам общественного транспорта (например, автобусным остановкам или железной дороге). станции) очень важен и, если у него нет своего объектов, участок должен быть рядом с подходящей парковкой. Для новых участков, наличие коммунальных услуг, таких как водопровод и электричество, необходимо.

РИСУНОК 22 Рынок закрытой розничной торговли Гвадалахара, Мексика.

Критерии программ улучшения городского рынка

Программы улучшения городского рынка должны в целом выполняться те же критерии, что и для сельских рынков, описанные ранее в этом глава, I.е. готовность трейдеров участвовать в программа и упор на улучшение общих инфраструктура. Такие критерии также непосредственно применимы к городские уличные рынки. Однако для крытых рынков будет почти наверняка возникнет необходимость в обновлении или предоставлении новых структур и реализация и стоимость этой работы должны быть несет рыночный авторитет, с возмещением затрат за счет увеличения арендная плата. Приоритеты для городских рынков также будут незначительны. другое: снижение рисков для здоровья (например, за счет модернизация дренажных систем), требования сохранения городов и необходимость уменьшения пробок на дорогах может быть основным мотивом выполнение программы улучшения.

РИСУНОК 23. Рынок Каменного города Занзибара, Танзания.

В городских условиях можно встретить широкий спектр контрастных условий. программы улучшения рынка, и они показаны в Рисунки 20-25. Например, Рисунок 20 показывает покрытый рынок. исключительно для фруктов и овощей в Алжире, построен на участке там, где было мало ограничений для развития и которые могли также разместить отдельный рыбный рынок (см. рисунки 37 и 57).На Рисунке 21 также показан совершенно новый розничный рынок в Вулверхэмптон, Англия, но на ценном центральном участке, где развитие рынка необходимо было интегрировать с подземная автостоянка, торговые помещения и многоэтажный офис размещение.

Рисунок 23 иллюстрирует сложную проблему перепланировки в Старый каменный город на Занзибаре. 19 век покрывали рыбу и мясной рынок нуждался в консервации, в то же время позволяя улучшения, которые будут внесены в другие части существующего рынка и прилегающие улицы (особенно их поверхностный водоотвод).Давление на рынок со стороны оптовиков должно было уменьшиться. путем строительства новой аукционной плиты, которая в основном работают в пик сезона. Кроме того, будут построены новые навесы. предусмотрена розничная торговля фруктами и овощами. Рисунок 24 демонстрирует аналогичный подход, принятый на Центральном рынке Кастри в г. Сент-Люсия. На рисунке 25 показан новый рынок рыбы и многоцелевых продуктов. расположен на мелиоративной территории в заливе Тавау, Малайзия, на суше рядом с существующим открытым розничным рынком и магазинами.

Содержание — Назад — Вперед

городов без автомобилей: статьи: Краткая история городских форм: J.H. Кроуфорд

Надо отдать должное, некоторые первые попытки в этом отношении были скромно успешными, и даже некоторые недавние постройки не лишены достоинств, например, неуместный дом наверху в районе Амстердам Йордан.

Модернизм воспринял автомобиль как икону своей эпохи.(Корбюзье, как сообщается, уточнил, что перед его зданиями должна была быть припаркована машина, когда были сделаны фотографии завершения строительства.) Современная архитектура и городской дизайн неразрывно связаны с автомобилем, который должен был принести свободу всем. Это привело непосредственно к схеме «башни в парке» Корбюзье с широкими шоссе, соединяющими разные части города. Корбюзье предложил снести обширные участки центра Парижа, чтобы наложить свои широкие шоссе и башни в парке. Эта отчуждающая концепция была принята с катастрофическими результатами в послевоенную эпоху.

Корбюзье никогда по-настоящему не понимал, сколько места требуется для автомобилей и насколько несовершенными будут предложенные им шоссе. О Чандигархе Корбюзье Питер Холл говорит:

. . . Корбюзье нашел своего покровителя в постколониальном правительстве, пропитанном автократическими традициями британского владычества. Он устроил для них упражнение в Городе Прекрасном, украшенном атрибутами современной архитектуры, в современном Нью-Дели. Существовала сеть дорог с быстрым движением, которая уже использовалась в планах для Марселя и Боготы, чтобы обеспечить уровень владения автомобилями даже ниже, чем в Париже 1925 года, который был достаточно низким.[Холл, 214]

В конечном итоге, конечно, все попытки удовлетворить спрос на дорожное пространство в крупных автоцентрических городах оказались недостаточными. Взгляд на автомобиль как на идеальный вид городского транспорта был оторван от реальности способами, которые становились все более привычными по мере того, как модернизм становился все более изношенным.

Гитлер провиденциально придал модернизму импульс, когда выгнал Баухауз из Германии. Его любимый архитектор Альберт Шпеер пропагандировал жестокий немецкий классицизм.Итак, в судьбоносном повороте истории классическая архитектура стала ассоциироваться с фашизмом, а модернисты, многие из которых были столь же абсолютистами, рассматривались как защитники демократии. Когда Гитлер был разгромлен, им не было предела.

Высокомерие, характерное для столь многих современных архитекторов, вероятно, наиболее очевидно в Корбюзье и Филипе Джонсонах (сам когда-то поддерживал нацистов). Что наиболее парадоксально, так это то, что Баухауз уходит своими корнями в социализм, в заботу о благополучии рабочего.Но роковой ошибкой был элитарный социализм: всезнающие архитекторы проектировали идеальные здания для масс, которые затем должны были их ценить.

Модернизм все больше превращался в чисто интеллектуальное упражнение: здания были великолепны, потому что за ними стояли великие мысли. Когда модернизм превратился в постмодернизм и деконструктивизм, это достигло абсурдных размеров. Математические концепции, такие как фракталы, были захвачены архитекторами, которые понятия не имели, что такое фрактал на самом деле.(Объяснение того, что такое фрактал на самом деле, см .: Никос А. Салингарос, «Фракталы в новой архитектуре»). Они поняли, что это означает «сломанный край», и ряд зданий, таких как Музей Гуггенхайма в Бильбао, появились с шероховатостями.

Они были настолько далеки от понимания фракталов, что деконструктивисты устранили реальную фрактальную основу, которая всегда лежала в основе архитектуры и городского дизайна. Салингарос рассмотрел последствия этой потери:

Люди действительно должны быть психологически подготовлены, прежде чем они смогут создавать нефрактальные объекты.К сожалению, это именно то, что наше образование и средства массовой информации делали с нами на протяжении последних нескольких десятилетий. «Образ современности» — это гладкие, резкие геометрические формы, и это, пожалуй, самая мощная сила в формировании наших городов. Неважно, что это не имеет ничего общего с тем, как устроен и функционирует живой город — упрощенный образ — это то, что заставляет нас строить. Что еще более тревожно, это также то, что решает, какие куски существующей ткани уничтожить как «устаревшие». Мы приняли набор критериев отбора, которые не имеют отношения к городской жизни и разрушительны для городской ткани.[Салингарос, «Соединяя фрактальный город»]

Фактическое количество построек, спроектированных в соответствии с принципами модернизма и его последователей, на самом деле довольно невелико. Большая часть того, что было построено после Второй мировой войны, на самом деле совсем не модернистское, хотя автоцентрическое планирование приобрело почти всеобщее влияние. В США подавляющее большинство послевоенных домов представляли собой карикатуры на раннеамериканские стили. Большинство коммерческих зданий с 1970 года представляют собой инженерные сооружения в том смысле, что все решают функции и стоимость.Кульминацией тренда является магазин «big-box» — гигантский ящик с несколькими дверцами. «Архитектура» не может использоваться на одном дыхании. Все это сопровождается обширными автостоянками для обслуживания «потребителей», которые приезжают издалека. Эти магазины обычно располагаются на дешевой земле на перекрестках загородных автомагистралей. Таким образом, шоссе стало американской иконой, символизирующей полную, хотя и временную, победу автоцентрического городского планирования.

Новый урбанизм

Новый урбанизм — это реакция на все более причудливые отклонения современной архитектуры и городского планирования.В целом он пересматривает городские формы начала 20-го века, типичными для которых являются пригороды для трамвая, построенные в США в 1920-х годах. Это были сравнительно густые, близко расположенные жилые пригороды, построенные по схеме сети и соединенные с центром города новыми линиями легкорельсового транспорта. Автомобиль уже присутствовал, но еще не доминировал в городах; Пройдет еще десять лет, прежде чем автомобили станут дешевыми, удобными, быстрыми и надежными, чтобы горожане строили свою жизнь вокруг них. В самом деле, нет ничего плохого в том, что пригород трамвая как жилой дом находится недалеко от небольшого города, и это действительно так.Однако он явно пригородный. Я считаю, что новый урбанизм более честно мог бы называть себя старым субурбанизмом. Тем не менее, есть некоторые архитекторы и городские дизайнеры из числа новых урбанистов, которые являются настоящими урбанистами, понимают и любят городской контекст. Я думаю о таких людях, как Леон Криер и Питер Калторп.

Как и в случае пригородов 1920-х годов, которым Новый урбанизм стремится подражать, он принимает сетку пригородов той эпохи в качестве основы для городского дизайна. Я считаю, что это происходит не из-за особой любви к прямым улицам, а из признания необходимости полностью взаимосвязанной сети улиц, такой как топология сетки.Фактически, обзор проектов New Urbanist показывает, что многие планировки являются, по крайней мере, приблизительными топологическими сетками, но довольно много, в которых не используются непрерывные прямые улицы. Новые урбанистические проекты всегда используют сравнительно небольшие кварталы и создают сплоченную сеть улиц.

Чарльз Сигель считает, что новые урбанисты подверглись яростным атакам со стороны архитектурного истеблишмента:

Постмодернисты часто критикуют новый урбанизм, называя его «ностальгическим» или «стилизацией» исторических стилей.Но в отличие от постмодернистов, новые урбанисты являются частью мощного движения за реформирование общества: сотни экологических групп по всей Америке поддерживают новый урбанизм и разумный рост, чтобы бороться с разрастанием пригородов, уменьшать загрязнение воздуха и экономить энергию. . . . [Чарльз Сигель, «Архитектура нашего времени»]

Новые урбанисты хотят восстановить чувство общности, утраченное в американских пригородах. Хотя они понимают необходимость того, чтобы автомобили не доминировали на городской сцене, они еще не согласились с тем, что до тех пор, пока автомобили остаются видом транспорта по умолчанию и должны учитываться при планировании и проектировании, никаких значительных улучшений невозможно.Даже самое лучшее сообщество окажется в окружении оживленных автомагистралей.

С движением нового урбанизма связаны современные формы архитектуры, такие как «новый классицизм» или «традиционная архитектура». Их представители понимают ценность исторических городских форм, включая извилистую улицу. Я думаю, что лучшая отдельная книга — это книга Леона Криера «Архитектура: выбор или судьба ». См. Также Люсьен Стейлс «Традиции и современность в современной практике».

Незападные культуры

Мы лишь вкратце коснемся истории городской формы в незападном контексте, но этот предмет полностью так же сложен, как и на Западе.В городах от Пекина до Мексики мы видим, что влиятельные личности на протяжении всей истории предпочитали строить свои города, используя осевые и сетчатые формы, которые выражают их статус, власть и богатство. В более свободное время и в более свободное время, от азиатских кампонгов до бразильских фавел, групп обычных граждан, кажется, всегда выстраивают свои общины неправильной формы. Даже если взять лагеря палестинских беженцев, мы обнаруживаем, что первоначальное прямолинейное расположение палаток превращается в сложную сеть улиц за одно поколение.Мы совершим серьезную ошибку, если предположим, что этот отказ от сетки является случайным действием. Он выражает стремление к свободе и независимости. Это отказ от регламентации.

Заключение

Я предлагаю почти полный разрыв с практикой городского дизайна последнего полутора тысячелетия, в течение которого удаленные эксперты решили, что было необходимо, и разработали элегантные планы, как это обеспечить. Хотя некоторые из их районов довольно хороши, я считаю, что прямые линии и повторяющиеся формы, отличительные черты централизованного планирования, в конечном итоге скучны и неудовлетворительны.Я также не верю, что централизованный дизайн выражает ценности свободного и демократического общества. По этим причинам я предлагаю вернуться к проектированию на месте, которое будет проводиться людьми, которые в конечном итоге займут законченный район. Я надеюсь, что это в конечном итоге вернет нам часть блеска, присущего средневековым городам, и положит конец тирании планов, разработанных на бумаге.

Библиография

Александр, Кристофер и др. Язык образца: города, здания, строительство (Нью-Йорк: издательство Оксфордского университета, 1977).

Александр, Кристофер. Природа порядка, Книги I-IV (Беркли: Центр экологической структуры, 2002-2005 гг.).

Бренд, Стюарт. Как здания учатся: что происходит после постройки (Нью-Йорк: Penguin Books, 1994).

Бэкон, Эдмунд Н. Дизайн городов (Нью-Йорк: Penguin Books, исправленное издание, 1974).

Делфанте, Чарльз. A Grande História da Cidade (Лиссабон: Instituto Piaget, 1997; первоначально Grande Histoire de la Ville).

Хейл, Джонатан. Старый образ взгляда: как архитектура утратила свое волшебство (и как ее вернуть) (Бостон: Компания Houghton Mifflin, 1994).

Холл, Питер. Города будущего: интеллектуальная история городского планирования и дизайна в двадцатом веке (Оксфорд: Блэквелл, 1988).

Костоф, Спиро. Город в форме: городские модели и значения в истории (Лондон: Темза и Гудзон, 1991).

Костоф, Спиро. Город в сборе: элементы городской формы в истории (Лондон: Темза и Гудзон, 1992).

Криер, Леон. Архитектура: выбор или судьба (Виндзор, Великобритания: издательство Андреаса Пападакиса, 1998).

Моррис, A.E.J. История городской формы: предыстория эпохи Возрождения (Нью-Йорк: John Wiley & Sons, 1972).

Олсен, Дональд Дж. Город как произведение искусства: Лондон, Париж, Вена (Нью-Хейвен: издательство Йельского университета, 1986).

Пиренн, Анри. Средневековые города: их происхождение и возрождение торговли (Принстон: Издательство Принстонского университета, 1925).

Салингарос, Никос А. «Соединение фрактального города». (Основной доклад, 5-я Биеннале городов и градостроителей в Европе, Барселона, апрель 2003 г.).

Салингарос, Никос А. Анти-архитектура и деконструкция (Золинген: Умбау-Верлаг, 2004).

Сигел, Чарльз. «Архитектура нашего времени», Очерки, Том I, номер 9, в INTBAU.

Ситте, Камилло. Планирование города согласно художественным принципам (Нью-Йорк: Random House, 1965; первое издание Der Städtebau nach seinen künstlerischen Grundsätzen, Вена, 1889. Перевод Джорджа Р. Коллинза и Кристиан Красеманн Коллинз).

Анвин, Раймонд. Городское планирование на практике: Введение в искусство проектирования городов и пригородов (Лондон: Т.Fisher Unwin Ltd, переработанное издание, 1911 г .; номера страниц относятся к факсимильному изданию Princeton Architectural Press).

Уайльд, Оскар. De Profundis (Пингвин).

Уичерли, Р. Как греки построили города (W.W. Norton, New York & London, 1962, 2-е издание, 1976).