Генеральный план земельного участка
Перед тем, как начать застраивать надел, необходимо распланировать расположение основных объектов – жилого дома, подсобных помещений, территории под сад, огород и т.п. Это проектный документ, являющийся картой будущей застройки территории. Без его правильного составления и утверждения в государственных органах строительные работы на земле запрещены. Основным регулирующим законодательным актом является Градостроительный кодекс РФ.
Что содержит генеральный план застройки земельного участка?
Содержание проекта регламентируется Постановлением Правительства России за номером 87, от 2008 года. За основу берется топографическая карта еще ничем не заполненного надела. Схема включает земельный план, будущие постройки и другие изменения. Документ составляется как на отдельную частную территорию, так и на целый район и даже город.
Обязательные составные части плана-схемы:
- Утвержденный план из Кадастра, с точными размерами территории.
- Особенности рельефа – возвышенности и овраги, если имеются.
- Слои грунта в поперечном разрезе – здесь хорошо видно, насколько плодородна почва, где удобнее производить посадки.
- Будущее и настоящее (если уже есть) расположение водопроводной и канализационной сети, электрических коммуникаций, газопровода, наличие скважины, колодцев и проч.
- Объекты благоустройства (дорожки, искусственные водоемы, деревья, кустарники).
- Расположение построек – коттедж, баня, гараж, беседки, хозпомещения и проч.
- Детали, являющиеся выносными или расположенные в непосредственной близости, включая дорогу, подъездной путь к территории.
- Расположение «красных линий» — отметок, которые не всегда совпадают с реальными границами надела. Площадь, которая отмечается таким образом, предназначается для общего использования (пример – дорога с небольшим отступом справа и слева).
Для чего нужен генплан земельного участка?
Первое, для чего необходима план-схема обустройства надела – это требование государства.
Любые работы – строительство, прокладку коммуникаций, посадку деревьев – нельзя начинать, если генплан не готов и не согласован с местным муниципалитетом. Основа – это безопасность, как жильцов-собственников, так и соседей:
- Пожарная – регламентирует расположение жилых и прочих строений, деревьев, ограждений на строго заданных друг от друга расстояниях. Это позволяет уменьшить время и масштаб распространения огня, быстро подъехать пожарной машине к объекту.
- Санитарно-гигиеническая – устанавливает количество метров до ближайшей ЛЭП и других линий коммуникаций, соседних домов, транспортных путей, хозпостроек, где содержатся животные и проч. Цель – охрана здоровья жильцов населенного пункта.
Сюда включается и общее удобство пользованием объектами на частной территории. Поэтому целесообразнее генплан составлять одновременно с проектом жилого коттеджа, чтобы потом не пришлось перестраивать его элементы, получать новые разрешения.
Генплан необходим не только при новых строительных работах, но и для реконструкции уже имеющегося здания.
Основные правила, учитываемые при составлении карты застройки
При формировании плана-схемы учитываются допустимые расстояния между объектами – жилым домом, ограждением, инженерными коммуникациями, соседними домами и проч. Основные правила, которые учитывают специалисты при составлении документа:
- Инженерные коммуникации являются основой для определения места капитальной застройки. Там, где проходят водопровод и другие подземные, надземные магистрали, запрещены строительство жилых домов, посадка высокорастущих деревьев.
- Если рельеф надела неровный, строить дом лучше на возвышенности, т.к. в противном случае он может быть затоплен во время весеннего паводка. Не допускается строительство на слишком крутых склонах без специальных подпорных стенок.
- Отрезок между коттеджем и уличным ограждением не должен быть менее пяти метров. Между соседними участками допускается сокращать расстояние до трех метров.
Как оформить генеральный план участка?
Схему по планировке невозможно оформить без помощи специалистов.
Готовит документ Комитет по архитектуре и градостроительству. Для этого сюда необходимо обратиться с документами на землю, которые уже есть на руках, и написать заявку. После обработки заявления специалисты уведомят о выполненной услуге – можно прийти и забрать итоговую документацию. Срок выполнения – до двадцати рабочих дней. Платить за процедуру не нужно – государство выполняет ее для граждан безвозмездно.
Типы планов, которые берутся за основу для формирования генерального проекта территории:
- Межевой – определяет границы земли в графике. Данные по уже застроенной площади и озеленению.
- Кадастровый – подтверждает постановку объекта на учет в ЕГРН, дополняет межевой (является более полным).
- Ситуационный – расположение объекта на общей карте, с указанием более крупных соседних населенных пунктов (областных, районных) – для этого используется снимок со спутника.
- Топографический – документально оформленные исследования геолога, топографа и геодезиста на территории. Схематическое отображение рельефа – самых высоких и низких точек.
- Градостроительный – помимо данных о месте расположения земли содержит информацию об охраняемых зонах, ВРИ, плотности застройки и разрешенной этажности зданий. Является основным при составлении проекта жилого дома.
Схематическое отображение рельефа – самых высоких и низких точек.Дополнительные данные:
- Подробное графическое изображение уже проведенных инженерных коммуникаций (если имеются) или разрешение на их подведение.
- Карта расположения соседних объектов и ближайших транспортных путей.
- Схематическое изображение жилого здания (утверждается в архитектурной службе местной администрации).
- Список всех планируемых к возведению построек.
Причины отказа в выдаче генплана
Несмотря на то, что основную работу по планированию выполняют специалисты комитета, заявителю может быть отказано в выполнении услуги. Причины:
- Оформление предоставленных документов не соответствует требованиям законодательства РФ или они недействительны.
- Пакет официальных бумаг неполный.
- Обратившееся лицо не является собственником на землю, либо иная недостоверная информация.
- При подаче заявления через сайт неверно заполнены его поля.
- Поданные в электронном виде копии имеют очень низкое качество (нечитаемые).
- На территории имеются самовольно возведенные постройки.
- Имеется противоречие между решением муниципалитета о делении территорий и расположением надела.
Если получен отказ, рекомендуется исправить обнаруженные ошибки, получить актуальные документы и подать собранный пакет повторно. Другой вариант – обжаловать решение государственного органа. Аналогично можно поступить, если выдача генплана задерживается без уважительных причин.
Образец схемы планировочной организации земельного участка 2021
Схема планировочной организации земельного участка — это генеральный план участка с изображением будущих объектов на нем. Он необходим для получения разрешения на строительство.
Непременное условие для получения разрешения на строительство — подготовка схемы расположения земельного участка. Только когда этот документ пройдет процедуру утверждения, на земле разрешается возводить жилые и хозяйственные объекты. Мы выясним, как его сделать без привлечения специалистов и тем самым сэкономить значительную сумму денег.
Законодательная база
Как гласит приказ 762 Минэкономразвития, схема расположения земельного участка может быть подготовлена гражданином. Она должна соответствовать ряду требований, содержащихся в этом нормативно-правовом акте.
Они касаются включаемой информации. СПОЗУ должна содержать:
- условный номер надела;
- его проектную площадь и площадь застройки;
- изображение границ и координат поворотных точек будущих объектов;
- подписи с кадастровыми номерами.
Если в органах власти утверждение схемы расположения земельного участка уже состоялось (а вы проводите реконструкцию), стоит привести номер соответствующего документа.
Графическую часть необходимо изготавливать на основе Публичной кадастровой карты и иных государственных картографо-геодезических фондов.
Требования к СПОЗУ
Как и к градостроительному плану, к СПОЗУ предъявляются определенные требования. При создании схемы придерживайтесь таких рекомендаций:
- чертеж делается на листе формата А3 или А4 с использованием компьютера или от руки;
- обозначения и пояснения пишутся печатными буквами;
- исправления не допускаются. При обнаружении неточных данных они зачеркиваются и рядом вносятся правильные параметры. Они заверяются подписью исполнителя и надписью «Исправленному верить».
Базой для составления СПОЗУ является градостроительный план территории. В нем указываются
- разрешение использования;
- план территории;
- градостроительный регламент;
- требования к капитальному жилому строению
- другие данные.
Без градостроительного плана СПОЗУ является недействительным.
Как нарисовать СПОЗУ
СПОЗУ состоит из титульного листа, графической и текстовой части и приложений. Разработать чертеж не так сложно. Чтобы знать, как нарисовать схему планировочной организации земельного участка, инженерными навыками тут обладать не нужно. Достаточно выполнить такие действия:
- Перенести изображение с Публичной кадастровой карты на лист бумаги (рекомендованный масштаб — 1:500).
- Сплошными линиями обозначить имеющиеся объекты. Если их нет, ничего дорисовывать не надо. Обратите внимание: наносить следует только объекты капитального строительства (то есть имеющие фундамент).
- Пунктиром нанести планируемые постройки.
- Обозначить их номерами и на свободном поле листа дать пояснения.
В отдельных случаях требуется добавить и специфическую информацию. Это границы санитарных зон, проложенные инженерные коммуникации или виды ограждения.
Лучше сначала потренироваться на черновике. Когда качество чертежа покажется удовлетворительным, переносите его в СПОЗУ.
Ее форма утверждена упомянутым Приказом № 762.
Если чертежных навыков не хватает или цифровые технологии привычнее, воспользуйтесь программным обеспечением, например AutoCAD. Остается заполнить текстовую часть и экспликацию.
Что содержится в приложениях
Обычно землевладельцы, задаваясь вопросом, как сделать самому схему расположения земельного участка, думают только о графической части. Но приложения — не менее важная составляющая СПОЗУ. В них необходимо привести расчеты с обоснованиями процента застройки.
Сюда же следует приложить градостроительный план земельного участка как подтверждение того, что план вписывается в нормы строительства в вашем населенном пункте. Пригодится и проект будущих построек.
Образец схемы планировочной организации земельного участка в 2021 году
Как нарисовать самому
Для самостоятельной разработки запросите в Росреестре или Управлении архитектуры и градостроительства топосъемку земельного надела и закажите чертеж градостроительного плана (изготавливается в течение 30 дней).
Отсканируйте полученный план и вырежьте нужный кусок.
С помощью программ AutoCAD или 3D Max (наиболее распространенные программы) создается схема планировочной организации земельного участка своими руками: нарисуйте на плане чертеж будущего дома. Добавьте названия улиц, номер дома, высоту дома, ограждения и так далее. Проектируется схема в масштабе 1:500.
Внесите все условные обозначения, использованные при отрисовке, подпишите проект и распечатайте.
Об авторе статьи
- Наталья Гончарова
Последние публикации автора
comments powered by HyperCommentsЧто такое — схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)
Схема планировочной организации земельного участка – это схема расположения всех существующих или еще строящихся объектов на земельном участке и коммуникаций. Позволяет заменять прежний генеральный план застраиваемой территории. При планировании приусадебного участка необходимо ее наличие.
СПОЗУ необходим для получения разрешения на постройку здания и предоставляется вместе с заявлением на разрешение застройки территории. Здесь отображаются все материалы топосъемки в масштабе 1:500 и подземные коммуникации. На него наносятся границы участка в соответствии с установленной документацией, существующие объекты и план планируемого к постройке здания. В него не нужно включать планы разъездов, фасадов, ливнестоки.
пример схемы планировочной организации участка
В настоящее время схема может изготавливаться без участия лицензирующей организации, тогда все проблемы по ее составлению лягут на плечи застройщика. Это позволяет сэкономить не только время на составление документации, но и денежные средства заказчика. Если воспользоваться услугами специализированных организаций, то помимо нанесенных основных коммуникаций, здесь будут присутствовать ливнестоки. Согласно Гражданскому кодексу это будет считаться неправомерным со стороны застройщика и местные органы управления будут обязаны выдать ему соответствующую бумагу.
Предоставленные бумаги должны включать в себя обоснованное указание границ, характеристики участка и полное описание благоустройств данной территории. При наличии сервитутов следует указать их границы и зону действия. Санитарные разрывы, охранная и санитарно-защитная зоны тоже указываются.
Примечание: В Гражданском кодексе присутствует уточнение по поводу возможности составления схемы планировочной организации земельного участка при отсутствии у него специально лицензии.
Все виды работ по составлении проектной документации, которая окажет влияние на безопасность объектов строительства должны составляться предпринимателями и юридическими лицами имеющим соответствующий допуск к работам.
Он выдается саморегулирующими организациями свидетельства. Работы по подготовке иной документации могут выполняться любыми юридическими и физическими лицами.
Физическое лицо, являющееся владельцем земельного участка, в праве самостоятельно подготовить планировку земельного участка под строительство дома в соответствии с кодексом.
Состав СПОЗУ для ИЖС
Для индивидуального жилищного строительства СПОЗУ содержит:
Номер плана застройки земельного участка.
Площадь застраиваемого участка.
Приложенные расчеты процента застройки участка.
Общую площадь жилого здания.
Высота сооружения и количества этажей.
Тип планируемого ограждения.
Условные обозначения.
Состав запланированного объекта индивидуального строительства.
Для выполнения схемы исходными данными будут служить характеристику существующих и возводимого сооружения (этажность, площадь застройки, жилая и др.), не забыв про все данные о границах, топографическая съемка. От того насколько качественно выполнена планирование земельного участка, напрямую зависит скорость сбора документов, необходимых для получения разрешения и непосредственно время на их выдачу. При разработке схемы решающим фактором станет уровень осведомленности специалиста, его профессиональные навыки, опыт работы и знание этой сферы.
планировочная схема организации участка
Осуществление заказа схемы СПОЗУ
Заказ схемы планировочной организации земельного участка нужно делать у лицензированных проектных организаций. Они обязаны иметь свидетельство о регистрации в СРО (саморегулируемых организациях) и предоставить их застройщику. Нелишним будет обговорить план дачного участка.
Документы необходимые для разработки СПОЗУ физическому лицу:
Заявление по установленной форме на подготовку схемы для земельного участка.
Зарегистрированный и утвержденный ГПЗУ (градостроительный план застраиваемого участка), предоставленный для размещения объекта строительства.
Копии документов устанавливающих ваши права на владение земельным участком.
Копии кадастровых паспортов не только участка, но и всех уже существующих объектов на земле.
Топосъемка или геоподоснова, показывающая границы выделенного участка.
При наличии предоставить эскизный проект дома и межевого дела.
Схема планировочной организации земельного обязательно утверждается в местном отделе по градостроительству и архитектуре. Готовая документация передается заказчику с учетом всех требований и пожеланий.
Схема планировочной организации земельного участка – СПОЗУ
Разделы статьи:
СПОЗУ
СПОЗУ – схема планировочной организации земельного участка.
Это проектный документ.
СПОЗУ требуется для получения:
- разрешения на строительство объекта
- при реконструкции строений
- при дополнительной застройке участка
- при изменении расположения объекта до начала его возведения
- при внесении изменений в проект строительства
СПОЗУ не требуется при подготовке к строительству жилых и садовых домов. Они строятся в уведомительном порядке.
СПОЗУ состоит из текстовой и графической частей.
В графических материалах отображается расположение на участке:
- объектов строительства
- инженерных сетей
- границ ЗУ
- элементов благоустройства
СПОЗУ – результат топографической съёмки масштаба М1:500. На топоплан наносятся:
- границы ЗУ, соответствующие правоустанавливающим документам
- существующие постройки
- будущий ОКС
- проходы и проезды
- функциональные зоны
- план подключения коммуникаций
- сервитуты
- объекты, планируемые к демонтажу:
- с отметкой о сносе
СПОЗУ должна соответствовать его градостроительному плану.
Может ли собственник участка подготовить СПОЗУ в самостоятельном порядке? По этому вопросу есть уточнение в ГК РФ (статья 48):
подготовка проектной документации, связанная с работами, оказывающимие влияние на безопасность объектов, выполняется только:
- индивидуальными предпринимателями
- юридическими лицами
имеющими свидетельства о допуске к таким работам. Свидетельства выдаются саморегулируемыми организациями.
В других случаях подготовку проектной документации могут выполнять любые физические и юридические лица.
Владельцам наделов разрешена подготовка СПОЗУ самостоятельным порядком.
Общие сведения о составе СПОЗУ
В текстовую часть СПОЗУ включаются сведения:
- номер ГПЗУ
- характеристика ЗУ:
- кадастровый номер
- площадь
- описание рельефа (особое внимание уделяется уклонам)
- сведения о грунте и климатических особенностях
- технико-экономические показатели объекта:
- процент застройки (с приложенным расчётом)
- соседние строения, с которыми граничит участок
- обоснование в пределах ЗУ:
- границ охранных зон
- границ санитарных разрывов
- генерального плана
- проекта планировки территории (ППТ)
- градостроительного регламента
- технического регламента
- документов об использовании ЗУ:
- когда на участок не распространяется действие градостроительного регламента
- когда в отношении участка градрегламент не устанавливается
- описание решений по благоустройству территории:
- подъездные пути
- пожарный проезд
- состав объекта
- общая площадь жилого дома
- количество надземных этажей
- высота здания
- тип ограждения
Графическая часть состоит из трёх частей:
- чертёж
- схема инженерно-технических сетей объекта
- ситуационный план
В графической части СПОЗУ должны быть отображены:
- места:
- существующих ОКС
- проектируемых ОКС
- существующие и проектируемые подъезды и подходы к ОКС
- границы зон действия публичных сервитутов (при их наличии)
- границы:
- охранных зон
- санитарных разрывов
- исторических мест
- решения по планировке, благоустройству
- схема инженерных сетей
Виды капитальных объектов
Виды ОКС:
- производственного назначения:
- здания
- строения
- сооружения производственного назначения
- сооружения обороны и безопасности
- непроизводственного назначения
- здания
- многоквартирные жилые дома
- строения
- сооружения:
- жилищного фонда
- социально-культурного назначения
- коммунально-бытового назначения
- другие ОКС непроизводственного назначения
- линейные объекты:
- трубопроводы
- газопроводы
- нефтепроводы
- автомобильные и железные дороги
- линии электропередачи
- т. д.
д.
Состав СПОЗУ для объектов капитального строительства
В СПОЗУ должны быть отражены:
в текстовой части:
- характеристика земельного участка
- обоснование границ санитарно-защитных зон ОКС в пределах ЗУ:
- охранных зон
- санитарных разрывов ОКС (при определения зон в соответствии с законодательством)
- обоснование планировочной организации ЗУ с использованием:
- градостроительного и технического регламентов
- документов об использовании земельного участка
- описание решений по благоустройству территории
- технико-экономические показатели ЗУ
- обоснование решений по инженерной подготовке территории:
- по инженерной защите территории, а также ОКС от последствий опасных геологических процессов, паводковых, поверхностных, грунтовых вод
- описание организации рельефа вертикальной планировкой
- зонирование территории ЗУ
- обоснование:
- функционального назначения
- принципиальной схемы зон
- размещения зданий и сооружений
- схем транспортных коммуникаций
- характеристика транспортных коммуникаций
- технические показатели транспортных коммуникаций
в графической части:
схема планировочной организации ЗУ с отображением:
- мест существующих объектов:
- с указанием существующих подъездов, подходов к ним
- мест проектируемых ОКС
- границ зон действия публичных сервитутов (при их наличии)
- мест:
- зданий, подлежащих сносу
- сооружений, подлежащих сносу
- решения по планировке, благоустройству, озеленению, освещению территории
- этапы строительства
- схемы движения транспорта на строительной площадке
- план земляных масс
- сводный план сетей инженерно-технического обеспечения:
- с обозначением мест подключения проектируемого ОКС к существующим сетям
- ситуационный план с указанием границ:
- населенных пунктов, примыкающих к земельному участку
- зон с особыми условиями использования
- территорий, подверженных риску чрезвычайных ситуаций
- проектируемых транспортных и инженерных коммуникаций:
- мест их присоединения
Состав СПОЗУ зависит от назначения проектируемого объекта:
- каждый объект имеет свои особенности
- в СПОЗУ для производственных и линейных объектов указывается больший объём сведений и информации
Требования к составу схемы планировочной организации земельного участка описаны Постановлении Правительства РФ № 87 от 16.
02.2008.
Документы для подготовки СПОЗУ
- заявление на подготовку СПОЗУ
- градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
- копии правоустанавливающих документов на земельный участок
- копии кадастровых паспортов ЗУ
- копии кадастровых паспортов:
- зданий
- строений
- сооружений
- объектов незавершенного строительства
- геоподоснова или топосъёмка с границами участка
- эскизный проект дома (при наличии)
- копия межевого дела (при наличии)
Согласование СПОЗУ
Подготовленную схему планировочной организации земельного участка необходимо согласовать в органе по градостроительству и архитектуре местной администрации.
Полезные сведения
- С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
- Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
- Узнать о новом Классификаторе ВРИ (2019) можно здесь
- Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь.
- Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь
- С правилами сноса самостроя по новому закону можно ознакомиться здесь
- ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь
- С 1 марта 2015 года вступил в силу новый Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (N 171-ФЗ от 23.06.2014 г.), в соответствии с которым, в частности, упрощена процедура выкупа земельных участков у муниципалитетов. Ознакомиться с основными положениями закона можно здесь
- В отношении регистрации домов, бань, гаражей и других построек на земельных участках, находящихся в собственности граждан, улучшит ситуацию новая дачная амнистия
- Как провести раздел участка – здесь
- Как определить вид использования участка для ИЖС, ЛПХ, КФХ, дачного строительства по Классификатору ВРИ, можно ознакомиться здесь
- С 1 января 2018 года в кадастровом паспорте должны быть зафиксированы точные границы участков, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Так регламентировано поправками к Земельному кодексу. А тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов началась с 1 июня 2015 г.
- Уточнить статус своей земли и границы можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации – по кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь
- Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь
Так регламентировано поправками к Земельному кодексу. А тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов началась с 1 июня 2015 г.Схема планировочной организации земельного участка (пример, образец) :: BusinessMan.ru
Очень часто люди, имеющие частное жильё, обустраивают дом и участок по своему вкусу и потребностям. Как правило, все эти действия выполняются самовольно, без согласования с соответствующими органами. Но если такой хозяин захочет продать своё имущество, то ему понадобится схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). Если переоборудование только планируется, имеет смысл заранее утвердить необходимые документы в органах самоуправления.
Что это такое
Данный документ представляет собой нанесённый на бумаге графический план участка в масштабе 1:500. В нём указываются точные его размеры и расположение. Затем размечаются все постройки и линии канализации, водоснабжения, электричества, газификации. Также отмечаются те объекты, которые предстоит возвести. Кроме того, предусматривается письменная часть, которая указывает все характеристики земли и строений, предусмотренные Законодательством РФ.
Эта схема планировочной организации земельного участка утверждается как для физических лиц, так и для юридических в органах муниципалитета. Документация и перечень справок будут отличаться (для частного строительства и других капитальных объектов).
Кто может составить план
Данный вопрос регулируется Градостроительным кодексом РФ. Там сказано, что схема планировочной организации земельного участка может быть составлена самостоятельно физическим лицом. Это возможно при условии, что составитель будет владеть участком.
А также предстоящие работы не будут влиять на уровень безопасности других объектов. В противном случае план составляется ИП или компаниями, получившими соответствующую лицензию.
Требования к частным владельцам
Для того чтобы предстоящие постройки и переоборудование были законными, следует собрать список следующих документов:
- Заявление в нужной форме.
- Схема планировочной организации земельного участка, утверждённая соответствующими органами.
- Свидетельство, что участок находиться в вашей собственности.
- Кадастровая справка на участок.
- Топографическая съёмка местности с определением периметра нужного участка.
- Схема дома и прочих строений.
В графический план
Схема планировочной организации предполагает наличие следующих пунктов:
- Порядковый номер. Присваивается индивидуально каждому проекту.
- Общая площадь всего участка.
- Площадь места, отведённого под застройку, в процентном соотношении. Обязательно приложить расчёты.
- Общее количество метража жилого дома.
- Количество этажей, без учёта подвала или цоколя. Определение общей высотности здания.
- Вид изгороди, которой окружен участок.
- Из чего будет состоять постройка.
- Условное обозначение объектов.
- Занесение в план уже существующих построек.
- Определение зон публичного пользования, при их наличии.
- Обозначение пространства санитарных разрывов, защитных и охранных территорий.
- Нанесение мест предполагаемых подъездов, а также подходов.
- План предполагаемого благоустройства.
Обязательно приложить расчёты.Информация в письменном виде
Также составление полной документации предусматривает детальное описание в текстовом виде данных характеристик:
- Свойства данного участка (тип почвы, залегание грунтовых вод, горизонтальный уклон местности).
- Обозначение необходимых санитарных и защитных расстояний между объектами. Если есть опасность возникновения спорных вопросов, привести ссылки на Законодательство РФ.
- Соответствие данного плана всем необходимым требованиям.
- Детализация плана предполагаемого благоустройства.
Особенности ИСЖ
Обозначенные участки предназначены для постройки на них дома, хозяйственных построек, ведения домашнего хозяйства. На общегосударственном уровне они имеют особый статус. Местные власти обязаны обеспечить это пространство всеми необходимыми коммуникациями (электричество, централизованный водопровод и газ). Также предусмотрена прокладка дорог к землям такого значения. В зимний период, муниципалитет обязан расчищать проезжую часть.
С 2008 года указом Конституционного Суда РФ были уравнены права на строительство и проживание на землях, относящихся к разным категориям. Теперь владельцы участков для ИЖС, личного подсобного хозяйства (ЛПХ), дачных и садовых мест имеют одинаковые возможности.
Для строительства за городом или на даче, также нужна схема планировочной организации земельного участка. Примеры могут быть самыми разными. Это зависит от размеров площади и целей строительства.
Выбор участка
Рассматривать варианты покупки следует исходя из целей покупки. Если планируется постоянно проживать в построенном доме, то лучше выбрать место с подведёнными коммуникациями. Если их нет, то должна быть возможность самостоятельного подключения.
Точные места подсоединения к дому водопровода, канализации, газа, электричества должна включать схема планировочной организации земельного участка. Примеры их расположения обычно имеются в органах местного самоуправления, которые отвечают за утверждение документов. Следует обратить внимание на наличие дорог, регулярного транспорта, образовательных и медицинских учреждений, магазинов.
В том случае, если на участке предстоит только отдыхать, то имеет смысл подыскать место у водоёма, вдали от крупных трасс и города. Следует знать, участки для ИСЖ в жилых посёлках значительно дороже, чем в садово-дачных хозяйствах. При учете перечисленных особенностей будет разной схема планировочной организации земельного участка. Образец может быть стандартным, но возможны и оригинальные решения.
Положения для юридических лиц
Подготовка пакета документов для капитального строительства данной категории граждан очень обширна. Схема планировочной организации земельного участка является одним из 12 необходимых пунктов. В перечень справок входят:
- Заявление на составление СПОЗУ.
- Разрешение или другой документ, который способствовал началу работы над проектом.
- Проектное задание.
- Набросок схемы.
- Архитектурная схема.
- Описание географического положения и социального значения земли.
- Выделение территории для движения транспорта и пешеходов.
- Определение предполагаемой плотности грузоперевозок.
- Инженерное подтверждение соответствия местности заявленному плану строительства.
- Схема строительства.
- Документы, устанавливающие право на владение участком.
- Документ о кадастровой регистрации земли.
- Технические паспорта на уже построенные объекты, которые находятся на данном участке.
- Документы, устанавливающие право собственности на строения, находящиеся на площади предполагаемого строительства.
- Топографический снимок местности с указанием периметра участка.
Для юридических лиц схема планировочной организации участка составляется организацией, которая имеет соответствующую лицензию для выполнения подобных работ. В ней должны присутствовать следующие данные в текстовом виде:
- Подробное описание участка, на котором планируется строительство. Характеристика почвы, залегания грунтовых вод и другие особенности.
- Точное определение всех расстояний, предназначенных для соблюдения норм санитарии и безопасности.
- Обоснование того, что схема архитектурно-планировочной организации территории соответствует нормам градостроительства и технике безопасности.
- Обоснование технико-экономических свойств, предполагаемого объекта.
- План оптимизации движения транспорта на территории построек и за её пределами.
- Схема предполагаемых коммуникаций и обоснование её актуальности.
- Точное обозначение мест постройки зданий, и доказательства правильности данного выбора.
- Доказательство того, что схема планировочной организации территории способствует защите объекта от возможных природных катаклизмов.
Графический чертёж
Данный документ предполагает наличие данных:
- Точное нанесение на бумагу всех имеющихся и предполагаемых зданий, строений для сноса, подъездов и подходов.
- Участки, по которым проходят границы мест общественного пользования.
- Подробные сведения о предстоящей прокладке коммуникаций – электричества, водопровода, газопровода. Обозначение подключения предприятия к городским сетям.
- План постепенного возведения зданий, в том числе и места проезда строительного транспорта.
- Схема действий при чрезвычайных ситуациях (как пожар, наводнение и тому подобное).
- Определение движение транспорта на территории объекта и за её пределами.
План застройки земельного участка: образец планирования
Общие правила составления плана застройки
Итак, вы приобрели земельный участок за городом или в селе. С чего начинать застройку земельного участка? Конечно же, нужно составить разбивочный план дачного участка, являющийся важной составляющей планирования и освоения территории. Перед тем как привести план земельного участка, его образец, нелишним будет дать несколько советов и рекомендаций по его составлению на примере простого прямоугольного участка.
Основные расстояния между постройками на участке.
Для начала нужно составить план застройки земельного участка. Так вы сможете подобрать наилучший вариант расположения жилого дома, огорода, цветника, сада и хозяйственных построек. Для этого вам понадобятся следующие инструменты:
- лист ватмана;
- карандаш;
- линейка;
- резинка;
- циркуль.
Ширина дачного участка обычно не превышает 20 м. По форме он в основном прямоугольный, но, в зависимости от местности, может иметь и другие формы. Каждый см земельного участка должен использоваться с максимальной выгодой для владельца, поэтому нужно тщательно продумать все элементы дома, хозяйственных построек, огорода и сада. При этом следует учитывать рельеф, направление ветров, характер грунта и наличие подземных вод.
Дачный участок нужно разделить на зону отдыха и хозяйственную зону.
Схема планирования участка.
Первая часть будет включать в себя газон, бассейн, детскую площадку, цветники. Жилой дом следует размещать так, чтобы в него попадало как можно больше солнечного света. Большая часть окон должна выходить на юг. Если это невозможно, то можно расположить дом окнами на юго-запад или юго-восток – так вы сможете любоваться либо рассветом, либо закатом.
Что бы вы ни выбрали, помните, что расстояние до границы соседнего участка должно быть не менее метра. Сад целесообразно разместить между домом и улицей. Здесь можно разместить фруктовые деревья, декоративные растения, цветники и клумбы. Это обеспечит красивый вид дачного участка со стороны улицы и защитит жилой дом от шума, уличной пыли и грязи.
Согласно санитарным правилам, расстояние от дома до сарая должно составлять не менее 12-15 м. Однако, практика показывает, что перед от кухни и кормокухни в сарай нужно делать крытым и, по возможности, более коротким. Сейчас получило распространение строительство хлева, совмещенного с кормокухней под одной крышей. Разбивочный план узкого земельного участка требует линейного расположения строительных элементов и озеленения. Вход во двор может быть украшен вьющимися растениями или виноградом.
Схема планирования участка по зонам.
Дорожки устилаются каменными или бетонными плитами. Вдоль них можно расставить беседки, скамейки, садовые вазы или высадить кусты. Для ограды нужны ворота шириной 3 м. Расстояние от гаража до них – не менее 5 м, что позволит автомобилю развернуться до въезда в гараж, проехать до хозяйственных построек и уехать задним ходом. Хозяйственный двор нужно замаскировать с улицы, посадив деревья с густой кроной.
План застройки земельного участка должен иметь место и для хозпостроек. Их обычно группируют в общий блок с навесом для топлива и корма животных, кормокухней, террасой, летней кухней и двориком для выгула домашнего скота. Между теплицами и летней кухней можно построить детскую площадку или бассейн. Здесь семья будет обедать и отдыхать.
Зону отдыха формируют со стороны садовых насаждений, рядом с жилым домом. Здесь будет находиться самый уютный участок, отделенный от улицы. Тут можно будет отдохнуть все семьей в тени деревьев. Эту часть дачного участка можно украсить газоном или построить на ней бассейн или альпийскую горку. План застройки зоны отдыха вы можете составить по своему усмотрению, для того чтобы чувствовать себя комфортно и полноценно отдыхать. Здесь можно высаживать яблони, груши или сливы. На южной стороне не следует высаживать слишком высокие деревья.
С северной стороны земельного участка можно выращивать тенелюбивые растения: петрушку, укроп, лук, чеснок. На солнечной стороне можно высаживать огурцы, помидоры, а также бахчевые. Основные советы по составлению плана застройки дачного участка приведены, теперь даем несколько примеров наиболее распространенных форм.
Вернуться к оглавлению
Разбивочный план застройки узкого прямоугольного участка
Схема планирования участка с садом и огородом.
Распланировать территорию такого типа зачастую бывает довольно сложно. Однако при помощи некоторых приемов можно визуально расширить участок, сделав его более уютным. Рассмотрим для начала, что делать нежелательно. Такой территории не подойдет регулярный стиль. Наиболее распространенной ошибкой является пролегающая по всей территории узкая дорожка. Она зрительно делает ваш сад более узким и длинным.
Подобную территорию лучшего всего разбивать на зоны, для того чтобы нельзя было охватить взглядом сразу весь земельный участок. Для этого можно применять разделители пространства. Это могут быть кустарники, закрывающие обзор, живая изгородь, арки с вьющимися растениями, красивая пергола. Можно создать оптические преграды для взгляда, расположенные в центре дачного участка, привлекающие взгляд, например, яркие клумбы.
Если по длине участка разместить цветники произвольной формы светлых или холодных тонов, а вдоль короткой стороны земельного участка – яркие цветники с крупными растения, привлекающие внимание, можно зрительно расширить границы территории.
Посадив большое дерево на дальней границе и низкое – на ближней, это зрительно сократит расстояние. Можно просто расположить крупные кустарники и деревья в дальнем углу дачи, а все остальные расположить в порядке уменьшения роста к дому.
Размещение на территории построек, садовых насаждений, огорода, площадок на этом типе земельного участка происходит таким же образом, как и на обычном прямоугольном участке, но имеет более ограниченные возможности. Дачу лучше всего размещать по короткой границе ближе к боковой стороне, а хозяйственные постройки – в конце участка. Среднюю часть можно оставить для огорода. Детская зона и зона отдыха имеют весьма ограниченные возможности.
Вернуться к оглавлению
Разбивочный план застройки дачного участка на склоне
Схема планирования пруда.
Земельный надел на склоне холма, горы или складки местности – не столь редкое явление. Как же правильно составить его план в таком случае? Различаются дачные участки под наклоном в 15 градусов и более. От величины уклона зависит технология застройки территории и особенности процесса строительства. Если наклон не очень большой, он не повлияет на планировку дома, однако все же лучше строить его на самом высоком месте. Это поможет предотвратить затопление и обеспечит лучшую видимость всей прилегающей территории. Если наклон составляет более 15 градусов, выбирая проект, следует остановиться на том, который подходит для территории со значительным уклоном.
Вернуться к оглавлению
Способы уменьшения крутизны склона
Для уменьшения крутизны склонов применяются несколько способов. Первый – это разбивка склона на некоторое число горизонтальных уровней-террас, с постройкой между их краями подпорных стенок и ограничительных откосов. В этом случае и террасы, и откосы между ними могут быть использованы для застройки и высадки всех необходимых растений. Все уровни террасы должны быть снабжены дренажной системой для отвода дождевой воды. Если есть угроза схода со склона большого объема воды, необходимо оборудовать бетонный отбойник и отвод воды вниз на рельеф по бетонному руслу.
Вторым способом является подсыпка или подрезка склона в местах расположения посадок и построек. При этом следует предусмотреть опирание подсыпанной или оставшейся части на подпорные стенки. Это метод позволяет увеличить полезную площадь участка. В этом случае также необходима дренажная система. Для передвижения по участку обустраиваются дорожки. Они могут выполняться в виде пандусов и ступеней. Для крутых подъемов желательно сочетать ступени с пандусами.
Схема планировки дачного участка.
Существует несколько методов расположения жилого дома на склонах, с сохранением естественного наклона. Горизонтальное расположение постройки получают при строительстве цоколя, иногда большого размера. В нем можно поместить сарай, гараж или кухню. Таким образом получится дом, состоящий из двух уровней. Кроме того, дом может быть размещен и на выровненной с помощью подрезки или подсыпки местности.
Если уклон небольшой, схема его застройки не отличается от равнинного, при среднем же необходимо построить подпорные стенки или террасы, а оформление территории на крутых склонах требует проведения специальных строительных работ. Стилистика сада на склонах зависит от пейзажных решений. Однако есть и возможность создания регулярного сада. Например, ренессансные итальянские сады часто создавались на склонах и имели вид каскада площадок и лестниц. Таким образом может быть обустроен даже самый крутой склон.
Наиболее важным моментом застройки участка такого типа является укрепление откосов и склонов. Для этого применяют комплекс мер защиты, включающих в себя: посев различных видов растений, имеющих развитую корневую систему; механическое укрепление склонов при помощи габионов, биоматов, ячеистых георешеток, геотекстиля и др.; посадку древесно-кустарниковых пород.
Вернуться к оглавлению
Схема планировки Г-образных участков
Как ни странно, подобная нестандартная форма не так уж плоха, как может показаться на первый взгляд. Необычную форму можно использовать для планировки достаточно выгодным образом. Одним из главных достоинств является то, что подобную территорию нельзя охватить взглядом сразу. Приведем пример планирования такого дачного участка. Главная задача планирования заключается в том, чтобы зрительно увеличить территорию, сделав ее достаточно открытой.
С учетом небольших размеров участка, схема планировки такого участка включает дом с террасой, автостоянку, баню, площадку для отдыха, небольшой огород, детскую площадку, небольшой сарай, сад с фруктовыми деревьями, цветники и газон.
Выступающую часть участка, которая будто скрывается от взгляда, стоит использовать для постройки площадки для отдыха. Открытая, как может показаться, часть территории может стать сюрпризом в виде уединенного места отдыха. Таким образом получается так называемый сад в саду. Обойдя дом, вы можете увидеть площадку с мангалом. Эффект неожиданности достигается еще и тем, что границы территории скрыты зарослями деревьев, кустарников и цветов, а проход в эту часть еще более сужен. Закрытая со всех сторон территория располагает к хорошему отдыху, при желании можно накрыть ее навесом.
При всем разнообразии методов планировки дачного участка есть общие принципы выполнения этого процесса. Конкретный план зависит как от объективных причин (геологических, геодезических, климатических показателей местности), так и от субъективных (желания, фантазии и возможности застройщика). Процесс планирования является творческим, все зависит только от вас.
Схема планирования организации земельного участка образец — LawsExp.com
Содержание статьи
Законодательная база
Статья 51 Градостроительного кодекса отвечает на вопрос, что такое СПОЗУ земельного участка, и содержит перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство. Какие-то нужно получить в компетентных органах, а какие-то можно составить самостоятельно.
К последним относится СПОЗУ — обязательный компонент проектной документации, который можно начертить от руки или при помощи чертежного программного обеспечения.
Понять, что такое схема планировочной организации земельного участка, можно из части 12 Постановления Правительства РФ № 87 от 16.02.2008. Там указано, что состоит она из текстовой и графической частей.
Требования к содержанию текстовой части
Начать следует с описания характеристик ЗУ. Здесь можно указать строительный адрес, кадастровый номер, соседние объекты (с чем граничит). Добавляют сюда сведения о грунте и климатических особенностях — дается подробная характеристика участка. Требования к схеме планировочной организации земельного участка для текстового раздела в качестве обязательных устанавливают следующие пункты:
- О санитарно-защитных зонах (если ЗУ в них попадает).
- Обоснование планировочной организации. Здесь нужно привести ссылки на городской генплан, проекты планировки территории, ГПЗУ и другие официальные документы. Не лишним будет упомянуть ГОСТы и СНиПы.
- Технико-экономические показатели. Их состав зависит от того, что именно будет возведено на рассматриваемой земле.
- Инженерная подготовка. Нужно обосновать необходимые меры (например, перенос коммуникаций).
- Описание рельефа. Особое внимание уделяется уклонам.
- Благоустройство. Сюда входят сведения о будущих подъездных путях, детских площадках, озеленении и т. п.
- Зонирование территории (если нужно).
- Транспортные коммуникации (если объект связан с производством).
- Подъезд к объекту. Здесь указывают, по каким улицам можно подъехать к будущему объекту строительства. Особое внимание уделяют пожарному проезду.
Требования к содержанию графической части
В этой части приводится схема планировки участка, и в ней должны быть отражены:
- объекты капстроительства — существующие, проектируемые или подлежащие сносу;
- планируемые схемы освещения, озеленения, благоустройства, подключения к инженерным сетям;
- будущее устройство стройплощадки (с указанием транспортных подъездов).
Обычно графическая часть состоит из трех частей. Первая — это непосредственно СПОЗУ. На второй отмечают будущие инженерно-технические сети объекта. Последняя часть посвящена ситуационному плану.
Часто возникает вопрос, где взять схему планировочной организации земельного участка. Форму для заполнения вы найдете в Приказе Минэкономразвития № 762 от 27.11.2014.
Что касается самого чертежа, его можно выполнить самостоятельно — от руки или в AutoCAD при наличии материалов топосъемки или публичной кадастровой карты. Для этого нужно:
- привести план к масштабу 1:500;
- обозначить сплошными линиями то, что уже есть, а пунктирными — то, что планируете построить;
- пронумеровать объекты и дать пояснения ниже.
Если не получается, стоит обратиться к инженерам. Изготавливают такой документ довольно быстро.
фото
документы
пример чертежа ГПЗУ
пример чертежа ГПЗУ
Разделы статьи:
ВниманиеУстановлен упрощённый порядок возведения/реконструкции жилых домов на участках ИЖС, ЛПХ, а также садовых и дачных участках — 2018 – с ним можно ознакомиться здесь.
Что такое СПОЗУ
Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) — это схема расположения объектов строительства или существующих (при наличии) с коммуникациями на земельном участке.
СПОЗУ представляет собой материалы топосъемки масштаба М1:500 с подземными коммуникациями (при наличии), на которую необходимо нанести:
- границы земельного участка в соответствии с правоустанавливающими документами
- существующие объекты капитального строительства
- объекты будущего строительства
Схема планировочной организации земельного участка при строительстве объекта должна соответствовать градостроительному плану земельного участка (см. здесь).
Отражать в СПЗУ ливнестоки, въезды, планы (схемы) фасадов и разрезов жилого дома не нужно (требование п.2 ч.11 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).
По вопросу о том, необходима ли лицензия для составления СПОЗУ и допускается ли подготовка такой схемы владельцем земельного участка, есть уточнение Градостроительного кодекса РФ ( ч.4. ст.48):
Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемыми организациями свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
Для физических лиц, являющихся владельцами земельных участков, на основании Градостроительного кодекса РФ (ч.5 ст. 48), разрешена подготовка СПОЗУ самостоятельным порядком.
Состав СПОЗУ для ИЖС
В схему планировочной организации земельного участка для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) входят:
- номер градостроительного плана застройки земельного участка
- площадь земельного участка
- процент застройки (с приложенным расчётом)
- общая площадь жилого дома
- количество надземных этажей, высота здания
- тип ограждения
- состав объекта индивидуального жилищного строительства
- условные обозначения
Состав сведений СПОЗУ установлен Постановлением правительства РФ № 87 от 16.02.2008 г. (раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка»).
Что отражается в СПОЗУ
Для физических лиц (при строительстве дома):
В текстовой части:
- характеристика земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства
- обоснование границ санитарно-защитных зон (охранных зон, санитарных разрывов) объектов капитального строительства в пределах границ земельного участка — в случае необходимости определения указанных зон в соответствии с законодательством Российской Федерации
- обоснование планировочной организации земельного участка в соответствии с градостроительным и техническим регламентами либо документами об использовании земельного участка (если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или в отношении его не устанавливается градостроительный регламент)
- описание решений по благоустройству территории
В графической части СПОЗУ должны быть отображены:
- места размещения существующих и проектируемых объектов капитального строительства с указанием существующих и проектируемых подъездов и подходов к ним
- границы зон действия публичных сервитутов (при их наличии)
- границы санитарно-защитных зон, охранных зон, санитарных разрывов
- решения по планировке, благоустройству
Для юридических лиц
Схема планировочной организации земельного участка — один из 12 разделов проектной документации на объекты капитального строительства производственного и непроизводственного назначения.
Виды объектов капитального строительства
Перечень объектов капитального строительства приведены в «Положении о составе разделов проектной документации и требований по их содержанию» (утверждены Постановлением Правительства РФ № 87 от 16.02.2008 г.).
Объекты капитального строительства подразделяются в зависимости от функционального назначения и характерных признаков на следующие виды:
- объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе, обороны и безопасности), за исключением линейных объектов
- объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально- бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения)
- линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.)
Состав СПОЗУ для объектов капитального строительства
В соответствии с Постановлением правительства РФ № 87 от 16.02.2008 г. (раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка» в СПОЗУ должны быть отражены:
в текстовой части:
- характеристика земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства
- обоснование границ санитарно-защитных зон (охранных зон, санитарных разрывов) объектов капитального строительства в пределах границ земельного участка — в случае необходимости определения указанных зон в соответствии с законодательством Российской Федерации
- обоснование планировочной организации земельного участка в соответствии с градостроительным и техническим регламентами либо документами об использовании земельного участка (если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или в отношении его не устанавливается градостроительный регламент)
- технико-экономические показатели земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства
- обоснование решений по инженерной подготовке территории, в том числе решений по инженерной защите территории и объектов капитального строительства от последствий опасных геологических процессов, паводковых, поверхностных и грунтовых вод
- описание организации рельефа вертикальной планировкой
- описание решений по благоустройству территории
- зонирование территории земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства, обоснование функционального назначения и принципиальной схемы размещения зон, обоснование размещения зданий и сооружений (основного, вспомогательного, подсобного, складского и обслуживающего назначения) объектов капитального строительства — для объектов производственного назначения
- обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешние и внутренние (в том числе межцеховые) грузоперевозки, — для объектов производственного назначения
- характеристика и технические показатели транспортных коммуникаций (при наличии таких коммуникаций) — для объектов производственного назначения
- обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешний и внутренний подъезд к объекту капитального строительства, — для объектов непроизводственного назначения
в графической части:
- схема планировочной организации земельного участка с отображением:
- мест размещения существующих и проектируемых объектов капитального строительства с указанием существующих и проектируемых подъездов и подходов к ним
- границ зон действия публичных сервитутов (при их наличии)
- зданий и сооружений объекта капитального строительства, подлежащих сносу (при их наличии)
- решения по планировке, благоустройству, озеленению и освещению территории
Заказать СПОЗУ
Схему планировочной организации земельного участка необходимо заказать в лицензированной проектной организации, имеющей свидетельство о регистрации в саморегулируемых организациях (СРО), с предоставлением необходимых документов.
Документы для разработки СПОЗУ для физических лиц
- заявление на подготовку СПОЗУ земельного участка по установленной форме
- утвержденный и зарегистрированный в установленном порядке градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), предоставленного для размещения объекта строительства
- копии правоустанавливающих документов на земельный участок (свидетельство о праве собственности или договор аренды, договор пользования земельным участком, акт о землепользовании)
- копии кадастровых паспортов земельного участка и при наличии – зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, или копии технических паспортов зданий (строений), расположенных на земельном участке, с экспликацией и планом земельного участка
- геоподоснова или топосъемка с границами выделенного участка (при наличии)
- эскизный проект дома (при наличии)
- копия межевого дела (при наличии)
Исходная документация для разработки СПОЗУ (для юридических лиц)
- заявление на подготовку схемы планировочной организации земельного участка по установленной форме
- копия документа, на основании которого принято решение о разработке проектной документации (для юридических лиц)
- задание на проектирование:
- архитектурные планы и разрезы возводимого здания или сооружения;
- эскизный проект (при его наличии)
- общее описание расположения и назначения участка.
- предполагаемые транспортные схемы движения автомобильного и пешеходного потоков
- общий запроектированный грузопоток и номенклатура грузового транспорта (для складских и торговых зданий и сооружений)
- документация по результатам инженерных изысканий
Порядок утверждения СПОЗУ
Схема планировочной организации земельного участка утверждается в администрации поселения (отдел по градостроительству и архитектуре).
Полезные сведения
- Как используются и застраиваются участки в охранных зонах объектов культурного наследия, можно узнать здесь
- Узнать о новом Классификаторе ВРИ – 2019 можно здесь
- Ознакомиться с тем, чем грозит ненадлежащее использование земельных участков, можно ознакомиться здесь.
- Представление о градостроительном регламенте и его значении для застройки участков можно получить здесь.
- С правилами сноса самостроя по новому закону-2018 можно ознакомиться здесь.
- ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества», с особенностями которого можно ознакомиться здесь.
- С 1 марта 2015 года вступил в силу новый Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (N 171-ФЗ от 23.06.2014 г.), в соответствии с которым, в частности, упрощена процедура выкупа земельных участков у муниципалитетов.Ознакомиться с основными положениями закона можно здесь.
- В отношении регистрации домов, бань, гаражей и других построек на земельных участках, находящихся в собственности граждан, улучшит ситуацию новая дачная амнистия.
- Как провести раздел участка — здесь.
- Как определить вид использования участка для ИЖС, ЛПХ, КФХ, дачного строительства по Классификатору ВРИ, можно ознакомиться здесь.
- С 1 января 2018 года в кадастровом паспорте должны быть зафиксированы точные границы участков, поскольку купить, продать, заложить или подарить землю без точного описания границ будет попросту невозможно. Так регламентировано поправками к Земельному кодексу. А тотальная ревизия границ по инициативе муниципалитетов началась с 1 июня 2015 г.
- Уточнить статус своей земли и границы можно на публичной кадастровой карте. Как получить необходимые сведения по имеющейся информации — кадастровому номеру или адресу участка, помогут советы, представленные здесь.
- Как рассчитать НДФЛ при продаже недвижимости, можно узнать здесь.
Это самый первый раздел проектной документации, содержащий графическую часть (чертежи), который я считаю обязательным для частного строительства.
Как минимум, нужно иметь хотя бы один лист — «Схему генплана», разработанную на основе актуальной топографической съемке. На ней, в границах участка будет указано расположение здания, благоустройство внутридомовой территории (проезды, тротуары, озеленение, малые архитектурные формы и т.д.), подъездные пути. Данная схема выполняется на стадии «Эскиз».
Ранее называемый «Генплан» или «Генеральный план» объекта с шифром «ГП», сейчас этот раздел №2 переименован в «Схему планировочной организации земельного участка» с шифром «ПЗУ», что в принципе никак не изменило суть раздела. Раздел обычно состоит из одного тома, вначале которого идет описательная текстовая часть, и следом графическая (чертежи), выполненная в соответствующем масштабе.
И так, из чего и для чего состоит раздел ПЗУ я расскажу на примере одного альбома стадии «Проектная документация». Правда, сам альбом и, соответственно, мои иллюстрации ниже, был разработан не для частного дома, а для общественного небольшого двухэтажного здания. Но самой сути это ни как не меняет.
ТЕКСТОВАЯ ЧАСТЬ.
Оформительская часть.
Сначала идет обложка, титульный лист (с подписями и печатями проектной организации), содержание раздела, свидетельство о допуске к данному виду работ проектной организации, состав проекта, возможно расписка ГИПа, и иные документы (обычно из пакета ИРД), если они требуются для данного раздела.
Пояснительная записка.
Это обычно не большая текстовая часть, в которой содержится краткое описание ситуации, принятых решений по благоустройству, озеленению, вертикальной планировке участка, противопожарных мероприятий, основных технико-экономических показателей.
ГРАФИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ.
Обычно состоит из 8-ми листов (чертежей в масштабе).
Далее – каждый пункт соответствует отдельному листу.
Общие данные. Лист №1.
Хотя лист относится и графической части, но самих чертежей не имеет.
В нем виде текста или таблиц указывается информация:
— Ведомость рабочих чертежей основного комплекта, где указано содержание графической части.
— Ведомость жилых и общественных и сооружений, где перечислены все здания и строения, имеющие отношение или ближайшее приближение к интересующему нас объекту, с указанием их основных технико-экономических характеристик.
— Ведомость ссылочных и прилагаемых документов, где указаны наименования, ГОСТы, производители используемых основных материалов и проектных решений.
— Технико-экономические показатели, где подробно расписаны количественные характеристики основных показателей раздела, такие как: площадь участка, площадь искусственных покрытий, площадь озеленения, площадь застройки и т.п.
— Общие указания, где расписаны условия проектирования, исходные данные, инженерные изыскания, условия площадки строительства, используемые методы проектирования, способ привязки, прочие регламентирующие данные.
— Расписка главного инженера проекта, в том, что данный проект разработан согласно действующих норм и правил.
Ситуационный план. Лист №2.
Ситуационный план земельного участка в районе его строительства. Выполняется в соответствующем масштабе. Указывает на расположения участка строительства относительно окружающей существующей застройки, подъездных путей (улиц), водоемов, техногенных строений и т.д. Обычно выполняется на подоснове из фактической спутниковой топосъемки, как Гугл или Яндекс карты (на моем примере спутниковая подоснова мною удалена). Помогает оценить ситуацию с место строительства относительно сложившейся застройки, дорог и местности.
adminlawsexp
голоса
Рейтинг статьи
Шаблон предложения девелопмента недвижимости Краткое изложениеОбзор участка
Аэрофотоснимок
История владения
Анализ местоположения Обзор
Смежные объекты недвижимости
Заметные застройки поблизости
Зонирование
Экономический профиль
Доходы домохозяйств
Дополнительные данные о занятости
Экономические факторы
Анализ осуществимости плана развития
Сроки разработки
Консультанты
Архитектор и дизайн
Разрешения и согласования
Строительство
Менеджмент
Продажи и маркетинг
Финансовый анализ
Приобретение участка
Налоги
Жесткие затраты
Финансирование строительства
Мягкие расходы на строительство
Постоянное финансирование
Анализ рисков
Сроки
Рыночный риск
Финансовый риск
Риск затрат на строительство
Заключение
PandaTip: Раздел резюме этого шаблона должен представить получателей собственности и проекта, и дать им представление о том, чего ожидать по мере продвижения вашего предложения по развитию недвижимости.
Это предложение по развитию недвижимости будет охватывать предлагаемый нами проект по развитию следующего объекта недвижимости:
[Property.Street]
[Property.City], [Property.State] [Property.Zip]
Уникальные качества собственности следующие :
PandaTip: Не вдавайтесь в подробности в этом разделе шаблона. У вас будет достаточно места, чтобы охватить каждую деталь вашей концепции развития недвижимости ниже в шаблоне.
Предлагаемое нами решение для развития включает в себя следующее:
Обзор сайта
PandaTip: В этой части шаблона предложения по развитию недвижимости вы можете предоставить подробную информацию о сайте, который вы собираетесь развивать.Используйте текстовое поле выше, чтобы подробно описать сайт, и используйте блок изображения с высоты птичьего полета в шаблоне, чтобы визуализировать сайт сверху, как правило, из Карт Google.
Вид с воздуха
История владения
PandaTip: Используйте этот раздел шаблона, чтобы задокументировать историю владения недвижимостью. При необходимости вы можете добавить дополнительные строки в таблицу или удалить строки.
В таблице ниже подробно описана история владения недвижимостью.
| Дата транзакции | Цена продажи | Новый владелец | ||
|---|---|---|---|---|
| | | | ||
| | | 0 | | |
| | | |
Анализ местоположения
PandaTip: Используйте этот раздел шаблона предложения по развитию недвижимости, чтобы охватить подробную информацию об окрестностях собственности, которая поддерживает ваше дело под застройку недвижимости согласно вашим планам.Соответствующие детали включают окружающие предприятия или жилые районы, близость к основным транспортным маршрутам или узлам, экономический профиль района, долгосрочные демографические и экономические тенденции, а также карты зонирования.
Обзор
Прилегающие объекты недвижимости
Известные объекты поблизости
Зонирование
Экономический профиль
Семейный доход
Данные о занятости
Известные работодатели
Анализ осуществимости плана развития
PandaTip: Успешное предложение по развитию недвижимости требует тщательного анализа предлагаемой стратегии развития.Используйте этот раздел шаблона, чтобы предоставить читателям количественный и качественный анализ предлагаемого вами решения. Этот раздел шаблона можно расширить в соответствии с вашими потребностями — некоторые предложения по развитию недвижимости посвящают несколько страниц подробному анализу осуществимости.
График разработки
PandaTip: Этот раздел шаблона следует использовать для предоставления подробной разбивки реализации вашего предложения по развитию недвижимости. Используйте таблицы и текстовые поля, чтобы продемонстрировать, что вы правильно спланировали проект.
Консультанты
Следующие консультанты были определены как жизнеспособные партнеры для этого проекта развития недвижимости:
Архитектор и дизайн
Разрешения и согласования
Строительство
Управление
Продажи и маркетинг
Финансовый анализ
PandaTip: Этот раздел шаблона предложения по развитию недвижимости предназначен для использования для предоставления подробной разбивки финансовых соображений вашего предлагаемого проекта.
Приобретение участка
Налоги
Сложные затраты
PandaTip: «Сложные затраты» относятся к строительным работам, сносу и строительству. «Мягкие затраты» — это затраты, относящиеся к юридической работе, выдаче разрешений, продажам, маркетингу и т. Д. Не забудьте подробно рассмотреть оба аспекта в этом разделе шаблона предложения по развитию недвижимости.
| Описание | Стоимость / GSF | GSF | Общая стоимость статьи | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
$ 0.00 | ||||||
$ 0,00 | ||||||
$ 0,00 | ||||||
$ 0,00 | ||||||
| 96 | 0,00 долл. США |
Промежуточный итог 0,00 долл. США
Итого 0,00 долл. США
Мягкие затраты
| Описание | Затраты / GSF | Итого Строка GSF Стоимость товара | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
$ 0.00 | ||||||
$ 0,00 | ||||||
$ 0,00 | ||||||
$ 0,00 | ||||||
| 96 | 0,00 долларов США |
Итого 0,00 долларов США
Всего 0,00 долларов США
Финансирование строительства
PandaTip: Большинство крупных проектов развития недвижимости имеют два этапа финансирования.На первом этапе рассматривается финансирование, необходимое на начальном этапе строительства. Второй этап касается постоянного финансирования, используемого для обеспечения собственности после завершения строительства. В этом разделе шаблона предложения вы предоставите подробную информацию об обеих формах финансирования вашего проекта.
Постоянное финансирование
Анализ рисков
PandaTip: Используйте этот раздел шаблона предложения по развитию недвижимости, чтобы задокументировать результаты вашего первоначального анализа рисков для проекта.
Сроки
Рыночный риск
Финансовый риск
Риск затрат на строительство
Заключение
PandaTip: Ваш вывод должен быть аналогичен вашему резюме. Он должен содержать краткое объяснение того, что влечет за собой ваш проект в сфере недвижимости, и почему, по вашему мнению, этот проект следует поддержать. Перед отправкой обязательно просмотрите каждый раздел этого шаблона, чтобы убедиться, что ваши данные отформатированы и представлены правильно.
Введите текст здесь…
Предложение по развитию земельных участков
Развитие земель Преобразование сельскохозяйственных земель в жилье
Мерфи Констракшн Девелопмент MCD удовлетворит все ваши потребности и цели по развитию акров яблоневых садов под жилищные участки .
Цель
Развитие земли, принадлежащей Теду Сигелю, в 4000 5000 кварталах 4-й улицы SE E. Wenatchee WA 98802. Разрешения и лицензии.Краткосрочные инвестиционные деньги для завершения разработки. Опытный девелопер и генеральный подрядчик.
Возможность
Превратить гектары яблоневого сада в жилые районы. Получите изменения зонирования и разрешения от округа Дуглас. Доступ к ликвидным инвестиционным деньгам на всех этапах развития.
Найдите надежного застройщика-подрядчика с хорошей репутацией.
The Solution
Возьмите MCD в аренду Murphy Construction Development, чтобы удовлетворить все ваши потребности и цели.Разрешить MCD просматривать разрешения на зонирование и лицензионные документы перед подачей в округ Дуглас. Станьте партнером MCD, чтобы получить краткосрочный инвестиционный кредит.
Контракт с MCD на все стадии разработки.
- Земляные работы
- Разрешения на геодезические работы, лицензии
- Электроэнергия канализации
- Поставки
- Субподряд
- Оценка округа
- Строительные дома на стройплощадке
- Страхование ответственности
- Комиссия за продажу листинговому агенту
- Приблизительная процентная ставка Стандартный отказ от ответственности.Цифры, представленные выше, должны использоваться в качестве оценки обсуждаемых проектов. Приведенная выше сводная стоимость никоим образом не является гарантией окончательной цены. Сметы могут быть изменены, если изменяются спецификации проекта или изменяются затраты на аутсорсинговые услуги до того, как они будут закреплены обязательным контрактом.
- Общая стоимость разработки = Стоимость земли + Стоимость разработки + Сумма процентов и комиссионных
- Максимальная сумма ссуды, полученная для этого проекта = Общая стоимость разработки x Процент ссуды к стоимости
- Сумма капитала = Общая стоимость разработки — Максимальная сумма ссуды
- Продажи таунхаусов = Цена продажи за единицу x Закрытие таунхауса
- Комиссия за первые 50% (взимается при продаже домов) = — Поглощение таунхауса x Цена продажи за единицу x (Комиссия% / 2)
- Вторая комиссия 50% (взимается (когда дома закрыты) = — Закрытие таунхауса x Цена продажи за единицу x (Комиссия% / 2)
- Гарантия = — Стоимость гарантии за единицу x Закрытие таунхауса
- Общий чистый доход = СУММ (продажи таунхаусов + 50% комиссионных + 50% Комиссионные + гарантия)
- Затраты на приобретение земли = Стоимость земли
- Затраты на подготовку к строительству = Затраты на подготовку к строительству ($ / месяц)
- Затраты на строительство = (Затраты на разработку — Затраты на подготовку к строительству) / № месяцев строительства
- Общие затраты на разработку = СУММ (стоимость приобретения земли + затраты на подготовку к строительству + затраты на строительство)
- Затраты на финансирование = IF ((Общий чистый доход — Общие затраты на разработку)> 0, (Общий чистый доход — Общие затраты на разработку), 0)
- Поступления на выплату Капитал = IF ((Общий чистый доход — Общие затраты на разработку) <0, (Общий чистый доход - Общие затраты на разработку), 0)
- Свободный поток денежных средств с рычагом = СУММ (затраты на финансирование, поступления к окупаемости капитала, получение ссуды, погашение ссуды)
- Сальдо первого периода = свободные денежные средства с рычагом Поток
- Остатки за следующий период = Предыдущий баланс — Свободный денежный поток с рычагом
- Леверидж IRR = XIRR (все свободные денежные потоки с рычагом, соответствующие Период времени)
- Рекомендации по финансовому моделированию Бесплатное руководство по финансовому моделированию Это руководство по финансовому моделированию содержит советы и передовые практики Excel по предположениям, драйверам, прогнозированию и связыванию трех отчетов. , DCF анализ, подробнее
- Основы финансового моделирования недвижимости Основы финансового моделирования недвижимости Изучите основы финансового моделирования недвижимости в этом вводном руководстве по построению финансовой модели для проекта девелопмента недвижимости.
- Совместное предприятие по недвижимости Совместное предприятие по недвижимости Совместное предприятие по недвижимости (СП) играет решающую роль в развитии и финансировании большинства крупных проектов в сфере недвижимости. Совместное предприятие — это договор
- Типы финансовых моделей Типы финансовых моделей Наиболее распространенные типы финансовых моделей включают: модель с тремя отчетами, модель DCF, модель M&A, модель LBO, модель бюджета. Откройте для себя 10 лучших типов
- Подсобная стена: «Подсобная» стена построена на участке, который содержит соединения для воды, канализации, канализации и электричества. Бенефициары должны были построить дом вокруг этой стены и использовать соединения от нее. Некоторые проекты предусматривали эту хозяйственную стену в виде сантехнического стержня, состоящего из ванной / туалета и / или кухни.
- Туалет: Из-за серьезной проблемы с удалением отходов многие проекты предусматривают основные уборные (ванная и / или туалет) на каждом участке.
- Дом с каркасом / оболочкой, основной дом: Крыша — самый дорогостоящий компонент дома, и для его строительства требуется квалифицированный персонал. Поэтому в некоторых проектах конструкция крыши предусматривается на столбах, и бенефициары должны строить стены в соответствии со своими требованиями. И наоборот, агентство-исполнитель иногда сооружает цоколь, который образует основу, на которой бенефициары могут построить свой дом. Другие варианты этого — дом-оболочка (который представляет собой неполный дом, состоящий из крыши и двух боковых стен, но без передних или задних стен) и основной дом (состоящий из одной полной комнаты).
- Местоположение: Учитывая высокую стоимость земли в городских районах, большинство схем размещения и обслуживания расположены на окраине, где такие затраты не очень высоки. Однако это вызывает две проблемы: во-первых, большое расстояние между площадкой и существующими сетями доставки, обеспечение инфраструктуры за пределами площадки и на месте велико, и строительство может быть отложено.Во-вторых, дополнительные расстояния, которые бенефициары вынуждены преодолевать (и, как следствие, дополнительные расходы) до центров занятости, будут препятствовать многим бенефициарам воспользоваться такими схемами.
- Бюрократические процедуры: Процедуры отбора, предназначенные для подтверждения того, что кандидаты соответствуют критериям отбора, обычно являются громоздкими, трудоемкими и полны бюрократических ловушек и создают возможности для коррупции. Кроме того, для многих семей с низким доходом невозможно выполнить критерии отбора из-за работы в неформальном секторе или низкого / нерегулярного дохода.
- Задержка в предоставлении услуг: из-за отсутствия координации между различными агентствами по реализации и «распределения» ответственности за предоставление инфраструктуры и услуг, есть значительная задержка в окончательном предоставлении услуг, даже после того, как земля была выделено бенефициарам.
- Стандарты: Высокие стандарты строительства и качества строительства устанавливаются исполнительными агентствами, что делает такие схемы недоступными для целевых бенефициаров.Некоторые схемы сайтов и услуг, например, запрещают приносящую доход деятельность на жилых участках, включая аренду комнат: они, таким образом, ограничивают возможности жителей получать (дополнительный) доход для оплаты своего участка и дома.
- Возмещение затрат: Большинство схем сайтов и услуг страдают от низкого окупаемости затрат. Одна из причин — высокие затраты, которые бенефициары должны нести вскоре после включения в схему. Они должны заплатить за участок, а также за строительство дома, при этом они могут столкнуться с потерей дохода из-за перехода на новую схему.Затраты на транспорт, воду и электричество увеличивают нагрузку, которой у них, возможно, не было раньше. Но одними из основных причин плохого возмещения были задержка с предоставлением услуг, неадекватные методы сбора, отсутствие санкций за неуплату и отсутствие политической воли для принудительного выполнения платежа.
- Все разрешенные улучшения домов на одну семью, дуплексов и городских домов, которые включают изменение площади.Планы участков не требуются для коммерческих проектов с утвержденным планом участка.
- Дополнения
- Новостройка
- Вспомогательные конструкции (настилы, гаражи, подпорные стены, навесы, бассейны и т. Д.)
- Любая другая деятельность, которая добавляет строение или иное улучшение собственности
- План участка должен быть выполнен в масштабе. Следует использовать приемлемый инженерный масштаб.
- Нарисуйте линии собственности (передняя, боковая и задняя).
- Показать фактические измерения в каждой строке. Должны быть показаны любые сервитуты, потоки или ограничения, включая допустимую и предлагаемую непроницаемую поверхность и / или зоны затопления. Покажите название и расположение всех улиц и инженерных сетей на участке или рядом с ним. Укажите направление на север.
- Для строительства нового дома : Нарисуйте дом внутри границ участков, показав точное расстояние от них до границ участков (спереди, по бокам, сзади). Также укажите размеры дома и расстояние до границ участка.
- Для добавлений : После выполнения пунктов 1 и 2, описанных выше, начертите добавление в нужном месте, указав расстояние до соответствующих линий собственности и размеры добавленного объекта. Укажите, что существует и что предлагается построить.
- Для вспомогательных построек (включая гаражи, складские здания, навесы для автомобилей и т. Д.): После выполнения пункта 1, описанного выше, начертите вспомогательную структуру в нужном месте на участке, указав расстояние до каждой соответствующей границы участка. Укажите размеры вспомогательной конструкции.
- Показать все существующие конструкции на сайте.
- Исправлена ошибка, из-за которой плата за разработку не включалась в расчет сводной прибыли
- В сводной таблице изменен ярлык «Льготная стоимость» на «Мягкая / льготная стоимость».
- На вкладку «Версия» добавлена ссылка на «Лучшие практики по финансовому моделированию недвижимости».
- Удалены ненужные ссылки в устаревших именованных ячейках
- Обновлен раскрывающийся список «Фазы для анализа», чтобы сделать логику более понятной (ячейка O4).
- Обновленное условное форматирование для соответствия входу «1 фаза» и «2 фазы»
- Исправлена проблема с условным форматированием, когда определенные ячейки все еще были видны, а не
- Разное. улучшения форматирования на вкладке «Анализ на уровне партнерства»
- Переименовано в «Право» — «Мягкие расходы / Право»
- Переименовано в «Прочие льготные расходы» на «Прочие мягкие расходы»
- Добавлена строка «Плата за разработку» на вкладку «Анализ на уровне проекта».
- Связанная плата за разработку на вкладке «Анализ на уровне партнерства» к строке «Комиссия за разработку» в анализе на уровне проекта
- Линия скорректированного левереджа чистого денежного потока в Анализе на уровне партнерства, чтобы добавить обратно в плату за разработку
- Разное.улучшения форматирования
- Встроенный модуль прогнозирования бюджета для каждой из статей бюджета проекта
- Добавлены столбцы C: E
- Возможность выбрать месяц начала и окончания для каждой позиции бюджета
- Пересмотренный раздел допущений для перемещения допущений в отношении сроков влево от денежных потоков
- Обновлено как для фазы I, так и для фазы II
- Добавлен модуль прогноза продаж лотов с возможностью прогнозирования прямолинейного (т.е. простого) или подробного
- «Продолжительность фазы» переименована в «Месяц окончания фазы»
- Исправлена ошибка, из-за которой спонсорские взносы не учитывались при расчете дохода спонсора.
- Пересмотренный расчет процентных расходов для переноса денежного потока для начисления денежного потока по конечному сальдо предыдущего месяца
- Разное.улучшения форматирования
- Добавлен раздел о прибылях и убытках для каждой фазы и в совокупность
- Добавлены итоги фазы I и фазы II
- Исправлена ошибка, из-за которой в заголовке комбинированного денежного потока использовалась дата окончания месяца, отличная от даты окончания фазы
- Фиксированная формула анализа на конец месяца; рассчитывал один дополнительный месяц
- Разное. улучшения форматирования
- Исправлена ошибка, из-за которой общие вычисления (столбец C) не включали все периоды
- Разное.обновления и улучшения форматирования
- Удаленный период 0
- Отредактированный заголовок даты в Анализе на уровне проекта — последний день месяца в соответствии с модулем уровня партнерства
- Добавлен модуль возврата на уровне партнерства.
- Разное. обновления и улучшения форматирования
- Исправлена ошибка, из-за которой задаток рассчитывался неправильно
- Добавлена логика, которая скрывает вычисления фазы II, когда выбрана только одна фаза
- Разное.улучшения форматирования
- Добавлена вкладка версии для модели
- Добавлен раздел сводки
- Полный пересмотр расчетов этапа I с учетом дублирования
- Двойные денежные потоки фазы I, создавая опцион фазы II
- Добавлен раздел о комбинированном движении денежных средств фаз I и II
- Обширные изменения форматирования
Murphy Construction Development MCD провела тщательный анализ местоположения.
Ниже приведены результаты. 4000, 5000 кварталов 4-й улицы SE E. Wenatchee WA
Нынешний фруктовый сад находится сразу за аэродромом Pangborn Memorial в Восточном Веначи.Земля находится в пяти милях от центра города Ист-Уэнатчи в тихой сельской местности. Площадь по-прежнему окружена фруктовыми садами, хотя несколько фруктовых садов в более крупных окрестностях превратились в виноградники.
Фруктовый сад на юге был преобразован в поле для гольфа Highlander несколько лет назад, что продолжает увеличивать стоимость недвижимости в этом районе. Безопасность в нашей сельской местности никогда не была проблемой, хотя мы используем стандартные меры безопасности при строительстве, такие как переносные ограждения.
Инфраструктура
Округ разрешит застройку с ограничениями на количество большегрузных грузовиков, используемых на дороге округа.Мы должны подать заявление на получение специальных разрешений на доступ, и мы должны будем оплачивать оценки, проводимые округом, включая тротуары и улучшения дорог.
Демография
Восточный Уэнатчи — быстро меняющийся город, составляющий часть долины Уэнатчи. На востоке расположен Куинси, где Google и другие интернет-компании строят из-за дешевой энергии. Рынок вакансий неуклонно растет в течение последних нескольких лет, поскольку наш PUD побудил технологические компании обосноваться здесь.
Качество жизни здесь в сочетании с расширяющимся рынком труда и напряженным рынком жилья — все это в совокупности привело к увеличению стоимости недвижимости на рекордные 20% за последние два года.
Конкуренция
Ограниченное количество сельскохозяйственных угодий, которые округ позволит перезонировать и застроить, снижает конкуренцию на этапе продажи застройки, но конкуренция за получение разрешений высока. Поскольку MCD работала с округом над рядом проектов и делала это профессионально, мы обычно получаем одобрение наших проектов, если представляем их раньше.
Маркетинг
Маркетинг как на этапе разработки, так и на этапе продажи обычно осуществляется путем подписания соглашения о листинге с Риэлтором. Наш анализ требований к этому проекту может привести к определенным рискам. Ниже приводится анализ потенциальных рисков.
Этот список рисков не обязательно является полным списком всех возможных рисков. Не дается никаких гарантий, что все возможные риски были определены или если установлено, что анализ является полностью точным.
Анализ спада на рынке жилья
В то время как местные эксперты видят падение рынков жилья в других частях штата, местный рынок фактически растет рекордными темпами. Риск состоит в том, что ставки не сохранятся, что приведет к тому, что наши дома будут продаваться по несколько ниже, чем мы прогнозируем, продажной цене от 425 до 465 долларов, и на продажу потребуется больше времени. Однако, если рынок продолжит рост нынешними темпами, мы также можем увидеть рост прибыли. Поймите, что рынок гибкий и что более высокие нормы прибыли не могут быть гарантированы.
Непредвиденные обстоятельства
Для этого риска нет никаких непредвиденных обстоятельств. Затраты выше ожидаемых. С ростом стоимости топлива и высоких цен на пиломатериалы и стальные материалы для жилищного строительства увеличение затрат может повлиять на прибыль. Включите в бюджет прогнозируемое повышение цен.
Подробный бюджет включает запас в 100 долларов на этот непредвиденный случай. Изменения в планах развития. Существует риск того, что застройка столкнется с непредвиденными препятствиями, которые потребуют дополнительного одобрения округа и застройки.
План на случай непредвиденных обстоятельств. Изучите возможные препятствия и альтернативные планы и продолжайте открытое общение с округом. В подробный бюджет включен запас в 200 долларов на случай непредвиденных обстоятельств. Ниже перечислены методы аварийного восстановления, которые мы предлагаем для обеспечения непрерывности разработки.
График разработки будет включать некоторое смягчение этих потенциальных проблем. Сбой поставки В любом проекте по развитию несоблюдение сроков поставки поставок может привести к катастрофе из-за отодвигания сроков, что может помешать заключению субподряда и / или лицензированию.MCD работала с несколькими крупными поставщиками за последние два года.
Мы заказываем наши расходные материалы заранее, чтобы в случае непредвиденных проблем у одного поставщика мы могли купить его у следующего поставщика. Мы никогда не сталкивались с тем, что все наши поставщики не могут отправить то, что нам нужно. Тщательное планирование помогает смягчить проблемы, связанные с перебоями в поставках.
На случай перебоев в поставках у нас есть альтернативные поставщики. Несоблюдение нормативных требований Неопытные подрядчики могут иногда сталкиваться с нестабильными проблемами соблюдения нормативных требований с планировщиками округа или инженерами, задерживая или даже останавливая разработку.MCD работал со всеми тремя окружными инженерами и районными планировщиками в течение последних двух лет.
Мы хорошо разбираемся в требованиях округа и поддерживаем хорошие рабочие отношения с округом. Кроме того, мы контролируем всех субподрядчиков, чтобы гарантировать соблюдение норм. В случае несоблюдения требований MCD будет работать немедленно и напрямую с округом для решения проблемы. Отказ субподрядчика Возможно, самая распространенная катастрофа в разработке — это неспособность субподрядчиков завершить свою работу вовремя, что приводит к бюджетным проблемам и последовательным задержкам.
MCD работает только с избранной группой субподрядчиков. Мы требуем, чтобы у наших субподрядчиков не было других открытых контрактов во время разработки, и налагаем штрафные санкции за несвоевременную работу. В случае отказа субподрядчика, за исключением неподконтрольных причин, например, грозы, пожара, стихийных бедствий и т. Д., Мы будем обеспечивать соблюдение нашего договорного права на найм подрядчика, который сможет завершить работу, если такой подрядчик доступен.
Если подрядчика не удастся найти своевременно, MCD воспользуется своим договорным правом наложить на субподрядчика денежные штрафы.Мне понравилось встречаться с вами в прошлый четверг, чтобы обсудить возможность развития вашей земли. Как вам хорошо известно, прибыль от яблоневых садов была на удивление низкой в течение последних нескольких лет без надежды на будущие успехи на мировом рынке.
Округ Дуглас позволяет возделывать так много акров сельскохозяйственных земель каждый год, чтобы поднять экономику. Двадцать акров земли, которыми вы владеете, в западном конце 4-й улицы — отличное место для развития. Компания «Мерфи Констракшн Девелопмент» начала свою деятельность пять лет назад в долине Уэнатчи после того, как садовники нашей долины сильно пострадали от тяжелой работы фруктовой индустрии.Мы специализируемся на помощи садоводам в превращении их земель в жилые массивы.
Мы гордимся предоставляемыми услугами и добились больших успехов в этом. Сейчас мы занимаемся развитием долины на акрах, все с отличным временем оборота и хорошей прибылью. Имейте в виду, что разработка земли без услуг опытного специалиста может стоить вам временных затрат и, самое главное, большой части вашей прибыли. Разработка требует больших затрат времени.
Вот где мы вступаем. Наш опыт работы с округом Дуглас, наши знания о требованиях к разрешениям и лицензиям, а также наша доказанная способность заключать контракты на все этапы разработки, включая выемку грунта через завершение, делают нас очевидным выбором в качестве партнера по разработке. До сих пор все предпринятые нами разработки были выполнены в срок, что обычно означает в рамках бюджета.
Мы гордимся своей упорной работой и не только своей способностью выполнять работу, но и способностью делать ее правильно.Я приложил предложение по развитию, чтобы вы могли его просмотреть. Это ни в коем случае не все включено, но оно должно дать вам лучшее представление о нашем видении собственности, а также связанных с этим затрат и выгод.
С нетерпением жду встречи с вами снова.
Модель развития недвижимости — обзор, руководство и шаги
Что такое модель развития недвижимости?
Модель развития недвижимости обычно состоит из двух разделов: «Сводка сделки» и «Модель движения денежных средств».В сводке сделки перечислены все важные допущения, включая график (в котором излагается график), статистика собственности, затраты на разработку, предположения о финансировании и предположения о продажах, которые используются для расчета экономики и рентабельности Индекс рентабельности Показатели индекса рентабельности (PI) отношение приведенной стоимости будущих денежных потоков к первоначальным инвестициям. Индекс проекта.
Модель движения денежных средств начинается с наращивания доходов, ежемесячных расходов Операционный бюджет Операционный бюджет состоит из доходов и расходов за период времени, обычно квартал или год, которые компания использует для планирования своей деятельности.n], где PV = текущая стоимость, F = будущий платеж (денежный поток), r = ставка дисконтирования, n = количество периодов в будущем и IRR (внутренняя норма доходности) проекта. В следующих разделах мы рассмотрим основные этапы построения хорошо организованной модели развития недвижимости.
Сводка сделки
1. График и статистика собственности
Первым шагом в построении модели развития недвижимости является заполнение допущений для графика и статистики собственности.Вот список элементов, которые необходимо включить:
2. Затраты на разработку
Для следующего шага в создании модели развития недвижимости мы введем допущения для затрат на разработку в виде общей суммы. количество, стоимость за единицу и стоимость за квадратный фут. Затраты на разработку могут включать в себя стоимость земли, строительство, обслуживание, жесткие и мягкие непредвиденные обстоятельства, маркетинг и т. Д. Используя статистику собственности, заполненную ранее, мы можем рассчитать все числа и заполнить раздел затрат на разработку.Раздел должен выглядеть примерно так:
Источник изображения: Курс CFI по финансовому моделированию в сфере недвижимости.
3. Предположения по продажам
В предположениях о продажах мы рассчитаем общую выручку от этого проекта. Предположим, что исследование рынка проведено и, основываясь на сопоставимых данных, мы считаем, что 500 долларов за квадратный фут — это реалистичная отправная точка для определения продажной цены. Затем мы будем использовать это как источник дохода. После расчета продаж (всего, $ / шт., $ / SF) комиссионные с продаж (например,г., 50%) и гарантии, мы можем определить чистую выручку от этого проекта.
4. Допущения по финансированию
Для финансирования существует три критических допущения: процентное отношение займа к затратам, процентная ставка и земельный заем.
Перед тем, как рассчитать общую сумму кредита, нам нужно вычислить общую сумму затрат на разработку. Поскольку мы еще не рассчитали процентные расходы, мы можем связать ячейку с моделью денежного потока на данный момент и получить значение после заполнения модели денежного потока.Комиссионные такие же, как и комиссионные с продаж, указанные в разделе предположений о продажах. Общие затраты на разработку могут быть рассчитаны как:
Теперь мы можем заполнить остальные финансовые предположения.
Источник изображения: Модель развития недвижимости CFI .
Приведенные выше цифры являются предположениями из раздела «Сводка по сделке». После того, как мы завершим модель движения денежных средств, мы вернемся и заполним раздел «Формуляр для разработки» и добавим анализ чувствительности.
Модель движения денежных средств
1. Увеличение доходов
Первым шагом в расчете доходов является определение поглощения и закрытия городских домов. Поглощение — это количество доступных домов, проданных в течение определенного периода времени, а закрытие — это количество домов, закрытых после завершения строительства.
Теперь мы можем увеличить выручку, используя информацию о поглощении и закрытии.
(* Обратите внимание, что комиссионные и гарантия указаны в отрицательных суммах.)
2. Затраты
Теперь мы выясним затраты на разработку, которые включают затраты на приобретение земли, затраты на подготовку к строительству и затраты на строительство. Цифры можно найти в разделе предположений о затратах на разработку в Резюме сделки.
3.Затраты на финансирование и поступления на погашение капитала
Затраты на финансирование — это дефицит денежного потока проекта, который необходимо профинансировать. Когда общая чистая выручка меньше общих затрат на разработку, возникает отрицательный денежный поток, который нам необходимо покрыть.
Когда общий чистый доход станет больше, чем общие затраты на разработку, появится положительная выручка, которую мы сможем использовать для выплаты заемного капитала. Мы можем использовать следующие формулы для вычисления двух чисел:
4.Финансирование
Затем мы рассчитываем остатки по ссуде, получение, погашение и начисленные проценты. В таблице ниже приведены расчеты для первого и следующих периодов:
Мы также должны выполнить быструю проверку работоспособности, чтобы убедиться, что ни один из конечных остатков не превышает максимальную сумму ссуды.
5. Свободный денежный поток и IRR
Теперь мы можем рассчитать свободные денежные потоки с рычагами и результирующую IRR этого проекта.
Остаток капитала — это просто кумулятивный свободный денежный поток:
Наконец, используя формулу XIRR, мы можем рассчитать леверидж IRR для этого проекта:
Источник изображения: Курс CFI по финансовому моделированию в сфере недвижимости.
Дополнительные ресурсы
CFI является официальным поставщиком программы сертификации аналитика финансового моделирования и оценки (FMVA) ™. Стань сертифицированным аналитиком финансового моделирования и оценки (FMVA) ®, предназначенной для превращения любого человека в финансового аналитика мирового уровня. . Чтобы продолжать изучать и развивать свои знания в области финансового анализа, мы настоятельно рекомендуем дополнительные ресурсы CFI ниже:
Хари Шринивас В рамках самых разнообразных типов и вариаций схемы «Сайты и Услуги» включают предоставление земельных участков либо в собственность, либо в аренду, вместе с минимумом необходимой инфраструктуры, необходимой для проживания. ВВЕДЕНИЕ Быстрый рост городских территорий в большинстве развивающихся стран за последние несколько десятилетий привел к дефициту во многих секторах, в первую очередь в жилищном строительстве. Проблема была двоякой: с одной стороны, большинство людей, переезжающих в городские районы, не имели необходимых активов и финансовых средств для приобретения «приличного» дома. С другой стороны, назначенные правительственные учреждения и органы не предоставили достаточного количества жилищ, доступных по цене для бедного большинства в городских районах.Распространение трущоб и поселений скваттеров стало результатом этого сценария. Но растущее понимание динамики развития и расширения поселений скваттеров привело к появлению ряда новаторских жилищных схем в различных развивающихся странах для решения жилищной «дилеммы». В частности, с целью улучшения качества окружающей среды в поселениях скваттеров и обеспечения их базовой необходимой инфраструктурой, одна из таких инновационных схем, получившая широкое признание и последующая за ними, — это схемы «сайтов и услуг». Осознание того, что предоставление «полного» обслуживаемого дома государственными учреждениями невозможно или просто не может быть предоставлено большинством семей с низкими доходами, вызвало смещение акцента с предоставления полностью обслуживаемого дома на предоставление только обслуживаемой земли. Ключевой характеристикой подхода является использование «пота капитала» бенефициаров и других внутренних ресурсов (общественных, финансовых и т. Д.) В фактическом строительстве и развитии домов. Сайты и сервисы стали синонимом решения проблемы самозахватных поселений.Поселения скваттеров были и всегда считались незаконными, и для переселения и реабилитации скваттеров (как функция «расчистки трущоб») были предоставлены земельные участки (или участки) с инфраструктурой (или услугами), и бенефициары В большинстве проектов приходилось строить на такой земле собственные дома. Существуют самые разные схемы участков и услуг, от отдельных участков до обслуживаемых участков с построенным на нем «основным» домом. ИСТОРИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ КОНЦЕПЦИИ Происхождение схем «Сайты и услуги» не ново: люди с низкими доходами всегда жили, хотя и «нелегально», в большинстве городских районов развивающегося мира.Ключевым отходом от прежних жилищных схем, таких как дешевое жилье или субсидируемое многоэтажное жилье, является признание способности домохозяйств с низкими доходами строить собственное жилье при условии, что будет предоставлена такая возможность. В частности, перед лицом провала традиционных жилищных подходов, в сочетании с рядом исследований, которые указывали на изобретательность и настойчивость скваттеров в том, чтобы предоставить жилье самим себе, предоставление участков и услуг только рекламировалось как ответ на проблемы обеспечения жильем бедных в развивающихся странах. города.Многие страны Южной Америки, Азии и Африки подхватили эту концепцию, и, поскольку Всемирный банк решительно поддерживает этот подход и предоставляет ключевое финансирование для ряда проектов, эта идея получила широкое одобрение. Схемы сайтов и услуг также столкнулись со значительным противодействием и провалом в ряде проектов, в первую очередь из-за ряда предположений и заблуждений о том, как живут семьи с низкими доходами. САЙТЫ И УСЛУГИ: ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ Ключевыми компонентами жилищной схемы являются земельный участок, инфраструктура (например, дороги, водоснабжение, канализация, электричество или канализация) и сам дом.В них входят различные ресурсы, включая финансы, строительные материалы / технологии и рабочую силу. Таким образом, подход «участки и услуги» отстаивал роль государственных органов только в подготовке земельных участков или участков с определенной базовой инфраструктурой, которые должны были быть проданы или сданы в аренду предполагаемым бенефициарам. Следующий этап фактического строительства дома был предоставлен самим бенефициарам, чтобы они использовали свои собственные ресурсы, такие как неформальные финансы или семейный труд, а также различные другие формы участия сообщества для строительства своего дома.Бенефициары также могут построить дом на собственном этапе, в зависимости от наличия финансовых и других ресурсов. Это приняло основной принцип развития поселения на скваттерах, но без аспекта «сквоттинга». ТИПОЛОГИИ В СХЕМАХ САЙТОВ И УСЛУГ В зависимости от сделанных инвестиций, имеющихся ресурсов, агентства-исполнителя или степени организованности бенефициаров схемы сайтов и услуг были задействованы множеством различных способов.Это изменение было результатом попытки найти баланс между минимально «приемлемыми» жилищными условиями и доступностью бенефициаров. При соблюдении основного правила земельного участка (участков) и основной инфраструктуры (услуг) степень участия и вклады исполнительного агентства, с одной стороны, и бенефициаров, с другой, сильно различались. Они варьировались от пустого земельного участка и некоторых услуг (например, водоснабжения, электричества и канализации) до предоставления «основного» дома (состоящего только из туалета и кухни) на участке земли с прилегающими услугами. Вот некоторые из вариантов, которые предпринимались в проектах сайтов и услуг: ИСПОЛНИТЕЛИ И ДЕЙСТВИЯ В СХЕМАХ САЙТОВ И УСЛУГ Двумя ключевыми участниками проекта «Сайты и услуги» являются предполагаемые бенефициары и агентство-исполнитель. В большинстве случаев предполагаемые бенефициары проекта принадлежат к группе городских жителей с низким доходом — например, скваттерам, которые были переселены из своего первоначального незаконного поселения. Для них характерны низкие доходы, работа в неформальном секторе или нерегулярная занятость, а также отсутствие необходимых активов, позволяющих им позволить себе жилье в «формальном» секторе.Обладая базовыми навыками в строительстве, многие из них могут построить свой собственный дом (однако есть исключения из этих функций, которые привели к сбою многих схем сайтов и услуг). Другим основным действующим лицом в схемах сайтов и услуг является агентство-исполнитель. В большинстве случаев это правительственный департамент или аналогичный орган, например, Жилищный совет. Действуя исходя из целей и задач в масштабе города и для всех групп доходов, такие агентства инициируют схемы сайтов и услуг как для обеспечения жильем малообеспеченных семей, так и для устранения «бельма на глазу», которое изображают скваттерные поселения. Основное разделение этапов реализации между этими двумя основными участниками определяет тип предлагаемой схемы. Несколько других участников играют в основном вспомогательные роли, включая различные правительственные учреждения, отвечающие за обеспечение инфраструктуры, неправительственные или добровольные организации и так далее. НЕДОСТАТКИ САЙТОВ И УСЛУГ С учетом ряда предположений и заблуждений относительно малообеспеченных семей, проекты сайтов и услуг были подвержены множеству недостатков в своей концепции, идентификации бенефициаров, реализации и возмещении затрат.Таким образом, схемы сайтов и услуг часто оказывались недоступными или недоступными для групп с самым низким доходом из-за бюрократических процедур, институциональных требований и политических проблем. Вот некоторые из ограничений: ПЕРСПЕКТИВЫ НА БУДУЩЕЕ ДЛЯ СХЕМ САЙТОВ И УСЛУГ Положительный аспект схем сайтов и услуг, который заслуживает поддержки, — это признание в них способности людей жить самостоятельно при небольшой поддержке со стороны государственных органов.Таким образом, роль правительства меняется с роли «поставщика» на «помощника». Это также позволяет им экономить скудные ресурсы, «разделяя» ответственность за жилье с предполагаемыми бенефициарами. Со стороны бенефициаров он наилучшим образом использует существующие / потенциальные ресурсы как на уровне домохозяйства, так и на уровне сообщества. В широком смысле это позволяет семьям с низкими доходами получить достойное жилье и услуги на уровне, который они могут себе позволить. Хотя схемы размещения и обслуживания не являются универсальным решением для всех проблем, связанных с жильем с низким доходом, они действительно обеспечивают потенциал для будущего жилья с оптимальным использованием существующих ресурсов, как государственных, так и домашних.Ряд местных условий и обстоятельств определяют тип и масштаб используемой схемы. Артикул: Laquian, Aprodicio A (1983) «Участки, услуги и убежище — оценка» Habitat International, том 7, номер 5/6, стр. 211-255. ван дер Линден, январь (1986) Обзор подхода к сайтам и услугам. Хантс, Англия: Gower Publishing Co. Питти, Лиза Р. (1982) «Некоторые размышления о сайтах и услугах» Habitat International Volume 6, Number 1/2, pp.131-139. Свон, Питер Дж. И др. (1983). Управление объектами и услугами жилищных схем: азиатский опыт. Роттердам: Институт жилищных исследований. UNCHS [HABITAT] (1991) Схема поэтапного развития — тематическое исследование Худаки-Басти в Хайдарабаде, Пакистан. Найроби: Центр Организации Объединенных Наций по населенным пунктам. Всемирный банк (1974) Сайты и проекты услуг Документ Всемирного банка. Вашингтон, округ Колумбия: Всемирный банк. |
План Земельного участка | Дарем, Северная Каролина
Проекты, требующие планов участков
Планы участков необходимы для:
Необходимая информация
* См. Пример приемлемого плана участка на http://durhamnc.gov/documentCenter/View/1013
Проекция по развитию жилой земли в формате Excel
Как многие из вас знают, я начал свою карьеру в области развития жилой недвижимости сначала как брокер, а затем как руководитель.За это время я построил свою справедливую долю проформы Excel по застройке жилой недвижимости, моделируя доходность и прогнозируя денежные потоки для моих клиентов и партнеров-инвесторов.
С тех пор я перешел на институциональную сторону инвестиций в коммерческую недвижимость, и у меня больше нет возможности моделировать такие типы сделок, но, тем не менее, у меня все еще есть навыки, чтобы при необходимости создать модель быстрой застройки земли в Excel.
За прошедшие годы я получил множество запросов на выпуск готовой модели для разработчиков односемейных участков.Итак, эта модель основана на этих запросах.
С момента выпуска этой модели несколько лет назад я внес в нее несколько обновлений, включая возможность теперь включать вторую фазу в ваш анализ и возможность также моделировать доходность на уровне партнерства (то есть водопад капитала).
Примечание: Новые функции будут прекращены для этой модели в версии 2.0 — я буду продолжать выпускать обновления для исправления ошибок. С момента выпуска этой модели в 2018 году она претерпела 10 крупных обновлений.Однако за последний год я получил множество запросов на модель застройки жилой территории, которая также могла включать вертикальное строительство (например, таунхаусы или несколько домов на одну семью). Итак, я работаю над моделью застройки жилой территории, которая будет выпущена в ближайшее время, и это будет более надежная альтернатива этой модели. В режиме ожидания для получения более подробной информации.
Модель застройки земли за пределами конверта — что скрывается под капотом?
Это простая базовая модель для быстрого расчета потенциальной прибыли и / или оценки стоимости земли для перспективного проекта.Модель представляет собой сводную информацию о предполагаемой внутренней норме доходности и мультипликаторе собственного капитала для проекта, как на основе без рычага, так и на основе рычага, основанного на различных предположениях. Он также рассчитывает необходимый капитал, с финансированием или без него, а также рассчитывает абсолютный капитал, подверженный риску (собственный капитал до выплаты прав).
Для начала вы должны сначала определить, следует ли анализировать, состоит ли проект из одной или двух фаз. Затем вы добавите несколько простых исходных данных для каждой фазы: цена покупки земли, сумма задатка, стоимость и продолжительность комплексной проверки, месяц закрытия, затраты на закрытие, размер земли в акрах и количество участков, подлежащих передаче. .
Затем вы введете допущения о правах (длина и стоимость) и допущения о строительстве (длина и стоимость). Наконец, вы введете допущения, связанные с финансированием (ставка и отношение ссуды к себестоимости), плюс предположения о продажах партии (период поглощения, цена продажи готовой партии и стоимость закрытия).
Когда ваши предположения правильно смоделированы для каждой фазы вашего анализа, Рабочая книга выполняет анализ ежемесячных денежных потоков без рычагов и рычагов за период до 120 месяцев. Анализ позволяет использовать два этапа строительства, однако после небольшой настройки вы можете легко адаптировать модель для работы с более чем двухэтапными проектами.
Видеоурок по землеустройству модели
Я собрал простое видео, которое объясняет различные предположения и результаты модели. Я также рассказываю, чем является модель, а чем нет (это модель «изнутри», а не инструмент всестороннего анализа). Видео было создано с использованием версии 1.0, до того как была добавлена возможность включения второй фазы. Тем не менее, методология и предположения в основном те же. Если позволит время, я запишу обновленное видео для v1.20+.
Видеообновление изменений с момента первоначального выпуска (по состоянию на декабрь 2019 г.)
В этом видео я покажу вам самые важные обновления этой модели с момента ее первого выпуска несколько лет назад. Эти обновления включают возможность анализа до двух этапов, добавление более надежного модуля прогнозирования продаж и затрат по проекту, а также включение расчетов доходности на уровне партнерства.
Скачать форму застройки жилого участка
Чтобы сделать эту модель доступной для всех, она предлагается по принципу «Плати, сколько сможешь» без минимума (введите 0 долларов, если хотите) или максимума (ваша поддержка помогает поддерживать поступление контента — типичный реальный Estate модели Excel продаются по цене от 100 до 300 долларов за лицензию).Просто введите цену вместе с адресом электронной почты, на который будет отправлена ссылка для загрузки, а затем нажмите «Продолжить». Если у вас есть какие-либо вопросы о нашей программе «Платите, сколько сможете» или о том, почему мы предлагаем наши модели на этой основе, обратитесь к Майку или Спенсеру.
Мы регулярно обновляем модель (см. Примечания к версии). Платные участники модели получают новую ссылку для скачивания по электронной почте каждый раз, когда модель обновляется.
Примечания к версии
версия 2.0
v1.9
версия 1.8
версия 1.7
версия 1.6
версия 1.5
версия 1.4
версия 1.3
версия 1.2
9 Основные элементы плана строительной площадки
Знание того, что находится на строительной площадке, имеет решающее значение при проектировании здания.Необходим подробный план, чтобы дать вам важную информацию. После того, как будет проведен тщательный анализ участка, концепция с планом участка, показывающим существующие и предлагаемые условия, готова к представлению.
Для многих различных разрешений на строительство требуется план участка, также иногда называемый планом участка. Чтобы избежать задержек с рассмотрением и утверждением вашего проекта, в большинстве городов требуется полный и точный план участка в масштабе.
Что такое план участка?
План участка — это архитектурный документ, который действует как карта строительной площадки.Он предоставляет все подробности о том, как конструкция будет ориентирована на участке. Примечания к сайту содержат ценную информацию, которая влияет на вашу собственность.
Строитель или подрядчик создаст диаграмму, которая показывает участок земли и его границы собственности, а также следующее:
Планы участков используются для нескольких важных функций. Окружные власти требуют, чтобы планы участка были поданы, чтобы обеспечить соблюдение строительных норм и правил штата. Они также служат исторической записью здания.Агенты по недвижимости используют планы участков, чтобы показать все основные особенности дома, включая его размер и внешний вид.
Большинство планов участков представляют собой двухмерные аэрофотоснимки, которые дают вам четкое представление об особенностях вашей собственности. 3D-карта — это трехмерный план, который особенно полезен для понимания ландшафта, включая насаждения, парковку здания и наружные конструкции.
Что должен включать план участка
Составление плана участка застройки — все равно что рассказывать историю участка и здания.Думайте об этом как о рассказе истории об объекте и здании. Для рецензентов плана, чтобы понять дизайн, чем больше информации будет включено, тем лучше. Вот некоторые из основных элементов, которые должен включать хороший план участка:
1. Обустройства и неудачи
Вы не можете посягать на соседнюю собственность владельца; следовательно, важность включения линий собственности в план вашего участка застройки. Линии собственности обозначены снаружи участка.
Окружающая инфраструктура и здания играют важную роль в формировании вашего дизайна.Обязательно укажите все эти параметры в своем плане. Такие вопросы, как зонирование, высота здания и опасность пожара, определяются тем, что происходит вокруг объекта.
2. Сервитуты
Особенностью собственности, которая используется кем-то другим для определенной цели, является сервитут. Это может быть путь через вашу собственность к соседнему парку, коммуникациям или частям собственности, которые обслуживаются ассоциацией домовладельцев. Вы можете отображать сервитуты графически или с текстом.
3. Строительные ограничения и складские площади
Здесь показаны участки собственности, на которых ведется строительство. Также будут показаны участки вблизи площадки, где будут храниться строительные материалы и оборудование.
4. Существующие и предлагаемые условия
Линии ограждения, инженерные сети и линии электропередач должны быть указаны на плане вашего участка. Это также позволяет узнать, должны ли другие городские чиновники, например, инспекторы, присутствовать при строительстве вашего здания.
5. Подъездные пути
Хороший план участка покажет точные размеры проезжей части и бордюров. Существует множество требований к коду, касающихся дизайна для доступа к вашему сайту.
6. Парковка
Парковка — еще одна важная функция при планировании участка, особенно в коммерческих условиях или в многолюдной городской среде. Планы участков должны включать схемы парковок с указанием размеров, количества парковочных мест, движения транспорта и указателей.
7. Ближайшие улицы и расположение наземных указателей
Важно знать, как трафик проходит через ваш сайт и вокруг него. Он покажет, какое влияние ваше здание окажет на посещаемость сайта. На ваших улицах должны быть знаки остановки, светофоры и дорожные знаки.
8. Пожарные гидранты
Доступ на площадку важен для жителей и аварийного персонала.