Генплан участка с домом: Генплан участка загородного дома чертеж с размерами — ЭНКИСТРОЙ

Опубликовано 11.05.197704.10.2021 Автор: alexxlab Категории: Дом

Содержание

Генеральный план участка, строительства, чертеж

Генеральный план участка или земельного участка выполняется для привязки зданий на участке строительства. Генеральный план строительства это размещение дома и других построек на участке таких как: гараж. подсобные здания, котельная и прочее. Наши архитекторы могут выполнить генеральный. план участка застройки с учетом размещения на нем всех необходимых зданий. Генеральный план чертеж выполняется на одном листе в масштабе 1:500.

Факторы, влияющие на генеральный план строительства (привязку проекта на участке):

1.Рельеф участка.

В зависимости от рельефа участка его перепадов и склонов имеются особенности размещения на нем коттеджа.

2.Инженерные коммуникации.

В зависимости от расположения на участке существующих трасс сетей водопровода, отопления, канализации или возможного размещения сетей, септиков, скважин, колодцев нового дома может измениться привязка проекта дома и соответственно генплан план участка.

3.Расположение ближайших зданий и построек.

При размещении здания необходимо соблюдение противопожарных разрывов с ближайшими зданиями. Противопожарные расстояния между зданиями вы можете посмотреть в рубрике статьи по строительству.

4.Расположение относительно сторон света.

Желательно чтобы жилые помещения дома, гостиная, спальни, детские были ориентированы преимущественно на солнечные стороны, а хозяйственные, такие как гараж, котельная, кабинет, кухня нужно ориентировать на северную сторону. Генплан участка имеет вектор направления сторон света.

Исходные данные, предоставляемые Заказчиком.

1.Топографическая съемка в масштабе 1:500 (съемка рельефа местности с нанесением дорог, границ участка, зеленых насаждений, инженерных трасс и т.д.) Топографическая съемка действительна после получения не более 3 лет. Информацию о заказе и получение ее можно уточнить в местном отделе архитектуры при администрации или земельном комитете и т.д. в зависимости от округа. На топографической съемке обязательно должен быть штамп выдавшей организации с указанием даты её выдачи и подписью выдавшего лица.

2. Кадастровый план вашего участка. (позволяет нам определить и нанести на генплан участка границы вашего участка.)

3. Пожелание по расположению дома на участке. Заказчик должен указать расстояние от точки угла границы участка до угла дома в двух направлениях. Выполняя генплан участка, архитекторы независимо от пожеланий заказчика руководствуются нормами предписывающие пожарные разрывы с домами на соседних участках. Также необходимо нанести на генеральный план чертеж все строения, располагаемые на участке кроме коттеджа такие как: гаражи, сарай, туалеты которые тоже необходимо показать.

Помните, согласованный у районного архитектора со всеми строениями генеральный план коттеджа на участке не позволит вашим соседям поставить дом или сарай рядом с вашим домом или на границе участка. Кто первый согласовывает генеральный план решения строительства тот и прав. У второго желающего районный архитектор не согласует, поскольку это будет нарушением норм расстояния между зданиями (пожарного разрыва).

Если, у вас есть все эти исходные данные чтобы выполнить генплан участка, отcканируйте их и пришлите нам по электронной почте: Этот e-mail адрес защищен от спам-ботов, для его просмотра у Вас должен быть включен Javascript Мы проверим соответствие документов необходимым требованиям и сообщим вам об этом.

Как заказать проект дома читайте про ссылке : заказать проект дома

Генеральный план чертеж.. Примеры разных вариантов генпланов.

Генеральный план строительства.

Генеральный план участка.

По желанию заказчика нашими специалистами может быть выполнен:

генеральный план застройки (несколько объектов)
генеральный план дома
генеральный план коттеджа (для коттеджа)
генеральный план здания (для здания)

В генеральный план решения здания общественного или производственного входит более широкий набор чертежной документации включающий вертикальную планировку, план земельных масс, благоустройство участка, ситуационная схема, схема инженерных сетей и другие чертежи.

Что нужно знать при покупке загородной недвижимости — Российская газета

Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) в ходе исследования выяснил, что более половины россиян (52%), не имеющих дачи, хотели бы обзавестись собственной загородной недвижимостью.

Эксперт «РГ» Глеб Акимов рассказал об основных правилах, которые нужно соблюдать, приобретая дачу.

Для начала нужно определить основные критерии поиска, чего вы ждете: природа (река, лес и т.д.), инфраструктура (газ, электричество, вода, канализация, чистка подъездных дорог зимой и. т.д.), расположение (удаленность от городского жилья, от ближайших населенных пунктов), логистика (ближайшая трасса к дому, ее пропускная способность), площадь и форма участка.

Выбирайте район проживания и изучайте порядок цен в интернете. Смотрите объявления от собственников на вторичном рынке, мониторьте предложения от компаний-застройщиков, проконсультируйтесь в агентстве недвижимости. Сравните все предложения.

Подобрав 10-15 объектов, посетите каждый из них: по возможности со знакомым строителем и юристом. Уточните стоимость ЖКХ. Если это садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ), то какие ежегодные выплаты и тарифы установлены правлением. Познакомьтесь с соседями, почитайте форумы жителей.

На что нужно обратить внимание, если вы покупаете участок с домом:

— Уточните дату постройки и срок владения.

— Выясните, из каких материалов построен дом, обязательно покажите фундамент профессионалу.

— Узнайте о планах развития территории.

— Лично проверьте наличие воды, газа, электричества, канализации и интернета.

— Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период.

— Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей.

— Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.).

— Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам.

Какие документы должны быть у продавца — частного лица:

Фото: istock

— Разрешение на строительство.

— Акт ввода дома в эксплуатацию.

— Кадастровый паспорт на дом и земельный участок.

— Нотариальное согласие супруга на продажу.

— Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов опеки.

— Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Выписка — обязательный документ. В ней отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок. Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-7 рабочих дней. Запросить выписку можно в любом МФЦ, для этого нужно знать кадастровый номер участка. Если выписку предоставляет продавец, то обратите внимание на дату. Чем справка «свежее», тем лучше.

— Если у объекта уже есть «история» и участок уже перепродавался, то проверьте чистоту всей цепочки сделок, запросите договоры купли-продажи и посмотрите были ли они удостоверены у нотариуса.

Покупая дом с участком в коттеджном поселке от застройщика, необходимо тщательно проверить целый ряд документов. В первую очередь, это правоустанавливающие документы юридического лица — Устав организации, Свидетельство о постановке на регистрационный учет в налоговых органах, Свидетельство о присвоении ИНН и документ, подтверждающий права руководителя (решение учредителей, протокол общего собрания, приказ и т.п.). Эти документы подтверждают право заниматься коммерческой деятельностью.

Проверьте не находится ли юрлицо в стадии банкротства. Далее необходимо проверить документы, связанные с правами застройщика на земельный участок.

К ним относятся «Постановление районной администрации о выделении участка», с подробным описанием под какие цели и на каких условиях. Если участок был выделен на правах аренды, надо обратить внимание на сроки аренды и порядок передачи его в собственность.

Проверка всех коммуникаций

Фото: Владимир Песня/РИА Новости

Также должны быть представлены концепция коттеджного поселка и утвержденный генеральный план. В приложениях к генплану обязательно описываются все инженерные сети поселка. Будущему домовладельцу необходимо знать, откуда будет поступать вода, как будет устроена канализация и т.д. И само собой должно быть разрешение на строительство от местной администрации со всеми необходимыми согласованиями.

Кроме того, важно проверить наличие технических условий (ТУ) на подключение коммуникаций — электросетей, газа, водоснабжения, телефонной связи.

В ТУ указывается полный объем выделенных ресурсов. Например, если на коттеджный поселок из 20 домов выделена мощность 100 кВа, по 5 кВа на домовладение, то на освещение улочек и зон отдыха трансформаторной мощности уже не хватит. И такую ситуацию надо предвидеть.

Если коттеджный поселок уже сдан госкомиссии, то у застройщика надо запросить заключение. Если к строительству были привлечены сторонние организации, обязательно должен быть акт о выполненных работах.

Непосредственно на сам дом и прилегающий к нему участок должны быть:

Фото: Андрей Соломонов/РИА Новости

— Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

— Правоустанавливающий документ на участок с указанием, на каком основании приобрел землю застройщик.

— Постановление местной администрации о предоставлении участка, договор купли-продажи и др.

— Кадастровый паспорт участка.

— Свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом;

— Кадастровый паспорт на строение из БТИ.

В свидетельстве о праве собственности на участок содержится информация о назначении и разрешенном использовании участка (ИЖС, ЛПХ и т. д.). Последний важный документ — договор с управляющей компанией, которая будет обслуживать коттеджный поселок.

Фото: istock

Рекомендуем при оформлении сделок с недвижимостью обращаться к нотариусу, так как именно он гарантирует достоверность данных государственных реестров, обеспечивает доказательственную базу, которая впоследствии может подтвердить право собственности в случае судебных споров.

Именно нотариус проводит правовую экспертизу всех условий сделки: выясняет обстоятельства дела — устанавливает личность продавца и покупателя, их волю, разъясняет участникам смысл, значение и правовые последствия сделки; проверяет соответствие содержания сделки намерениям сторон и требованиям законодательства, проверяет по госреестрам сведения о дееспособности участников договора, о банкротстве, действительности паспортов; проводит расчеты через публичный депозитный счет (это самый безопасный способ расчётов), а также вправе передавать документ в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Генеральный план застройки участка ГЗПУ | Благоустройство территорий. — Загородый дом

______________________________

Павило № 1 — правило трех.

Составляя внешний вид благоустройства территории, не забывайте, что если элементов в ней больше трёх, вид становится перегруженным и плохо воспринимается зрителем. Правило трех относится не только к ландшафтному дизайну, но и к использованию различных текстур в интерьерной отделке.

Правило № 2 — избегайте кратчайших расстояний.

Как известно, перпендикуляр — это кратчайшее расстояние между двумя объектами. При благоустройстве избегайте короткого пути: делайте извилистые дорожки, размещайте различные садовые объекты по диагонали. Пусть посетитель вашего сада долго идёт от дома к беседке: его мозг «додумает», что если долго шёл, значит, сад большой.

Правило № 3 — используйте контейнерное садоводство.

В рамках предыдущего пункта об использовании любой свободной площади широко применяйте в дизайне своего сада контейнеры, цветочные ящики, кашпо, горшки. Контейнерные растения можно размещать в любых доступных местах: установить на террасе, на перилах или подоконниках, на ступеньках, на специальных полочках, устроенных прямо на стене дома или заборе. Даже огородные растения можно выращивать в контейнерах.

Правило № 4 — используйте вертикальное озеленение.

Кашпо с ампельными растениями не только даст дополнительное место для размещения растений, но и добавит саду многоплановости. Подвесные горшки — способ добавить места и вертикальных акцентов в дизайн сада. Вертикальное озеление в комбинации с подвесным очень эффективно использовать для создания зон отдыха практически в любом месте.

Правило № 5 — используйте могослойные композиции.

Вы обращали внимание, как художник на совершенно плоском холсте может создать видимость перспективы и объёма? Точно так же можно сделать и в дизайне участка, тем более, в отличие от холста, сад уже сам по себе — трёхмерный объект. Нужно только подчеркнуть и углубить эту трёхмерность. А приём здесь используется такой же, как и в живописи: построение композиции в трёх планах.

Правило № 6 — используйте акценты (не забывая про правило трех).

Монотонность убивает зрительский интерес, делая осматриваемое скучным. Поэтому уместно расставляем акценты: с помощью высокого вертикального растения, яркого цветка, объекта малых архитектурных форм. Сочетание разных фактур и красок — ещё один инструмент борьбы с монотонностью, но не забывайте про правило 3-х, например, один из самых простых примеров — сочетание трёх фактур: кирпича, гравия и зелёной травы.

Правило благоустройства № 7 — при благоустройстве террииторий несколько композиций обязательно должны составлять единое целое, например, многоуровневость или перетекающие конструкции всегда смотрятся эффектно и завораживающе.

Самое главное правило при благоустройстве территории — это предварительно перенести ваши пожелания для начала на бумагу, а затем в электронный вид, ведь настоящая красота создается профессионалами своего дела.

Планировка участка при малоэтажном строительстве

Важно знать | Планировка участка при малоэтажном строительстве

Планировка участка при малоэтажном строительстве

Содержание:

При получении земли под частное строительство в собственность встает вопрос как спланировать участок, чтобы это было и правильно, и рационально. Дальновидный делает схему планировки участка для загородного строительства еще на стадии покупки участка, а не тогда, когда надо заказывать у проектировщиков генплан. Если вы уже обладатель участка, это значительно снижает затраты, но заставляет привязывать свои желания к существующей действительности.

Планировка позволяет понять и увязать два понятия: «что я хочу» и «что я могу» в данных условиях.

Планирование – творческий процесс и при соблюдении нормативных санитарных, противопожарных и других норм, зависящих от местных условий, а так же финансовых возможностей, у Вас появится множество вариантов.

Оценка земельного участка

До принятия решения приобретения участка необходимо учесть следующие факторы местности:

Форма участка.
Наиболее удобным для планирования является прямоугольный участок с соотношением сторон 2:3. Дом можно расположить близко к улице. Внутри участка получится зона для уютного сада и двора. Можно расположить дом и в центре участка, создав в нем атмосферу уюта и уединения. Заодно будет создана дополнительная защита от шума ветра и пыли.

Вытянутый прямоугольный участок затрудняет планирование. Для того, чтобы участок не выглядел узким, следует разбить его на несколько зон при помощи живой изгороди, пергол, деревьев. Можно так же использовать и цветовые решения. Если по короткой стороне высадить крупные растения с яркой окраской, а вдоль длинной - мелкие растения холодных тонов, это визуально придаст участку более правильную прямоугольную форму.

Также на узком участке дом целесообразно расположить в центре по длине, сместив его как можно ближе к боковой его стороне. Это смещение естественно разделит участок на зоны и позволит увеличить пространство перед домом.

Г-образный участок сложен, но тоже решаем. Менее выступающая часть, по сути, является площадью, ограниченной с трех сторон. Это идеальная зона отдыха. Главное, чтобы нельзя было охватить всю территорию одним взглядом. Это может получиться естественно из-за формы участка или этого можно добиться слегка обозначив зоны с помощью пергол или деревьев.

Если СУДЬБА настойчиво предлагает вам участок треугольной формы (с судьбой здорово не поспоришь), тут однозначно и не скажешь как его распланировать. Только составление схемы планировки данного участка позволит увидеть варианты и выбрать более оптимальный. Тут многое зависит от углов, соотношения сторон треугольника, по катету или гипотенузе проходит проезд. По-хорошему, треугольный участок – это ошибка тех, кто составлял генплан и нарезал границы участков. Но в начале 21 века, и не только, это было пущено на самотек. Но жизнь полна неожиданностей — встречаются и треугольные «жемчужины» да еще на интересных рельефах.
Тип почвы.
Типы почв могут быть глинистые (легкие и тяжелые), суглинки, супесь, песчаные, гумусовые. Надо понимать, что, может, придется завозить на участок плодородный грунт. Кислотность почвы будет влиять на выбор деревьев и овощных культур или потребует дополнительных затрат на ее изменение.

Для определения состава верхнего слоя грунта пользуются подробными картами почв, которые в местных администрациях остались почти везде после совхозов и колхозов. Можно проверить и самостоятельно. Скатайте комочек влажного грунта жгутиком и сверните в баранку. Образование трещин определит грунт: нет трещин - глина, незначительные трещины – суглинки, баранка рассыпается – легкие суглинки, а если и жгутик не получается — пески или супесь. Пробы надо брать на глубине 10-15 см в разных местах участка.

Как определять кислотность, мы знаем из школьной программы. Сделать раствор из верхнего слоя земли (две столовых ложки на 100 гр холодной кипяченой воды), взболтать и дать отстояться часа три. Опустите в раствор кончик лакмусовой бумажки и по цветной шкале определите кислотность. Есть много приборов для определения кислотности и работать с ними проще, но почему-то проверяют их все той же лакмусовой бумажкой.
Присутствие грунтовых вод.
Уровень грунтовых вод дает понять — нужен ли на участке дренаж и определить подбор плодовых деревьев. Эти данные можно получить в районной архитектуре. Можно определить и самостоятельно. В середине лета, при отсутствии резких климатических отклонений, в нескольких местах бурят скважины глубиной 1,5-2 м. Когда вода в них отстоится, рулеткой определяют уровень воды до верха земли. Если уровень воды менее одного метра - дренаж участка обязателен, при отметке 1,5м — желателен. В противном случае при ливневых осадках может произойти заболачивание, что приведет к гибели всех посадок.
Уровень освещенности и географическое позиционирование.
Расположение относительно сторон света и освещенность зон участка поможет правильно сориентировать на местности жилые постройки, сад, огород.

Для определения инсоляции три раза в день (8, 12 и 17 часов) замеряйте тень от высоты дома, забора, больших деревьев, используя шаблоны. Нанесите в масштабе границу теней на план участка и каждый раз заштриховывайте. Где штриховка легла три раза – глубокая тень, где два и один – участки средней затененности, не заштрихованными останутся только зоны полного освещения.
Роза ветров. Преобладающие на территории ветра.
Преимущественно северные или северо-восточные ветра на участке отрицательно, вплоть до вымерзания, сказываются на садовых и овощных культурах. Надо учесть, что придется принимать дополнительные меры по их защите. Данные по розе ветров многолетние. Их можно получить в метеослужбе района.
Рельеф.
Рельеф участка сильно влияет на планирование. Уклон может быть незначительным, тогда все решается легко, или значительным. Во втором случае участок лучше перепланировать, исправив его недостатки и подчеркнув достоинства.

Если вы не «дружите» с нивелиром, то можно обойтись и без него. С помощником, двумя вешками, уровнем и рулеткой снимаем высотные измерения по участку через определенное расстояние, наносим их на план и чертим схему уклона (разрезы).

На основании схемы и разрезов делаем план разбивки склона. На этот план наносим все элементы перепланировки - каскады, лестницы, площадки, террасы, водопады и т.д.

Тут же можно прикинуть баланс земляных масс. В идеале он должен равняется нулю.

Но к идеалу можно только стремиться. Когда уклон 1:1 или 2:1, целесообразно устраивать террасы на разных уровнях, соединяя их лестницами и пандусами. На террасах размещаются элементы ландшафтного дизайна, благодаря чему участок из сложного превращается в оригинальный и уютный.

Террасирование — это не только благоустройство, но и защита почвы от пересыхания и эрозии.
Общая архитектурно-планировочная структура населенного пункта.
Общая архитектурно-планировочная структура населенного пункта обычно обрезает крылья нашей фантазии, но вам в этом месте жить и поэтому при планировании придется учесть общепринятый архитектурный стиль данного поселения.

Экология

Все вышеперечисленные факторы важны, но особо надо обратить внимание на экологию рассматриваемого участка, не на один год строим, а, может, и не на одно поколение. Хорошо бы ознакомиться с картой захоронения токсичных отходов, скотомогильников и т.д. Ведь не секрет, что в России проблема утилизации и захоронений токсичных и радиоактивных отходов все более обостряется.

При нарушении надлежащих условий эксплуатации (а где они не нарушаются?), токсичные вещества обязательно выйдут наружу. В виде газов, бактерий, соединений и излучений они просачиваются в атмосферу, «обогащают» грунтовые воды. Это явно не прибавит здоровья людям, живущим на этих территориях. Опасно еще и то, что многие из токсичных газов не имеют ни цвета, ни запаха, наносят ущерб человеку даже в малых концентрациях. Наиболее опасные места в этих районах располагаются в низинах и на склонах. При различных погодных и временных условиях замеры разнятся. Поэтому, если замеры делает неопытный или заинтересованный специалист, то они и на зараженных территориях могут соответствовать техническим регламентам. Экологические карты в интернете мало что скажут – все забито рекламой на услуги и данные даются как средняя температура по больнице.

Раньше информацию по закрытым захоронениям отходов можно было найти в комитете по экологии (да то по блату). Теперь, скорее всего, этими данными располагает МЧС, хотя по закону этим должна заниматься местная администрация, а МЧС – контролировать.

Еще можно посоветовать узнать в здравоохранении, какие болезни в этом районе превышают среднестатистический показатель. Ну и, конечно, обратиться к матушке природе. Растения могут быть своеобразным индикатором окружающей среды. Выявление каких-либо изменений в среде с помощью растений называется фитоиндикацией. Это целая наука и, чтобы не отклонятся от темы, рассмотрим один способ. Особое место у фитоиндикаторов занимают лишайники. Они широко распределены по всей территории и могут служить объектом мониторинга. Лишайники отличаются особым способом питания. Воду они поглощают всей поверхностью из атмосферных осадков и водных паров, углекислый газ — из атмосферы. Лишайники как губка впитывают вместе с водой и пылью все загрязнители. Разные лишайники по-разному реагируют на загрязнения. В распространении лишайников обнаружены следующие закономерности. Чем сильнее загрязнение среды, тем меньше в ней встречаются лишайники, тем меньше они покрывают стволы деревьев.

При повышенной степени загрязнения первыми исчезают кустистые лишайники, за ними – листовые и последними – накипные. При сильном загрязнении лишайники отсутствуют, образуется «лишайниковая пустыня».

Есть так же способы определения загрязненности по хвое сосны или по листу черного тополя. Помните — устранить влияние экологического фактора вам вряд ли под силу, это и не каждой администрации по плечу.

Стили планирования

На этом этапе мы собрали достаточно информации для принятия решения покупки участка, хотя, если время терпит, лучше сначала составить схему планирования.

Для составления схемы разберемся со стилями. Как уже говорилось, планирование — это творческая работа, но если Вас зовут не Гауди, то лучше придерживаться общепринятых дизайнерских стилей. В малоэтажном строительстве их три:

Регулярный (геометрический) стиль планирования участка.
Если ваш участок имеет равнинный рельеф – это ваш стиль. Все постройки и элементы дизайна, включая кусты и дорожки, имеют строгие геометрические формы, правильное расположение всех элементов участка относительно главной оси. Все посадки и водоемы имеют прямоугольные схемы, дорожки и подъезды – прямые, с четкой геометрией. Симметрия приветствуется.
Ландшафтный (живописный) стиль планировки лучше подходит к наклонному участку.
Ему необходим перепад высот, пересеченная местность. Перепады могут быть как естественные, так и искусственные. Прямоугольность и симметрия исключаются, водоемы имеют неправильную форму. Деревья и растения должны иметь естественный вид. Дорожки, лестницы, пандусы и подпорные стенки выполняются из природного материала.
Смешанный стиль сочетает в себе элементы как регулярного, так и ландшафтного стилей.
Он демократичней и дает больше простора для фантазии, в настоящее время пользуется все большей популярностью.

Зонирование участка

Чтобы правильно разместить на схеме все элементы инфраструктуры, нужно разбить участок на функциональные зоны.

К основным зонам относятся: жилая, хозяйственная, зона отдыха, садово-огородная. Если позволяет участок, можно выделить въездную, ландшафтную и другие зоны.

В первую очередь, как главный объект, размещаем коттедж (жилая зона), обычно это 10-12% от общей площади.

Хозяйственные постройки обычно относят вглубь участка, но вместе с декоративным оформлением можно расположить их ближе к коттеджу. На хозпостройки, площадки, проходы выделяют до 15% общей территории.

Зона отдыха может быть компактной или разделена на несколько частей. Все зависит от состава семьи и увлечений. На сад, огород и зоны отдыха остается 65-75%. Для защиты от холодных северных ветров с севера и северо-запада обычно высаживают раскидистые, морозоустойчивые сорта деревьев.

Составление схемы планирования участка

Теперь, когда мы знаем, что и где мы хотим разместить, надо составить план участка. При нанесении в масштабе всех объектов на план, вы увидите все узкие места, а масштаб и передвижные шаблоны помогут вам найти правильное решение.

Когда жена решает поменять мебель в зале или сделать глобальную перестановку по всей квартире, умный мужик чертит на листе план квартиры (зала), разлиновывает его на квадраты 1х1 см (масштаб можно менять), каждый квадрат равен 1 м2. Из другого листа в том же масштабе вырезает шаблоны передвигаемой или приобретаемой мебели. Накладывая шаблоны на план зала, он предлагает жене расставить мебель (шаблоны) так, как она это видит. Очень часто выясняется, что планируемый гарнитур не подходит, а если шкаф поменять местами со стенкой, то, чтобы пройти, ей надо сбросить килограммов десять.

Точно то же надо сделать и с планом участка. Готовый план-схема должен отображать следующее:

Коттедж с парадным и дополнительным входом.
Все хозяйственные постройки (гараж, сарай, баня и т.д.).
Забор, ограждения участка.
Детские и спортивные площадки.
Бассейн. Дорожки и другие элементы ландшафтного дизайна.
Сводный план инженерных сетей, согласованный с главным архитектором района.
Роза ветров.
Прилегающие к участку автодороги и переулки.
Наклон участка (если можно, с горизонталями).

URA для покупателей недвижимости: как его прочитать и понять

Первое, что делают сообразительные покупатели недвижимости при поиске интересующей их квартиры, дома или проекта, — это проверяют мастер-план URA. Генеральный план, созданный Управлением городского развития (URA), представляет собой «установленный законом план землепользования, который определяет развитие Сингапура в среднесрочной перспективе на следующие 10–15 лет».

Он основан на более широком и долгосрочном Концептуальном плане, содержащем более подробную информацию о существующем и потенциальном землепользовании.План пересматривается каждые пять лет, последней версией является Генеральный план URA на 2019 год.

Это означает, что покупатели недвижимости могут ознакомиться с Генеральным планом, чтобы узнать о будущих событиях, которые могут повлиять на стоимость собственности и качество жизни.

Если не смотреть в настоящий хрустальный шар, умение читать мастер-план URA может помочь вам найти идеальный дом — будь то для собственного проживания или для увеличения капитала / инвестиций.

Вы можете просмотреть карту генерального плана URA на портале URA SPACE, где вы можете найти различные типы карт, в том числе те, которые подробно описывают решения по планированию и государственные участки по продаже земли.

Проблема в том, что чтение плана с цветовой кодировкой может быть пугающим для новичков. Это руководство поможет вам легко понять Генеральный план, увеличив масштаб того, на что вам нужно обратить внимание.

# 1: Соотношение участков

Определенный как допустимая интенсивность застройки указанного земельного участка, коэффициент земельного участка определяет максимальную общую площадь (GFA) любой застройки на этом земельном участке. Это формула для расчета максимального GFA из соотношения участков:

GFA в квадратных футах = Соотношение участков x Площадь участка в квадратных футах

Чтобы проверить соотношение площадей для конкретной застройки или земельного участка, просто найдите название застройки / района в Генеральном плане URA и посмотрите номер, присвоенный застройке / земельному участку.(Земельные участки в более неосвоенных или еще не освоенных территориях не имеют заданного соотношения площадей.)

Как показывает опыт, если два комплекса имеют примерно одинаковую площадь земли, но сильно различаются соотношения участков, это означает, что один будет намного плотнее или выше другого. Например, [email protected] имеет коэффициент земельного участка 8,4, тогда как соседний Tanjong Pagar Plaza имеет коэффициент участка только 3,5 (см. Снимок экрана ниже). Конечно, [электронная почта защищена], похоже, гораздо более плотная застройка, чем Tanjong Pagar Plaza.Вот статистика по обоим разработкам для более подробного сравнения:

The [email protected]
Соотношение участков: 8,4
Площадь участка: 25 172,1 кв. М (270 950 кв. Футов)
Максимальный GFA: 8,4 x 270 950 = 2 275 980 кв. Футов
Самый высокий этаж: 50
Всего жилых единиц: 1848

Tanjong Pagar Plaza
Соотношение участков: 3,5
Площадь земельного участка: около 28,700 кв. М или 308924 квадратных фута
Максимальный GFA = 3,5 x 308924 = 1,081,234 квадратных футов
Самый высокий этаж: 24
Всего жилых единиц: 1022

[Защищено по электронной почте] (бежевый) имеет более высокий коэффициент сюжета, чем Tanjong Pagar Plaza (светло-голубой).Источник: URA

Вот общее руководство по максимально допустимому количеству этажей в зависимости от соотношения участков:

GPR	Этажность жилая
1,4	5
1,6	12
2,1	24
2,8	36
Более 2,8	Более 36

Что означает соотношение участков для потенциального покупателя недвижимости

Если вы хотите купить квартиру, которая выходит окнами на пустой участок земли, вы можете избежать неприятного сюрприза, что ваш незаблокированный обзор будет закрыт более высокой застройкой через несколько лет, посмотрев на назначенное ей соотношение участков.Обратите внимание, что во многих областях дополнительные элементы управления высотой здания могут ограничивать максимальную этажность зданий. Например, блоки HDB в Каки Буките ограничены 15 этажами из-за находящейся поблизости авиабазы Пая Лебар.

# 2: Белые сайты

Белые участки — это территории, предназначенные для использования в качестве комбинации коммерческих, гостиничных, жилых, спортивных и развлекательных пространств. Разработчики торгов для белых участков должны подать подробные предложения в URA, который затем принимает решение о победившей заявке, исходя из того, как предлагаемая разработка вписывается в область и приносит ей пользу.Таким образом, белые сайты, как правило, становятся или становятся более ценными комплексными или многофункциональными разработками. Если вы надеетесь, что стоимость вашей собственности со временем будет расти, наличие поблизости белого участка определенно идет вам на пользу.

Белый участок на Генплане УРА. Источник: URA

Примером белого объекта, как вы можете видеть выше, является Cross Street Exchange (ранее China Square Central) на South Bridge Road и Cross Street. Белые сайты чаще встречаются в Центральном Центральном регионе (CCR), и их труднее найти в Остальной части Центрального региона (RCR) и за пределами Центрального региона (OCR).

# 3: Гражданское и общественное учреждение

Это довольно просто. Помеченные красным цветом, они предназначены для использования в качестве общественных или общественных объектов. Если вам повезет, вы можете получить библиотеку, общественный центр или детский сад. Но это также могут быть реформаторские центры, такие как сингапурский дом для девочек и дома для престарелых. Полицейские участки, пожарные депо и похоронные бюро также относятся к гражданским и общественным учреждениям.

Из-за неопределенности, окружающей неразвитый участок, который зонирован как общественный и общественный институт, покупатели недвижимости, как правило, не предпочитают проекты, расположенные рядом с участком или расположенные прямо напротив него.

№ 4: Место поклонения

Они отмечены тем же красным цветом, что и сайты гражданских и общественных организаций в Генеральном плане URA, но с дополнительной буквой «W». Места поклонения — это ваши церкви, мечети и храмы. В отношении этих участков URA заявляет, что «зона для молитв должна быть преимущественным использованием и должна составлять не менее 50% от общей площади застройки». Это означает, что 50% площадей можно отвести под другие цели.

Если вы помните, в 2015 году произошел инцидент, когда было объявлено, что рядом с жилищным проектом Sengkang HDB Build-to-Order (BTO) будет построен колумбарий.Колумбарий будет «интегрирован с китайским храмом», так что технически говоря, это место квалифицируется как место поклонения. Излишне говорить, что жители были недовольны.

Колумбарий или нет, культовые места часто ассоциируются с шумом и задымлением, а также с заторами на дорогах во время богослужений и фестивалей. Так что перед покупкой дома вы можете взглянуть на карту генерального плана URA и посмотреть, есть ли поблизости какие-либо из этих участков.

# 5: Бизнес 1 против Бизнеса 2

Площадки Бизнеса 1 и 2 предназначены для использования в чистой промышленности, легкой промышленности, общей промышленности, складских помещениях, коммунальных услугах и телекоммуникациях, а также других общественных объектах.

Сайты Business 1 (отмечены пурпурным цветом) обслуживают компании, которые не имеют наложенных на них мешающих буферов более 50 миллионов (например, разработка компьютерного программного обеспечения, печать и публикация и т. Д.).

С другой стороны, сайты Business 2 (выделены пурпурным цветом) могут использоваться в специальных отраслях, таких как производство промышленного оборудования, судостроение и ремонт в отдельных областях, при условии оценки властями.

Этот земельный участок в промышленной зоне Tai Seng, например, зонирован как Business 2.

Промышленная зона Tai Seng отмечена знаком «Business 2». Источник: URA

И этот земельный участок, также в Тайсэне, имеет статус Бизнес 1.

Сайты Business 1 в Tai Seng. Источник: URA

Как правило, большинство людей предпочли бы иметь сайты Business 1, а не Business 2, рядом с их собственностью.

№ 6: Бизнес-парк Бизнес-парки

— это зоны, в которых несколько офисных зданий построены в кластере, вдали от Центрального делового района.

Помимо бизнес-парка Чанги (показанного выше), есть также Международный бизнес-парк, Аэрокосмический парк Селетар, Биомедицинский парк Туас и Парк чистых технологий в районе Джуронг-Вест.

Также не забывайте о предстоящем бизнес-парке, который правительство планирует построить в Пунгголе. Цифровой район Пунггол сосредоточится на технологических секторах бизнеса и создаст около 28 000 рабочих мест. Покупатели надеются, что новый деловой центр повысит спрос на аренду недвижимости и повысит ее стоимость в окрестностях.

Другие примечательные участки в Генеральном плане URA

Спорт и отдых (светло-зеленый): удобно иметь стадион поблизости, если вы предполагаете, что используете его, но они также могут привести к шуму и световому загрязнению, если ваш блок находится в непосредственной близости от объекта.
Коммунальное хозяйство (серый): эти подстанции, телефонные станции и водонасосные станции могут показаться некоторым неприглядным.
Здравоохранение и медицинское обслуживание (красный с буквой «H»): небольшие участки могут означать дом престарелых.Более крупные объекты, как правило, представляют собой больницы или поликлиники.
Образовательные учреждения (светло-желтый с буквой «E»): небольшие участки обычно выделяются начальным школам. Спросите любого, кто живет рядом с ним; 1000 кричащих детей — это шумовое загрязнение.
Резервный сайт (желтый): это символы подстановки, поскольку их использование еще не определено.
Специальное использование (армейский зеленый): это могут быть военные лагеря, авиабазы и т. Д.

Каков ваш опыт использования генерального плана URA? Дайте нам знать в разделе комментариев ниже или в нашей публикации в Facebook.

Если вы нашли эту статью полезной, 99.co рекомендует обновить центральный центральный регион: генеральные планы URA для фруктовых садов и Новены и MND увеличивают предложение земли для кондоминиума на 3 пол. 2021 г .: Вот что мы думаем о земельных участках.

Ищете недвижимость? Найдите дом своей мечты сегодня на самом быстрорастущем портале недвижимости Сингапура 99.co! Если вы хотите оценить потенциальную стоимость своей собственности, воспользуйтесь бесплатным инструментом оценки стоимости недвижимости 99.co. Между тем, если у вас есть интересная история, связанная с недвижимостью, которой вы хотите поделиться с нами, напишите нам здесь, и мы рассмотрим ее и свяжемся с вами.

Часто задаваемые вопросы

Что такое Мастер-план URA?

Генеральный план, созданный Управлением городского развития (URA), представляет собой «установленный законом план землепользования, который определяет развитие Сингапура в среднесрочной перспективе на следующие 10–15 лет».

Что представляют собой белые участки в Генеральном плане URA?

Белые участки — это территории, предназначенные для использования в качестве комбинации коммерческих, гостиничных, жилых, спортивных и развлекательных пространств.

Как рассчитать общую площадь застройки (GFA) на земельном участке?

Требования к плану участка

| питтсбургпа.gov

Что такое план участка?

План участка (также называемый планом участка или съемкой) — это план всей собственности, нарисованный в масштабе, который показывает расположение и размеры всех линий собственности, любых существующих и предлагаемых структур, а также любых предлагаемых внешних работ.

Зачем нужен план участка?

Каждый раз, когда к собственности добавляется строение или объект использования (например, забор, сарай, парковка, пристройка, дом, курятник и т. Д.), Требуется точный план участка или профессиональное обследование, чтобы определить, соответствует ли проект всем требованиям Кодекса зонирования.Планы участков подлежат проверке зонирования.

Требуется ли профессиональный план с печатью?

Да, большинство проектов должно быть представлено на профессиональном плане участка с печатью, заполненном архитектором, геодезистом или инженером, за исключением ограждений, жилых помещений HVAC / генераторов, курятников и настенных знаков. Если есть противоречивые данные о местоположении линии собственности, потребуется печать геодезиста. Персонал по зонированию принимает окончательное решение о том, требует ли проект профессионального обследования.

Можно ли использовать существующее обследование?

Существующие обследования с отметками, показывающие текущие условия, могут быть использованы, если предлагаемая работа выполнена в масштабе.

Если предыдущая заявка включала обследование или план участка, этот план может храниться в отделе анализа зонирования и развития. Чтобы узнать, есть ли у Zoning подходящая копия плана участка или обзора собственности, напишите по адресу [email protected].

Может ли заявитель составить план участка?

Да, если заявитель знает, где находятся границы собственности, и подает заявку на установку систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха / генераторов, настенных вывесок или заборов высотой не более 6 1/2 футов.Заборы и общественные тротуары не обязательно устанавливаются на границе участка и, следовательно, не могут использоваться для определения того, где находится граница участка. Если заявитель не знает, где находится линия собственности, ему придется нанять лицензированного специалиста.

Примечание : Карты веб-сайта Allegheny County Real Estate и спутниковые карты Google недостаточно точны для соответствия требованиям плана участка.

Как нарисовать план участка?

Кто угодно может нарисовать план участка, используя нужные инструменты и информацию.

Шаг 1. Получите все измерения: размеры линии собственности, размеры здания, размеры вспомогательной конструкции и все расстояния между конструкциями и линиями собственности. На веб-сайте недвижимости округа Аллегейни представлены размеры участков (вкладка «Карты») и большинства домов (вкладка «Изображение»).

Шаг 2: Нарисуйте план участка. Большинство жилых домов поместятся на листе бумаги размером 8 1/2 на 11 дюймов. Зонирование не может принимать какие-либо планы на бумаге размером более 11 x 17 дюймов.

Выберите масштаб плана.Это должен быть стандартный масштаб архитектора или инженера. Обычная линейка может использовать масштаб: 1 дюйм равен 16 футам (1 дюйм = 16 футов). Это означает, что каждый дюйм, измеренный на плане, равен 16 футам на участке.

Каждый дюйм линейки разделен на 16 линий, поэтому каждая линия представляет 1 фут. Если участок 100 футов в длину, сосчитайте 100 линий на линейке и проведите линию такой длины на бумаге.

После того, как линия собственности будет проведена, добавьте дом и все вспомогательные конструкции, используя собранные размеры и на расстоянии 1 дюйм = 16 футов, считая одну линию на линейке для каждой измеренной ноги.

Шаг 3: Добавьте детали к плану. На плане также должно быть указано:

Имя собственника недвижимости
Названия всех улиц, проездов или переулков вокруг участка
Почтовый адрес объекта недвижимости
Стрелка, указывающая на север
Весы
Обмеры всех участков и строений с пометками
Обозначенное расстояние всех строений от границ собственности

Для получения дополнительной информации

За дополнительной информацией обращайтесь по электронной почте zoning @ pittsburghpa.gov, позвоните по телефону 412-255-2241 или посетите стойку зонирования по адресу: 200 Ross Street, 3-й этаж, с понедельника по пятницу с 8:00 до 12:00.

Департамент планирования — Город Уоррен

Обратите внимание: Комиссия по планированию возобновит проведение открытых заседаний 1 июня 2020 года через Zoom. Ссылка на встречу будет предоставлена до встречи на этом веб-сайте.

Добро пожаловать в Департамент планирования города Уоррен. Наша миссия — предоставить гражданам и предприятиям легкий доступ к информации и ссылкам, относящимся к утверждениям, проектам и программам, администрируемым различными комиссиями и персоналом в области планирования, общественного и экономического развития.

Мы надеемся, что вы сочтете эту информацию ценной, упростив процесс превращения города Уоррен в благоприятное место для жизни и ведения бизнеса.

Под руководством Комиссии по планированию Департамент планирования отвечает за предоставление профессиональных консультаций и услуг по реализации Генерального плана города. Как ключевые советники Комиссии по планированию, городского совета и других городских комиссий и органов власти, их цель — упорядоченный и постоянный положительный рост в городе Уоррен.

Департамент планирования выступает в качестве технических советников и администраторов при подаче заявки на:

Постановление о зонировании и исправления на карте, связанные с Генеральным планом Уоррена.
Утверждение плана участка для коммерческих, промышленных и жилых многоквартирных домов и кондоминиумов.
Поправки к плану участка, специальное землепользование и розничная торговля на открытом воздухе.
Поправки о землепользовании (зонировании)
Отпуск общественных аллей, сервитутов, пешеходных дорожек и проезжей части.
Разделы и комбинации лотов
Недвижимость пл.
Исследования, связанные с транспортом, отдыхом и другими видами землепользования.
Связь с персоналом программ экономического развития в целях реконструкции, таких как Управление по восстановлению Браунфилда,
Управление по развитию центра города, Программа развития сообществ и блок-грантов и Управление по финансированию налоговых приращений.

ГЛАВНЫЙ ПЛАН ГОРОДА УОРРЕНА — Принят 12 января 2021 года — Щелкните для получения дополнительной информации.

CITY OF WARREN IRON BELLE TRAIL МАРШРУТ И ИССЛЕДОВАНИЯ — Принято 11 февраля 2020 г. — Щелкните для получения дополнительной информации.

ГЛАВНЫЙ ПЛАН ОТДЫХА ГОРОДА УОРРЕНА

Формы служебных облигаций

Аккредитив

Обратитесь в отдел планирования, чтобы получить следующие формы:
Форма денежного залога
Форма поручительского залога

Общественное открытое пространство в Подразделениях

PAS опубликовала свой первый информационный отчет в 1949 году.Чтобы отметить эту историю, каждый месяц мы представляем новый отчет из архивов.

Мы надеемся, что вам понравится этот увлекательный снимок прошлогоднего выпуска о планировании.

АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ДОЛЖНОСТНЫХ ЛИЦ

1313 ВОСТОЧНАЯ УЛИЦА 60 — ЧИКАГО ИЛЛИНОИС 37

Информационный отчет № 46

Январь 1953 г.

Открытое общественное пространство в подразделениях

Скачать исходный отчет (pdf)

Одним из самых сложных и одновременно важнейших аспектов деления земель является предоставление открытых пространств общего пользования.Уже давно согласовано, что доступные парки, детские площадки и школы так же необходимы для хорошей среды обитания, как и надлежащая плотность населения и совместимые виды землепользования. Тем не менее, сотни квадратных миль жилых единиц, содержащих не больше открытого пространства, чем минимальное количество, требуемое для частных дворов, строятся каждый год в Соединенных Штатах.

С одной стороны, города разрушают свои старые трущобы и заменяют их хорошими зданиями и хорошо спланированными, интегрированными районами.С другой стороны, они разрешают строительство новых жилых районов, которые, хотя и имеют хорошую или отличную жилую структуру, не обладают экологическими характеристиками, что приводит к созданию здоровых и устойчивых районов.

Ряд факторов способствует образованию трущоб и разрушенных территорий. Трудно определить, является ли наиболее важным при строительстве трущоб состояние жилой конструкции или состояние ее физического окружения. Конечно, условия окружающей среды находятся на первом месте в списке.Одной из характерных черт трущоб во многих городах является неадекватный парк и игровые площадки, и один урок, который нам преподали трущобы, состоит в том, что после того, как произошли подразделения и застройка, для города практически невозможно предоставить это открытое пространство без сноса постройки или полная перепланировка территории.

Чтобы исправить дефицит парковых и школьных территорий в густонаселенных городах, комиссия по планированию может разработать генеральный план парков, используя стандартные площади земли на человека, расположенные на разумном расстоянии от всех жилых районов.В течение нескольких лет город пытается приобрести землю там, где это необходимо, и использовать ее для парков, отдыха или школ. Аналогичным образом на карте обозначены общественные открытые пространства в районах, которые планируется развивать в будущем. Предполагается, что определение будущих открытых пространств производится только после тщательного изучения необходимости и рассмотрения других частей генерального плана.

Многие города и округа, чтобы не повторять ошибок прошлого и полагая, что новые жилые комплексы должны содержать достаточное количество общественных открытых пространств, включили в свои правила разделения предложения или требования относительно земли для общественных целей.Информация о практике сообществ в отношении публичного открытого пространства в новых застройках была впервые собрана более десяти лет назад в Положении о подразделениях Гарольда У. Лотнера, (Служба государственного управления, Чикаго, 1941). Многочисленные запросы, сделанные в КОНСУЛЬТАТИВНУЮ СЛУЖБУ ПЛАНИРОВАНИЯ за последние два года, указали на необходимость публикации информации о текущем статусе таких требований. В этом информационном отчете будет проанализирован ряд постановлений, принятых с 1940 года, которые требуют или рекомендуют выделение или резервирование общественных открытых пространств, а также будут рассмотрены некоторые правовые и административные аспекты таких требований.

Передача земель в общественное пользование

Земля общественного назначения может быть передана муниципалитету путем дарения или продажи. Если оно передается муниципалитету, посвящение может быть добровольным или может требоваться по закону. Если земля предназначена для продажи муниципалитету для определенной цели, ее сначала можно зарезервировать для этой цели, чтобы дать время для совершения сделки. Согласно McQuillin’s Municipal Corporation , «установленное законом посвящение — это одно в соответствии с положениями закона, и почти всегда создается путем регистрации и записи пластинки… Законное обязательство обычно дает юридическое право собственности на основания, выделенные для общественных целей в муниципальной корпорации, в то время как метод общего права оставляет юридическое право собственности на первоначального владельца «.

По общему праву, посвящение было ограничено целями шоссе, но в этой стране доктрина посвящения получила более широкое применение, и теперь земля может быть посвящена городу почти для любых целей для использования и удовольствия публики. Поскольку передача земли в подразделениях является обязательной по закону, необходимо соблюдать закон или положения, регулирующие конкретную юрисдикцию, чтобы акт передачи имел юридическую силу.В Общем кодексе штата Огайо, например, говорится, что город «может , но не , требовать для широкой публики открытых площадок и пространств, кроме улиц и дорог». (Выделено)

Как правило, земля, предназначенная для школы, парка или отдыха, не может быть передана муниципалитетом. В некоторых случаях, если земля не используется по назначению, она возвращается к ответственному лицу. И, если собственность предназначена для определенной цели, она не может использоваться для других целей государством или муниципалитетом, кроме как в соответствии с полномочиями выдающегося домена.

Когда земля зарезервирована для определенной цели, ее титул не передается, а остается за частным застройщиком. Зарезервированная земля — это земля, которая удерживается, но еще не передана муниципалитету. Перед доставкой его нельзя продавать для использования в жилых помещениях или для каких-либо иных целей, кроме тех, для которых он указан на торговой площадке. Часто для города устанавливается срок, до которого должны быть приняты официальные меры в отношении зарезервированной земли.

Сколько земли?

В микрорайоне с сеткой улиц можно ожидать выхода на улицы от 20 до 25 процентов земельной площади.Обычно земля под улицы выделяется, и хотя стоимость улиц может быть покрыта отдельными участками, чем больше процент земли на улицах, тем меньше процент земли, которая может быть продана с прибылью. Если к этим 20–25 процентам (которые могут быть уменьшены за счет лучшего планирования участка) добавляются еще 10–12 процентов общей площади открытых общественных пространств, то количество земли, предназначенной для общественного использования, становится значительным процентом.

Как будет видно из изучения отрывков из постановлений, приведенных в этом и последующих разделах, возникли различные виды оснований для определения надлежащего количества земли, предоставляемой под общественное открытое пространство.Во многих из них была предпринята попытка смягчить требования таким образом, чтобы общественные потребности и частные финансовые возможности были достаточно сбалансированы. Иногда это делается, говоря, что для выделения или резервирования земли для парков, детских площадок и школ требуются только подразделения определенного размера. Иногда предусматривается объединение общественных открытых пространств на прилегающих территориях. Иногда на сумму влияют комплексные требования к планированию. И часто эти и другие средства сочетаются с процедурами, призванными обеспечить разумность требований, предъявляемых городом к частному застройщику.

Некоторые постановления определяют, что открытое общественное пространство должно быть в дополнение к общественному пространству, предназначенному для улиц. Другие описывают открытое пространство как пространство для парков, школ или зон отдыха. В некоторых случаях не делается ни одной из этих квалификаций, но из контекста предполагается, что целью является открытое общественное пространство для парков, школ и детских площадок.

Требования к общественному отдыху и школьным площадкам обычно указываются в общем плане развития общины.В свою очередь, генеральный план, который воплощает план общественных открытых пространств, частично основан на стандартах для различных типов рекреационных объектов и их желаемых расстояниях обслуживания. Сообщество, которое еще не подготовило такой генеральный план, тем не менее, может оценить степень общественных требований, ссылаясь на эти стандарты.

Наиболее широко используются стандарты, разработанные под руководством Национальной ассоциации отдыха, 315 Fourth Avenue, New York 10, New York.Две брошюры, в которых излагаются эти стандарты, могут быть предоставлены на номинальную сумму при письме в Ассоциацию. Стандарты для зон отдыха в микрорайонах и сооружений (15) касается детских площадок, игровых площадок и зданий для отдыха, а также небольших жилых помещений. Игровое пространство в новых районах (25 ¢) подчеркивает небольшие пространства для детей младшего возраста.

Существует несколько подходов к решению, сколько земли в отдельном подразделении следует внести в общественное открытое пространство.В более ранних правилах разделения было принято оговаривать, что определенный процент от общей площади должен быть выделен, зарезервирован или иным образом выделен под общественное открытое пространство. Лотнер в своем исследовании правил подразделения, опубликованном в 1941 году, проанализировал 284 правила подразделения. Из этих 284 правил 103 содержали некоторую форму общего регулирования открытых общественных пространств. И из последней группы только в 25 случаях генеральный план упоминается в соответствии с требованиями открытого пространства. В балансе, или семидесяти восьми случаях, указаны «подходящие» сайты, «подходящие» сайты или процент от 2.От 4% до 12,4% от общей подразделяемой площади.

В правилах территориального деления, принятых с 1940 года, наблюдается тенденция к тому, чтобы связать открытое пространство в новых подразделениях с генеральным планом сообщества или, по крайней мере, с генеральным планом отдыха или парка. Формулировки этих требований, как и следовало ожидать, значительно различаются. Однако в основе всех них лежит общий принцип, согласно которому, если существует генеральный план и если земля в пределах нового подразделения попадает в рамки этого генерального плана, как показано на карте, то генеральный план должен, как минимум, «приниматься во внимание» в проектирование и фактическая планировка подразделения.

Следующие города и округа относятся к числу тех, которые требуют или предлагают, чтобы новые подразделения учитывали рекомендации по открытому пространству, изложенные в генеральном плане.

Эймс, Айова
Балтимор, Мэриленд
Баррингтон, Род-Айленд,
Бисмарк, Северная Дакота,
Чаттануга, Теннесси
Клинтон, Теннесси,
Колорадо-Спрингс, Колорадо
Довер, Нью-Гэмпшир
Дубьюк, Айова
Флинт, Мичиган,
Гранд-Джанкшен, Колорадо,
Гринвилл, Южная Каролина,
Округ Гамильтон, Огайо,
Индиан-Хилл, Огайо,
Округ Джефферсон, Кентукки,
Джонсон-Сити, Теннесси

Льюисбург, Теннесси
Линкольн, Небраска
Ливония, Мичиган
Мидленд, Мичиган,
Округ Монтгомери, Огайо,
Оклахома-Сити, Оклахома
Оуэнсборо, Кентукки
Расин, Висконсин,
Санкт-ПетербургОкруг Луи, штат Миссури,
Солт-Лейк-Сити, Юта
Салливан Каунти, Теннесси
Такома, Вашингтон,
Округ Талса, Оклахома,
Таскалуса, Алабама,
Ватерлоо, Айова

Положения о подразделениях, относящиеся к генеральному плану, можно разделить на две основные категории: (1) те, которые содержат общую ссылку на генеральный план; и (2) те, которые дают более определенные инструкции в случаях, когда земля в плоском участке и земля в принятом могут перекрываться.

1. Соответствие или соответствие. Многие нормативные акты, связывая требования к открытому пространству с генеральным планом сообщества, заявляют, что подразделения должны соответствовать генеральному плану или находиться в соответствии с ним. Этот тип утверждения обычно носит общий характер и может интерпретироваться как принцип, которому необходимо следовать, а не как явное указание. Генеральный план обычно указывает приблизительный размер и расположение будущих зон отдыха и школ. «Соответствовать» в этом смысле означает приведение в гармонию с узором.

Типичным из правил, предполагающих соответствие генеральному плану, является постановление Ливонии, штат Мичиган, в котором говорится, что расположение участков для будущих школ, парков и игровых площадок должно «максимально соответствовать генеральному плану города». Подобные утверждения можно найти в правилах Линкольна, Небраска, и Оуэнсборо, Кентукки. Правила для Эймса, штат Айова, немного более конкретны в том, что такие районы в этом городе должны соответствовать требованиям официального плана города.*

* Относительно этой проблемы Агентство жилищного строительства и жилищного финансирования в своей публикации Предлагаемые правила о разделе земли (Заведующий документами, Типография правительства США, Вашингтон, 25, округ Колумбия, февраль 1952 г. 45) сообщает, что «справедливые и разумные» Метод может заключаться в том, что Комиссия по планированию составляет планы района или сообщества, в общих чертах определяя характер и протяженность открытых пространств, а затем, когда любая часть территории поступает на утверждение подразделения, предпринимает такие шаги, как вызовет выделение рекреационных пространств в местах, обозначенных в плане района, или около них, с денежной корректировкой, чтобы компенсировать владельцу любого подразделяемого участка излишки, внесенные им сверх его справедливой доли.»

Часто этот тип рекомендаций в правилах о подразделениях включает ссылку на рекомендации плановой комиссии. Таким образом, в правилах округа Сент-Луис, штат Миссури, мы находим, что должное внимание должно быть уделено различным общим областям общественного пользования, «чтобы соответствовать рекомендациям комиссии в ее принятом генеральном плане или его части. округ.» Подобные формулировки можно найти в постановлениях Оклахома-Сити, штат Оклахома; и Дубьюк, штат Айова.

2. Когда земельный участок, показанный на генплане, полностью или частично находится на территории предполагаемого участка.
Все большее значение приобретают правила, которые предполагают или требуют посвящения или резервирования мест, где предлагаемый парк или другая зона отдыха, школа или другое общественное место, показанное на официальной карте или в плане, принятом комиссией по планированию, «полностью или частично расположены. в пределах предлагаемого подразделения «. Постановления для городов или округов в следующем списке содержат положения, которые требуют определенных действий в случаях, когда земля в районе и земля в официальном открытом пространстве, зоне отдыха или школьном плане совпадают.

Бисмарк, Северная Дакота
Округ Чарлстон, Южная Каролина *
Чаттануга, Теннесси
Клинтон, Теннесси *
Колорадо-Спрингс, Колорадо
Довер, Нью-Гэмпшир
Округ Гамильтон, Огайо,
Гамильтон Каунти, Теннесси *
Индиан-Хилл, Огайо,
Джонсон-Сити, Теннесси *
Луисбург, Теннесси *
Мидленд, Мичиган,
Округ Монтгомери, Огайо,
Расин, Висконсин,
Округ Салливан, Теннесси *
Таскалуса, Алабама,
Ватерлоо, Айова,

* Плановая комиссия может потребовать выделения или резервирования земли до 10 процентов общей площади участка.

Эффективность таких требований, конечно, зависит от типа указанных действий. Однако очевидно, что новые жилые районы имеют больше шансов получить адекватное открытое пространство, когда в инструкциях указывается земля, обозначенная на карте, чем когда в общих чертах упоминается генеральный план.

Требования в процентах

Некоторые общины сохраняют процентное требование для общественных открытых пространств, делая различные оговорки в отношении размера подразделения и административного усмотрения.

Двенадцать процентов

Округ Лаудон, Вирджиния. Любое подразделение, включающее более 60 акров, или любое подразделение, проложенное или расширенное в пределах одной мили от любой границы существующего подразделения, количество строительных площадок в котором должно превысить 60, должно выделять не менее 12 процентов своей общей площади для общественное использование.

Десять процентов

Парсиппани-Трой-Хиллз, Нью-Джерси. Не требуется произвольного процента, но в целом застройщики должны выделить не менее 10 процентов всей площади.По мнению Совета по планированию, посвящение может потребоваться, когда в парке необходимы сооружения.

Кингстон, Нью-Йорк. Произвольного процента не требуется, но, как правило, подразделения должны выделять не менее 10 процентов площади.

От пяти до десяти процентов

округ Чарлстон, Южная Каролина. Если это будет сочтено разумным, совет по планированию может потребовать выделить или зарезервировать для парков, детских площадок или других целей отдыха площадь, не превышающую 10 процентов от общей площади.

Лейн Каунти, Орегон. От пяти до 10 процентов земельной площади, за исключением улиц, должно быть предназначено для отдыха и общественного пользования или зарезервировано на два года.

Округ Гамильтон, Огайо. «Обычно Комиссия по планированию требует, чтобы от пяти до 10 процентов площади участка, не считая улиц, было отведено под зоны отдыха. Однако при определении таких территорий для выделения или резервирования Комиссия принимает во внимание перспективный характер развития — будь то плотная жилая, открытая жилая, деловая или промышленная.

«Комиссия может уменьшить или отменить требования в отношении открытых пространств и площадок в особых ситуациях, когда они могут вызвать неоправданные трудности или когда существует достаточное открытое пространство для обслуживания населения в зоне, подлежащей установке. Если разделенная территория слишком мала для того, чтобы Чтобы обеспечить открытое пространство подходящего размера и характера, Комиссия может потребовать предоставления такого участка, который может быть объединен с предоставленными открытыми пространствами или должен быть предоставлен в прилегающих районах, чтобы обеспечить общую площадь адекватного размера.«

Пять процентов или меньше

Оуэнсборо, Кентукки. На участках менее 40 акров и более 20 акров не менее 5 процентов общей площади подразделения должно быть зарезервировано для открытых пространств.

Хай-Пойнт, Северная Каролина. В каждом районе, за исключением улиц, в интересах общественного благосостояния должно быть отведено не менее пяти процентов подходящей зоны отдыха. Участок площадью менее 40 акров может объединять свои резервирования, когда это возможно, с аналогичными резервациями на прилегающих участках.

Тиффин, Огайо. Плановая комиссия определяет сумму, необходимую для парков и других общественных открытых пространств. Однако для этого требуется минимум три процента подразделения.

Колорадо-Спрингс, Колорадо. Не менее пяти процентов площади участка, за исключением улиц, должно быть передано под парки, детские площадки, школы и т. Д., Или вместо такой передачи собственник уплачивает городу наличными в сумме, равной пять процентов от стоимости земли.

Иные основы определения земельного участка под открытое пространство общего пользования

По крайней мере, в трех юрисдикциях количество земли, предоставляемой под парки и другие общественные места, определяется на основе плотности. В правилах округа Кинг, штат Вашингтон, просто говорится, что общественные места должны быть предоставлены «в той мере, в какой это необходимо, исходя из плотности населения». В Рэднор-Тауншип, штат Пенсильвания, в целом ожидается, что подразделение выделит около двух акров рекреационной зоны на каждую 1000 будущего населения.А в Роли, штат Северная Каролина, правила предписывают, что в интересах общественного благосостояния один акр на сотню семей, не считая улиц, должен быть отведен под зоны отдыха или парковые зоны.

Очень распространенное положение в старых правилах о территориальном делении состоит в том, что подразделение должно предоставлять «подходящие» или «подходящие» участки для парков, детских площадок, школ и других общественных мест. Хотя этот тип положения часто используется в действующих правилах, чаще всего он появляется в сочетании с фразой, относящейся к генеральному плану или минимальному проценту от общей площади подразделения.

Создание публичного открытого пространства: мандат или убеждение?

Немногие, если какие-либо правила, требуют, чтобы оговоренное количество открытого общественного пространства было отведено под город, не предлагая подразделению альтернативного курса действий. Положение, наиболее напоминающее безусловный мандат, — это положение для округа Лаудон, штат Вирджиния:

«Любое подразделение, описанное ниже или расширенное с целью включения более шестидесяти (60) акров; или любое подразделение, расположенное или расширенное в пределах одной мили от любой границы существующего подразделения, количество строительных площадок в котором должно превышать 60, должен выделить не менее двенадцати процентов (12%) своей общей площади для общественного пользования; однако, при условии, что если в течение трех лет после того, как шестьдесят процентов участков были проданы и построены, если выделенные участки не использовались, общественная зона, она переходит в подразделение.»*
* В этой и последующих цитатах сделан акцент, если не указано иное.

Еще одно постановление, также необычно явное в инструкциях относительно ответственности подразделения по предоставлению открытого пространства, касается Солт-Лейк-Сити, штат Юта, в котором сочетаются методы посвящения и резервирования. Части, относящиеся к этому аспекту процесса плакирования, цитируются полностью, потому что, несмотря на высокую шкалу силы, они также содержат несколько проверок против произвольных действий при выполнении инструкций постановления.

« Выделение всего остального открытого пространства в пределах участка потребуется в соответствии с генеральным планом Солт-Лейк-Сити. Там, где этот план требует большего количества общественных открытых пространств, чем можно обоснованно ожидать, что подразделение , земля, необходимая сверх справедливого взноса подразделения, должна быть зарезервирована для приобретения городом при условии, что такое приобретение будет произведено в течение 5 лет с даты утверждения.
«… Когда участки, подлежащие подразделению, составляют менее 40 акров, выделенные общественные места могут быть объединены с выделениями из прилегающих участков, чтобы получить пригодные для использования зоны отдыха, не создавая затруднений для подразделения небольшого участка.
«… Действия Комиссии по планированию по осуществлению этого права по принуждению к выделению публичных открытых пространств должны иметь место только после проведения публичных слушаний по этому вопросу. Любое лицо, пострадавшее от решения Комиссии по планированию, может пересмотреть решение в суде соответствующей юрисдикции «.

За этим разделом посвящений следует раздел, аналогичный тому, который содержится во многих постановлениях о зонировании, дающий комиссии по планированию полномочия делать исключения, когда участок имеет такую необычную форму или размер или окружен такими застройками или необычными условиями, что строгие применение требований привело бы к реальным трудностям и существенным затруднениям.Однако при предоставлении исключений необходимо защищать общественное благосостояние и интересы города и его окрестностей, а также сохранять намерение и дух постановления.

Самая распространенная альтернатива посвящению — резервирование. По крайней мере, два регламента требуют либо посвящения, либо резервирования, если земля, показанная на официальном открытом пространстве, попадает в зону деления. В Индиан-Хилл, Огайо,

«, если предлагаемая или другая зона отдыха, школа или другая общественная территория, показанная на любом официальном плане общественных территорий, действующем на момент подачи площадки, находится полностью или частично в пределах предлагаемого участка, такая предлагаемая общественная территория или парк должен быть выделен Деревне или зарезервирован для приобретения Деревней в течение трех (3) лет путем покупки или других компенсационных средств в соответствии с законом.»

Для Расина, штат Висконсин, период резервации вместо посвящения составляет пять лет.

Постановление о подразделении для Колорадо-Спрингс, штат Колорадо, признает две возможные ситуации, в которых новые подразделения могут быть затронуты требованиями открытого пространства: (1) все застройки, которые, как правило, нуждаются в определенном количестве открытого общественного пространства; и (2) застройки, которые совпадают с зоной отдыха, обозначенной на генеральном плане города. Эта классификация встречается в других правилах и поэтому полностью представлена здесь в иллюстративных целях.В этом примере оплата наличными может быть произведена вместо перевозки или бронирования.

«ОБЩЕСТВЕННЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ.
(л) Отвод земли под общественные места. Владелец земли в каждом подразделении должен выделить и передать пять процентов площади земли в своем подразделении, за исключением улиц и переулков, для парков, детских площадок, школы, отдыха или аналогичных общественных целей в указанном месте. Городом или по выбору города. Указанный собственник должен вместо такой передачи земли в натуре уплатить городу наличными сумму, равную пяти процентам стоимости земли.Если городские власти и владелец не могут договориться о стоимости указанной земли, такая стоимость должна быть зафиксирована и установлена Комитетом по оценке недвижимости Совета риэлторов Колорадо-Спрингс. Поступления от указанных платежей должны быть депонированы на отдельный счет города и должны использоваться только для приобретения земли для парков, детских площадок, школ, рекреационных или аналогичных общественных целей.
(2) Резервирование государственных земель. В случае, если парк, зона отдыха, детская площадка, школа или другое общественное место, включенное в План развития Колорадо-Спрингс и принятое в соответствии с ним, находится полностью или частично в пределах подразделения, и если владелец земли в подразделении не передает землю для такого общественного пользования, городские власти могут по своему усмотрению приобрести землю для указанных целей или любой из них.Если владелец и город не придут к соглашению о стоимости указанной земли, ее стоимость должна быть установлена Комитетом по оценке недвижимости Совета риэлторов Колорадо-Спрингс ».

В случае Монтерей-Парка, Калифорния, самоотдача приемлема в качестве альтернативы наличным платежам. До окончательного утверждения площадки, подразделение должно перечислить городу сумму в размере 25 долларов США за каждый лот в подразделении. Этот сбор должен быть помещен в фонд городского казначея, который будет известен и обозначен как «Фонд парков и мест отдыха и развлечений».«Постановление гласит, что« средства, полученные от упомянутых сборов и депонированные в упомянутом фонде, в дальнейшем будут использоваться и расходоваться исключительно для цели приобретения и улучшения парковых и рекреационных земель и сооружений ».« Городской совет отменяет сборы »во всем случаи, когда подразделение имеет, во время или до подачи окончательной карты, посвященной городу, и город принял достаточно земли для парка или мест отдыха, чтобы обеспечить адекватные условия отдыха для людей, чтобы жить в предлагаемом подразделении.«

Положения в округе Талса, штат Оклахома, схожи по назначению, то есть требуется либо преданность делу, либо резервирование, за исключением того, что оплата наличными не предлагается в качестве альтернативы. Здесь для бронирования установлен срок в сорок пять дней с даты подачи предварительной оплаты. В течение этого времени комиссия по планированию должна быть уведомлена о приобретении таких территорий округом или другим вовлеченным государственным учреждением. Если уведомление положительное, комиссия по планированию устанавливает период времени для такого приобретения.Также в эту группу входят правила для Мидленда, штат Мичиган, и Расина, штат Висконсин, которые, однако, определяют пятилетний период бронирования.

Целый ряд постановлений наделяют плановую комиссию или другой правительственный орган дискреционными полномочиями требовать выделения или резервирования открытых общественных мест. Существуют две различные ситуации, в которых могут быть реализованы эти дискреционные полномочия: (а) когда предлагаемое подразделение расположено на земле, обозначенной официальным планом как парк или место для отдыха, и (б) когда, по мнению комиссии по планированию, такие преданность делу требуется в интересах общественного благосостояния.

В категории (а) находятся правила для Флинта, штат Мичиган, и Дувра, штат Нью-Гэмпшир, в которых просто говорится, что там, где небольшой парк или другое открытое пространство для отдыха в окрестностях показано на официальной карте или плане, принятом комиссией, комиссия «… может потребовать выделения или резервирования парков, детских площадок или других рекреационных целей в тех областях, в которых комиссия считает такие требования разумными». В округе Чарлстон, штат Южная Каролина, правила являются более императивными в том смысле, что совет уполномоченных графства при таких обстоятельствах должен требовать самоотверженности или резервирования.К паркам и игровым площадкам добавлены школы или другие места для общественного пользования в соответствии с правилами Бисмарка, Северная Дакота. В случаях, когда эти участки, указанные в генеральном плане, полностью или частично расположены в подразделении заявителя, комиссия по планированию может запросить их выделение или резервирование.

В категории (b) — где общественный интерес указывает на необходимость открытого общественного пространства — мы находим множество положений. Поскольку ни один из них не является типичным, были выбраны некоторые из них, чтобы проиллюстрировать несколько степеней силы, обнаруженных в этой группе.Формулировка в правилах для поселка Парсиппани-Трой-Хиллз, штат Нью-Джерси, пожалуй, самая положительная:

«Независимо от того, что из этих объектов, по мнению Совета по планированию или Комиссии по отдыху городка, должно быть выделено для общественного пользования, должно быть выделено таким образом, , за исключением случаев, когда это касается членства в ассоциации владельцев собственности, работающей со всеми земли, которая находится в полном подразделении «.

Также решительно сформулированы правила округа Кинг, штат Вашингтон, в которых говорится, что «если этого требует Комиссия по планированию округа, все площадки должны быть предоставлены по назначению, площадки для парков, игровые площадки или открытые общественные места… «

В Куинси, штат Массачусетс, правление «может потребовать освящения парков, игровых площадок или других общественных открытых пространств, когда оказывается, что потребности общества требуют такого посвящения». А в Сагино, штат Мичиган, комиссия может согласиться с такой самоотдачей, когда окажется, что город выиграет от такой самоотдачи.

Также под (b) находится необычное положение, содержащееся в Бисмарке, Северная Дакота, правила для общественных открытых пространств в планируемых жилых застройках:

«Если Комиссия по планированию сочтет это необходимым после рассмотрения типа застройки, предложенного в подразделении, и особенно в крупномасштабных застройках микрорайонов, не предусмотренных в Генеральном плане, Комиссия по планированию может запросить выделение или резервирование таких других территорий. или участки характера, протяженности или местоположения, подходящие для нужд, созданных таким развитием для школ, парков и других целей соседства.»

Тем не менее, в других нормативных актах не указывается посвящение или оговорка, но используется другое слово, имеющее меньшую юридическую точность, но которое может быть истолковано как означающее по существу то же самое. Тиффин, Огайо; Брукхейвен, Нью-Йорк; и округа Толедо-Лукас, штат Огайо, все содержат положение, почти идентичное следующему, взятому из правил Южного Чарльстона, Западная Вирджиния: «Комиссия по планированию должна определить в требуемой степени распределение игровых площадок, парков и других объектов. открытые общественные пространства, которые могут иметь важное значение для правильного развития районов района.«

Теперь мы подошли к большой группе нормативных актов, в которых используется известное предписание о том, что «должное внимание» должно быть уделено предоставлению подходящих открытых пространств для парков, игровых площадок и зон отдыха для общественного пользования. Несмотря на то, что несколько правил основываются на единственной команде, требующей должного внимания, большинство правил, в которых используется эта фраза, сопровождают ее более подробными инструкциями.

1. … в соответствии с генеральным планом. Положения в этой группе обычно начинаются с утверждения, аналогичного следующему, которое было взято из постановления для Линкольна, Небраска:

«При разделении собственности следует уделить внимание подходящим участкам для школ, парков, детских площадок и других мест общего пользования для общественного пользования, чтобы они соответствовали любым рекомендациям городского плана.»

В свою очередь, за этой вводной частью следуют конкретные рекомендации о том, что необходимо сделать, чтобы обеспечить соответствие генеральному плану. В случае Линкольна, Небраски и округа Сент-Луис, штат Миссури,

«любое положение для школ, парков и игровых площадок должно [для Линкольна;« должно »для округа Сент-Луис] быть указано в предварительном плане, чтобы можно было определить, когда и каким образом будут предоставлены такие территории. или приобретены, [‘или посвящены’ в Св.Округ Луис] соответствующим налоговым агентством «.

И в Эймсе, Айова,

«Подразделение должно проконсультироваться с Комиссией по городскому планированию и обеспечить их рекомендации относительно расположения таких участков перед подготовкой предварительной площадки. Предварительная площадка должна показывать расположение и размеры всех территорий, которые будут зарезервированы для будущего использования в качестве школьных площадок. парки, детские площадки или аналогичные объекты и которые должны быть предназначены для такого использования ».

2. Должное внимание должно быть уделено посвящению … Правила подразделения для Рэднор-Тауншип, Пенсильвания; Округ Монтгомери, штат Огайо; Хай-Пойнт, Северная Каролина; и Питтсфилд, штат Массачусетс, каждый из них содержит положение, подобное приведенному ниже, взятому из округа Балтимор, штат Мэриленд.

«Должное внимание должно быть уделено выделению участков подходящим образом расположенных и адекватного размера для игровых площадок, игровых площадок и парков для местного или соседнего использования, которые будут предложены для передачи Совету уполномоченных графства или зарезервированы для общего использования всего имущества. собственники в пределах предлагаемого подразделения по договору соглашения или зарезервированы для приобретения по усмотрению уполномоченных округа в течение пяти лет путем покупки или другими способами.»

3. Должное рассмотрение и указание на предварительной таблице … Эта группа выборок содержит первые намеки на убеждение: Колумбус, Огайо; Манхэттен, Канзас; и Хьюстон, штат Техас, все правила следуют за положением о должном внимании с заявлением о том, что парки, школы и т. д. должны быть указаны на предварительной таблице, чтобы можно было определить, когда и каким образом такие районы будут приобретены городом. или его соответствующее агентство. В случаях с Манхэттеном и Хьюстоном, «внимание обращается на преимущества большого участка, выделяемого для такого использования».«

Наконец, мы подошли к примерам правил подразделения, содержащих положения о публичных открытых пространствах, которые в первую очередь носят убедительный характер. Несмотря на отсутствие силы большинства правил, процитированных выше, этот тип положения не лишен ценности, усиленной вероятным фактом, что в прошлом многие обязательства были обеспечены путем обсуждения этого с разработчиком и указанием ему финансовые преимущества предоставления разумного количества парковой земли при строгом и буквальном толковании закона.

«Таскалуса, Алабама. Общественное использование и зоны обслуживания.
Если парк, открытое пространство для отдыха, школа или другое место для общественного пользования, показанное на официальной карте или на плане, утвержденном комиссией по планированию, полностью или частично находится в предлагаемом районе, Комиссия по планированию должна запросить для обеспечения резервации необходимой земли для такого использования ».
«Лейн Каунти, Орегон.
Комиссия по планированию должна предложить подразделению крупного подразделения целесообразность выделения подходящих территорий для парков, детских площадок, школ и других общественных строительных площадок, которые потребуются для использования населением, которое, как ожидается, будет занимать это подразделение.Обычно от пяти до десяти процентов земельной площади, за исключением улиц, должно быть предназначено для отдыха и общественного пользования или, по крайней мере, зарезервировано подразделением на два года для приобретения государственным агентством … «

Типы использования в открытых общественных местах

Рекреационные цели представляют собой наиболее распространенный тип использования, для которого открытое пространство выделяется, резервируется или определяется в виде подразделений. Обычно они пронумерованы и могут включать в себя парки, детские площадки, игровые площадки и игровые площадки.Часто перечень завершается такой общей фразой, как «другие зоны отдыха». Однако в ряде случаев школы могут быть предоставлены для использования на открытых общественных площадях. Из-за текущей нехватки школ и из-за широко распространенной проблемы выбора школьных площадок в наших быстро растущих городах, ниже приведены правила, в которых школы конкретно называются одним из типов общественных открытых пространств, которые должны быть предоставлены. Следует отметить, что многие нормативные акты, хотя и не определяют школы, добавляют к обычному списку такие фразы, как «и другие общественные места для общественного пользования» или «и другие общественные открытые пространства», которые вполне можно интерпретировать как включающие школы .

Эймс, Айова
Балтимор, Мэриленд
Баррингтон, Род-Айленд,
Боулдер, Колорадо,
Колумбус, Огайо,
Дубьюк, Айова
Гринсборо, Северная Каролина
Гринвилл, Южная Каролина,
Округ Гамильтон, Огайо,
Хай-Пойнт, Северная Каролина,
Хьюстон, Техас,
Индиан-Хилл, Огайо,
Округ Джефферсон, Кентукки,
Джонсон-Сити, Теннесси
Ноксвилл, Теннесси

Лейн Каунти, Орегон
Линкольн, Небраска
Ливония, Мичиган
Манхэттен, Канзас
Мидленд, Мичиган,
Округ Монтгомери, Огайо,
Новый Орлеан, Луизиана
Оклахома-Сити, Оклахома
Оуэнсборо, Кентукки
Расин, Висконсин,
Роли, Северная Каролина
Санкт-ПетербургОкруг Луи, штат Миссури,
Такома, Вашингтон,
Округ Талса, Оклахома

Сохранение живописных ресурсов и исторических мест — еще одна цель общественных открытых пространств в дополнение к обычным рекреационным ресурсам. Такие положения содержатся во многих нормативных актах, и между ними существует значительное согласие. Примеры Куинси, Массачусетс (и Медфорд, Массачусетс), возможно, являются наиболее полными в этом отношении.

Защита природных объектов.
«Правление оставляет за собой право отказать в утверждении подразделения, если должное внимание не уделяется сохранению всех природных особенностей, таких как большие деревья, водоемы, живописные места, исторические места и аналогичные общественные ценности, которые, если их сохранить, добавят привлекательности. , стабильность и ценность собственности «.

Особенности конструкции и расположение объекта

Большинство предметов, которые обычно включаются в разделы правил о разделении на общественные открытые пространства, были рассмотрены в предыдущих разделах.Однако некоторые правила содержат, кроме того, определенные инструкции, касающиеся конструкции и расположения этих общественных открытых пространств. Если часть официального плана открытого пространства попадает в пределы подразделения, такой план будет влиять на расположение открытого пространства квартала. В приведенных ниже случаях была предпринята особая попытка застраховать парки и школы таким образом, чтобы они наиболее эффективно обслуживали соответствующие жилые районы.

В Такоме, штат Вашингтон, например, требуется, чтобы зоны отдыха в подразделениях располагались таким образом, чтобы они находились в пределах пешей досягаемости от всех жилых единиц.А в Баррингтоне, штат Род-Айленд, существует озабоченность по поводу взаимосвязи новых жилых районов с существующими объектами: «На ключевой карте жилого строительства должны быть указаны расстояния от любой его точки до ближайших существующих школ, парков и игровых площадок, а также показать, каким образом дети могут безопасно достичь того же ».

Во избежание пятнистых разбросанных парков, недостаточных по размеру для размещения детских площадок, в правилах иногда говорится, что резервирование открытого пространства в одном участке должно, по возможности, сочетаться с аналогичными резервациями на прилегающих участках.Такое положение содержится в правилах для Хай-Пойнт, Северная Каролина, для подразделений размером менее 40 акров; в Талсе. Оклахома, в небольших подразделениях; в Оуэнсборо, Кентукки, когда разделенный участок составляет менее 40 акров; в округе Балтимор, штат Мэриленд, небольшими подразделениями; в Порт-Гурон, штат Мичиган, небольшими подразделениями; в округе Гамильтон, штат Огайо, и округе Монтгомери, штат Огайо. Правила для Парсиппани-Трой-Хиллз, штат Нью-Джерси, рекомендуют, чтобы там, где участки слишком глубокие, заднюю землю часто можно выгодно объединить для детской игровой площадки.

По крайней мере, два нормативных акта, хотя и не содержат обычных требований к открытому общественному пространству, все же предусматривают строительство микрорайонного подразделения, содержащего общественную парковую зону. В Азуза, Калифорния, «план Рэдберна» может быть разработан, если он имеет следующие особенности:

«(a) Полная система пешеходных прогулок перед участками, отделенными от улицы, полностью обслуживающая все участки в районе таким образом, особенно в отношении школ, обслуживающих это подразделение, что не будет стимулировать или необходимость пешеходов ходить по улицам.
(b) Система непрерывного парка такого размера, формы и расположения, чтобы быть полезной частично для отдыха, и по крайней мере равной 0,033 акра на участок в каждом суперблоке, рядом со всеми участками или дорожками непосредственно перед такие участки и не отделены от участков какой-либо улицей для проезда автотранспорта ».

Если в Уичито, штат Канзас, район будет развиваться как современный район, в котором имеется соответствующий парк или игровая площадка, обеспечивается надлежащий транспортный контроль и большинство второстепенных улиц относятся к тупиковому типу. , комиссия может варьировать требования »…для того, чтобы дать подразделению больше свободы в обустройстве улицы и участков, но, в то же время, защитить удобство, здоровье, благополучие и безопасность вероятных будущих жителей подразделения, а также характер окружающая собственность и общее благосостояние городского района …. «

Администрирование и обеспечение соблюдения требований к открытым пространствам

Хотя закон об обязательном посвящении улиц хорошо известен, правовой статус принудительного выделения других территорий для общественного пользования остается неопределенным.Судебные дела о выделении открытых пространств подразделениями немногочисленны и редки, как и в случае Фелипе Сегарра Серра и Эдуардо Г. Гонсалес против Сантьяго Иглесиаса и др., Верховный суд Пуэрто-Рико, 70 Puerto Rico Reports (2 Дайджест зонирования 157; 16 Информационный бюллетень ASPO 74), по большей части имели лишь косвенное отношение к проблеме.

Однако два недавних решения в Пенсильвании были явно неблагоприятными. Последний вопрос, поднятый в Апелляция на принятие постановления, принятого 12 июня 1950 года комиссарами города Лоуэр-Морленд, округ Монтгомери, штат Пенсильвания, в Сессии квартального суда округа Монтгомери, штат Пенсильвания, июньский срок 1950 года ( 17 NL 103), касалась резервирования земель под открытые пространства.Правила подразделения предусматривают, что «там, где это практически возможно, должны быть предусмотрены подходящие открытые пространства для парков, игровых площадок и зон отдыха». Суд заявил: «Рассуждая по аналогии, когда субъекту деления требуется обозначить на своем плане определенную часть своей земли для парковых целей, это, по сути, является изъятием земли без компенсации».

В деле Джеймс Н. и Роуз М. Миллер против города Бивер-Фолс, 27 июня 1951 г., 368 Па. 189 * Верховный суд отменил решение суда низшей инстанции.Этот случай связан с разделением некоторой собственности в городе Бивер-Фолс и принятием городского постановления об утверждении генерального плана парков и игровых площадок, который занимал примерно четыре с половиной акра предлагаемого нового участка Миллера площадью шестнадцать акров. Постановление введено в действие Законом от 23 июня 1931 г. 932, который разрешил городам третьего класса официально наносить на карту будущие улицы и парки на участках, не полностью застроенных, и приобретать такие земли в течение трехлетнего периода без оплаты каких-либо улучшений, помещенных на них после официального картирования.

* Рассмотрено в Пенсильвании Планы, Vol. 1, No. 8, декабрь 1951 г., стр. 42.

Суд низшей инстанции постановил, что парки и детские площадки не только желательны, но и стали современной необходимостью, и что создание парка и игровой площадки на территории, участвующей в этом проекте, было желательным и необходимым для развития, роста и расширения города.

Верховный суд, отменив решение суда низшей инстанции, признал, что это был хорошо установленный принцип, согласно которому «простое нанесение улицы на городской план без чего-либо другого не является изъятием земли в конституционном смысле».Но он спросил: «Следует ли распространить этот принцип, касающийся улиц, которые являются узкими, четко очерченными и абсолютно необходимыми, на парки и детские площадки, которые могут быть очень большими и очень желательными, но не обязательными? … Действия города Бивер-Фолс при планировании этого участка под парк или детскую площадку и замораживание его на три года на самом деле является захватом собственности по возможности, непредвиденным обстоятельствам, блокаде и уловкам, в нарушение четкого предписания нашей Конституции, что собственность не может быть отобрана или травмированы, или применены для общественного пользования без предварительной выплаты и обеспечения справедливой компенсации.Закон об улицах слишком твердо установлен в Пенсильвании, чтобы его можно было менять, но это не причина или оправдание для его расширения ».

Одним из важных решений по принципиальному вопросу, поднятому в последнем деле, является решение по делу Ridgefield Land Company v. City of Detroit, 241 Mich. 468 (1928) 217 N.W. 58 , который затрагивал право города Детройт, в соответствии с уставом штата Мичиган, отказать в утверждении площадки, улицы которой не соответствовали ширине, указанной в генеральном плане.Поддерживая решение комиссии по планированию, суд отметил, что город не может обязать истца разделить его имущество. «Однако он может наложить любое разумное условие, которое должно быть соблюдено до того, как подразделение будет принято для записи. По крайней мере теоретически владелец подразделения добровольно выделяет достаточно земли для улиц в обмен на преимущество и привилегию иметь свои Если он этого не сделает, закон не дает ему права на запись.«

Суд также прокомментировал, является ли такое муниципальное требование изъятием собственности. «В данном случае ответчики выдвинули два условия, которые истец должен соблюдать для получения права на регистрацию своего номера. Они разумны и необходимы для общественного благосостояния. При осуществлении своих полномочий в соответствии с законом и устав, город имел право налагать их. Они не представляют собой изъятие частной собственности для общественного пользования и не являются нарушением конституционных прав истца.«

После дела Ridgefield Land Company Верховный суд Нью-Йорка (суд низшей инстанции в штате Нью-Йорк) принял решение по делу Matter of Lake Sucor Development Co., Inc. против Ruce, 252 N.Y.S. 809 (1931) , что положение, разрешающее совету по планированию по своему усмотрению требовать, чтобы площадка показывала разумное положение о парках в качестве предварительного условия для его утверждения для записи в соответствии с законом о городском планировании, была действительна.

Одним из наиболее прочно установленных юридических моментов в законе о зонировании является признание необходимости всеобъемлющего плана в качестве основы для постановления о зонировании, и во многих случаях решение основывалось на том факте, что постановление о зонировании было принято. в соответствии с комплексным планом.Регулирование подразделений с помощью указа о подразделении, как и регулирование землепользования, плотности и т. Д. С помощью указа о зонировании, является осуществлением полицейских полномочий. В важном деле Mansfield & Swett, Inc., et al. против города Вест-Ориндж, Верховный суд Нью-Джерси (март 1938 г.) 120 N.J.L. 145, 198 A. 225 (4 NL 39, 53) , суд обсудил вопрос о конституционности законодательного акта, согласно которому плановая комиссия осуществляла регулирование структурных подразделений.Устав предусматривал генеральный план и официальную карту, а также регулирование подразделения в соответствии с ними. Подтверждая законность полномочий комиссии по планированию передавать помещения для подразделений, судья Хехер, в частности, сказал:

«… для адекватного планирования важно, чтобы было предусмотрено обеспечение будущих потребностей сообщества, которые можно разумно предвидеть. Мы окружены проблемами беспланового роста. Пагубные последствия случайного развития очевидны повсюду.Есть зло, влияющее на здоровье, безопасность и процветание наших граждан, которое почти непреодолимо из-за непомерно высоких затрат на исправление. Бросить вызов силе дать правильное направление росту и развитию сообщества в упомянутых деталях — значит отрицать жизнеспособность принципа, который объединил людей в организованное общество для их взаимной выгоды. Устойчивая экономика для продвижения коллективных интересов в местных делах является основной целью муниципальных властей «.

В настоящее время нельзя сказать, что существует какая-либо четкая судебная основа для определения того, могут ли быть соблюдены положения о требованиях к открытому общественному пространству.В будущем многое, несомненно, будет зависеть от разумности требования, независимо от того, сделано ли оно в соответствии со всеобъемлющим планом или нет, и от позиции судов в государстве, в котором возникает дело. Дальнейшее соображение вполне может быть центральным моментом, по которому было принято решение при рассмотрении апелляции Миллер против города Бивер-Фоллс , а именно, считаются ли парки, школьные площадки и детские площадки необходимостью таким же образом. или в той же степени, что и улицы.

В заключение следует отметить, что проблема предоставления общественных открытых пространств в подразделениях не является полностью проблемой исполнения закона. Многие застройщики добровольно пожертвовали свои ресурсы школам, паркам и игровым площадкам, и в результате не возникло вопроса о судебных разбирательствах. Опытные разработчики обнаружили, что парки (и школы в более крупных застройках) увеличили продажную стоимость лотов. Нередко стоимость земли под общественные открытые пространства с лихвой компенсировалась повышенной стоимостью, присущей застройке в целом.Прекрасное обсуждение экономической ценности рекреационных объектов в подразделениях дается в Руководстве Home Builders Manual for Land Development , опубликованном в 1950 году Национальной ассоциацией домостроителей США, 1028 Connecticut Avenue, NW, Washington 6, DC (2,50 доллара США). )

Повышенная оценка строительных площадок из-за близости к паркам и зонам отдыха признана Федеральной жилищной администрацией в оценке для целей ссуды. Некоторые из наиболее важных характеристик, которые FHA учитывает в своей системе оценки местоположения, включают: защиту от неблагоприятных воздействий, таких как промышленность, аэропорты, транспортные магистрали и т. Д.; свобода от особых опасностей, таких как высокоскоростное движение, низколетящие самолеты и опасность пожара; адекватность общественных, социальных и коммерческих центров; адекватность транспорта, как частного, так и общественного; и общее обращение. Недвижимость с низким рейтингом, вероятно, будет так же сложно продать, как и ее трудно финансировать. Что касается общественных открытых пространств, процедура FHA должна установить решение о том, какая часть земли, в зависимости от размера участка, должна быть отведена под парки и зоны отдыха.Количество земли, которая должна быть выделена, определяется, и требуется сертификация. Оставшаяся земля затем оценивается на основе установленной системы PHA.

Заключение

Проблема обеспечения общественных открытых пространств в вновь застраиваемых жилых частях городской территории решается непросто. То, что такое пространство необходимо, нельзя подвергать сомнению в свете прошлого опыта. Трудности в этой проблеме возникают скорее в области метода, чем цели.Простой ответ — хотя и непростой — заключается в том, что муниципалитеты должны покупать землю до начала строительства жилья. Препятствие на пути к этому решению носит фискальный характер: стоимость недвижимости и налоговые декларации не увеличиваются до тех пор, пока строительство не будет завершено. Фактором, который может дополнительно обязывать подразделение, является принцип, изложенный в деле Mansfield & Swett v. Town of West Orange , согласно которому запись табличек является скорее привилегией, чем правом.

С другой стороны, требования к разработчику не могут быть произвольными или несправедливыми.Хотя часть стоимости общественных открытых пространств может быть покрыта стоимостью лотов, существует определенный максимум, сверх которого не следует ожидать, что подразделение будет вносить свой вклад. Многие из положений о подразделениях, обсуждаемых в этом отчете, указывают на озабоченность именно по этому поводу. Положения, которые, вероятно, являются наиболее актуальными в этом отношении, — это те, которые предусматривают, что открытое пространство, которое должно быть приобретено за счет вклада подразделения, занимающегося подразделением, должно располагаться с помощью комплексного плана и которые предусматривают приобретение сообществом излишка над его справедливой долей.

Дополнение к Информационному отчету № 46 Февраль 1953 г.

Открытое общественное пространство в микрорайонах

С момента публикации информационного отчета № 46 КОНСУЛЬТАТИВНОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ ПЛАНИРОВАНИЯ и в ответ на меморандум, объявляющий о будущих изданиях, несколько подписчиков прислали нам дополнительную информацию о положениях публичных открытых пространств в правилах своих подразделений. Следовательно, мы публикуем это приложение для того, чтобы сделать доступным то, что мы считаем некоторыми значительными и современными разработками в области общественных открытых пространств.

Как указано в бюллетене, при написании положений об открытых пространствах возникает ряд проблем. Вкратце они следующие:

1. Эти положения должны адекватно учитывать потребность.

2. Они не должны переоценивать финансовые возможности застройщика.

3. Они должны быть достаточно универсальными, чтобы охватывать различные ситуации и предлагать разработчику альтернативные варианты действий.

4. Они должны указать, является ли предоставление открытого общественного пространства условием для записи на платформу.

Денежный платеж

Все большее число сообществ пытается решить эти проблемы, предоставляя денежную плату вместо земли. Использование этой альтернативы упрощает включение парковых и школьных земель в новых жилых районах в общую схему общественных зон отдыха. В то же время он помогает в выделении капитальных средств на парковые и школьные земли. Еще одним преимуществом этого метода является то, что застройщик постоянно получает прибыль.

Бюллетень, подробно цитируемый из Постановления о территориальном делении штата Колорадо-Спрингс, штат Колорадо, принятого в 1951 году, которое разрешало подразделениям выплачивать городу денежную сумму, равную 5% стоимости земли, вместо передачи 5% стоимости земли. урочище, без улиц. Также упоминалось постановление для Монтерей Парк Калифорния, где взимается плата за утверждение окончательной платформы, а собранные таким образом сборы помещаются в специальный фонд отдыха. Сходны с правилами Монтерейского парка, но немного отличаются в отношении основ для сбора платы и относительно генерального плана парка, — это положения Модесто, штат Калифорния, принятые постановлением в 1952 году:

«Парки и детские площадки:
Во время утверждения окончательной карты любого подразделения, состоящего из более чем четырех участков, в качестве платы за такое утверждение в город Модесто должна быть выплачена сумма в размере 100 долларов США за акр разделенной земли, за исключением общественных улиц и переулков. , или другие полосы проезда, указанные на такой карте деления.Указанный сбор помещается в специальный фонд, известный как «Фонд парков и мест отдыха». Средства, полученные от указанных сборов и внесенные в указанный фонд, в дальнейшем будут использоваться и расходоваться исключительно на приобретение и развитие парков и мест отдыха в городе Модесто. Этот сбор или справедливая часть должны быть отменены городским советом во всех случаях, когда подразделение имеет во время или до подачи окончательной карты, посвященной городу, и городской совет принял такую выделение, достаточный земельный участок для обеспечения адекватных условий отдыха для лиц, для которых спроектировано предлагаемое подразделение, и при условии, что расположение и место такой территории соответствуют генеральному плану парков и рекреации города или предварительным планам, сделанным в ожидании этого.»

Директор по планированию в Модесто отмечает, что эти правила распространяются только на новые подразделения в черте города. Однако была выработана договоренность с разделителями земель за пределами города и в очереди на аннексию. В отношении программы аннексии городской совет установил в качестве политики (еще не подтвержденной постановлением), что город выкупит и зарезервирует для развития парка подходящую часть земли на любом участке, который успешно завершит процедуру аннексии, при условии, что тракт имеется.Расположение такой зарезервированной земли должно быть одобрено Директором парков и Директором по планированию.

Постановление о подразделении для Клермонта, Калифорния, принятое в 1952 году, содержит положение, аналогичное положению для Модесто, за исключением того, что сумма, подлежащая уплате в специальный фонд во время окончательного утверждения платформы, должна составлять 30 долларов США за каждый лот. Это положение распространяется на все подразделения, независимо от количества участков в разделе. А в Уиттиере, Калифорния, комиссия по планированию, городской совет и подразделения достигли взаимной договоренности о том, что во время аннексии или подразделения земли будет разделено примерно 5 процентов общей площади, или ориентировочно сумма в 50 долларов.00 долларов за акр должны быть зарезервированы для паркового или рекреационного использования. Этот план действует с ноября 1949 года.

Еще одно свидетельство того, что распределенная денежная оплата подразделением может быть практичным и справедливым методом приобретения открытого пространства в новых подразделениях, поступило из Корпус-Кристи, штат Техас. С 1939 года город Корпус-Кристи требует, чтобы застройщики выделяли 5% общей площади под парк. Сообщается, что вначале эта система привела к выделению большого количества небольших территорий, неудовлетворительных с точки зрения отдыха.Однако недавно городские власти разработали схему, согласно которой застройщик может вносить денежный вклад в специальный фонд приобретения земли в парке вместо того, чтобы выделять саму парковую зону. Этот взнос не является обязательным, но он предлагается в качестве альтернативы 5-процентному выделению земли. Сообщается, что таким образом город получил более удовлетворительные парки как по расположению, так и по размеру.

Виды открытых общественных пространств, необходимых для сохранения окружающей среды

Правила подразделения, принятые 1 января 1953 года Комиссией по планированию округа Делавэр, СМИ, штат Пенсильвания, примечательны в нескольких отношениях.Хотя государственный статут не уполномочивает местные органы требовать выделения или резервирования земель для парков, детских площадок и зон отдыха, важность их включения в новые застроенные жилые массивы четко подчеркивается. Перечислен ряд видов общественного использования, все из которых способствуют созданию хорошей среды обитания. Наконец, указывается порядок переговоров с плановой комиссией. Ниже приведены положения округа Делавэр о публичных открытых пространствах:

Сообщество:

(a) При рассмотрении земель в подразделениях Комиссия будет рассматривать адекватность существующих или предлагаемых общественных объектов для обслуживания дополнительных жилищ, предлагаемых подразделением.
(b) Подразделения должны серьезно рассмотреть желательность предоставления или резервирования площадей для помещений, обычно требуемых в жилых секциях, включая церкви, библиотеки, школы и другие общественные здания; парки, детские площадки и игровые площадки; торговые и местные бизнес-центры.
(c) Площади, предоставленные или зарезервированные для таких общественных объектов, должны быть достаточными для обеспечения строительных площадок, озеленения и парковки вне улицы в соответствии с предлагаемым использованием.Перед подготовкой окончательных планов подразделениям крупных участков следует совместно с персоналом комиссии рассмотреть минимальные стандарты для различных общественных объектов, применимых к разделяемым участкам.

Акцент, сделанный в правилах округа Делавэр на расширенный список общественных целей, обычно необходимых в жилом районе, также наблюдается в штате Теннесси. Хотя некоторые из правил штата Теннесси, рассмотренных для бюллетеня, указывают школы как одну из целей, для которых земля должна быть зарезервирована или выделена, в большинстве из них предусмотрены только места для парков или отдыха.Только что было получено сообщение о том, что недавно завершенные типовые стандарты подразделения, подготовленные Комиссией по планированию штата Теннесси, теперь включают школы и общественный доступ к воде в качестве открытых пространств, которые могут потребоваться при отображении на официальных планах.

Комплексный план и открытое общественное пространство

Наблюдаемая в информационном отчете № 46 тенденция к увязке требований открытого пространства со всеобъемлющим планом для сообщества в целом дополнительно подтверждается отчетами двух наших членов.Один из них говорит, что «когда впервые была проведена политика посвящения парка, плана парка не было. Теперь у нас есть план парка, и мы пытаемся согласовать план парка и политику посвящения парка». Второй пример отрицательный, но, пожалуй, еще более убедительный. «На практике нам нечего показать за более чем дюжину лет разделения, потому что официальные планы парков и отдыха не поспевают за принятием правил разделения. Тем не менее, некоторые открытые земли были защищены, даже без соблюдения каких-либо официальных план.Конечно, некоторые подразделения по собственной инициативе зарезервировали землю для общественных целей (часто с выходами на поверхность скал, провалами или другими нежелательными элементами домашнего участка). В других случаях комиссия по планированию с разрешения могла получить небольшие игровые площадки в процессе проверки подразделения, даже если у них не было официального плана ».

Интересный пример финансового преимущества выделения государственных земель в крупных подразделениях можно увидеть в Мерфрисборо, штат Теннесси.В Мерфрисборо был подготовлен школьный план, предусматривающий наличие школьного участка площадью не менее 12 акров при разделении нового раздела. На новом участке площадью 550 акров, который в настоящее время разрабатывается, подразделение готово выделить эту сумму из-за ее ценности в качестве точки продажи. Комиссия сейчас пытается обезопасить участок площадью 20 акров, который более точно соответствовал бы потребности в такой большой площади.

Мы завершаем это приложение двумя рассказами о горе. Первый касается города и округа с общим населением около 500 000 человек.Ни город, ни округ не приняли требований к открытому общественному пространству в новых подразделениях, и персоналу по планированию не известно ни одного случая, когда бы даже общественное игровое пространство было выделено. В прошлом году они одобрили 2 400 акров необработанной земли, разделенные на 4 000 участков и 45 миль дорог, равных новому городу с населением 14 000 человек без единого парка или школы. Наш репортер говорит: «Эти вещи вы НЕ захотите публиковать!»

Вторая печальная история содержит крупинки надежды, потому что в этой конкретной юрисдикции существуют правила разделения, которые требуют небольшой процентной преданности, генерального плана парка и хороших рабочих отношений между комиссией по планированию и местными застройщиками.Этот пример иллюстрирует парадокс быстрой урбанизации, когда потребность и беспрецедентная возможность предоставить открытое общественное пространство сводится на нет самим фактом быстрого роста и связанной с этим нехваткой средств для финансирования открытого пространства. Мы цитируем оценку ситуации нашим корреспондентом и его рекомендации:

Откровенно говоря, политика, требующая выделения парковой земли от подразделений, не является удовлетворительной. Надлежащий способ приобретения земли — это наличие достаточного количества залоговых средств, чтобы земля парка могла быть приобретена в соответствии с комплексным планом парка, когда это целесообразно и надлежащего размера.В нашем городе это было невозможно из-за чрезвычайно быстрого роста. Все доступные фонды облигаций необходимы для удовлетворения более фундаментальных потребностей в канализации, водоотведении, дренаже и т. Д. Поэтому мы придерживаемся политики самоотдачи, чтобы получить парковую зону на время разделения земли. После того, как большие территории будут разделены и застроены, стоимость приобретения парковой земли будет непомерно высокой, а то и невозможной. Эта политика, несмотря на ее недостатки, сейчас работает удовлетворительно, и в результате мы получаем хорошие парки.Мы надеемся, что со временем мы сможем получить адекватные средства из других источников для приобретения земли парка путем покупки.

Парадокс неспособности городов приобретать парки в то время и в том месте, где и когда они должны быть приобретены, обсуждался много лет назад дальновидным Альфредом Беттманом в его статье «Как приобретать парки и другие открытые пространства». * В этом эссе г-н Беттман указал, что разница в политике или конституционности между нанесенными на карту улицами и нанесенными на карту небольшими частями или игровыми площадками является степенью, а не видом.Он сказал: «Улицы в основном предназначены для общественного удобства и, в меньшей степени, для безопасности и здоровья. Это открытые пространства. Небольшой парк в первую очередь предназначен для здоровья населения, но также является фактором удобства и безопасности. Это открытые пространства. » (стр.81)

Когда более крупные парки или участки для школ или других общественных заведений входят в территорию нового подразделения, Беттман указывает, что застройщик не должен вносить или оплачивать больше, чем его справедливую долю. Для работы с обоими этими типами публичных открытых пространств — малыми и большими — он предлагает предварительную схему процедуры, которая может быть включена в законодательство штата.

1. Должен быть подготовлен генеральный план, который включает план с расположением приблизительно открытых общественных пространств, которые потребуются при застройке этой части города.

2. Обнародование соответствующей ветвью городской управы нормативных актов, устанавливающих максимальный объем земли, который каждое подразделение должно вносить в процентах от общей площади участка.

3. Эти правила подразделения должны предусматривать систему оценки суммы, которая должна быть выплачена владельцу подразделения за любое превышение его земли, превышающее его максимальный взнос.

4. Разработка средств финансирования приобретения этого избытка посредством облигаций или посредством специального фонда, созданного сообществом для этой цели.

5. Специальная оценка всех планов в округе, получившем льготы.

* В документах по городскому и региональному планированию, Harvard City Planning Studies XIII, Cambridge: Harvard University Press, 1946.

Г-н Беттман отмечает, что еще одна важная цель генерального плана состоит в том, что он предоставит основу для определения границ района оценки.

В своем эссе г-н Беттман подчеркивает ценность экспериментов в области муниципального регулирования, которая все еще претерпевает изменения. КОНСУЛЬТАТИВНАЯ СЛУЖБА ПЛАНИРОВАНИЯ считает, что многие из положений о подразделениях, описанных как в бюллетене, так и в этом приложении, демонстрируют попытки решения сложных проблем по-новому. Настаивание на ссылке на генеральный план — фундаментальный подход. Он также имеет то преимущество, что он является или должен быть разумным и научным.Плата, которая вносится в специальный фонд и выплачивается во время утверждения финальной платформы, является еще одним примером гибкого и экспериментального метода. Он также отвечает ряду требований, сформулированных в качестве критериев справедливого и адекватного предоставления открытого пространства, перечисленных в начале этого приложения. Считается, что когда и города, и частные застройщики осознают, что строить новые подразделения без достаточного открытого пространства — значит строить новые трущобы. Будут найдены дальнейшие решения для создания количества и распределения открытого пространства, необходимого для здоровья и благополучия людей, которые будут жить в новых жилых районах.

Авторские права, Американское общество должностных лиц по планированию, 1952 г.

Руководство инвестора по общинам, спланированным по генеральному плану

Большинство жилых кварталов не так уж и сложны. Строитель покупает участок земли, делит его на участки под застройку и строит дороги, коммуникации и другую инфраструктуру. Затем они строят дома и продают их покупателям. Могут быть какие-то развлекательные объекты, такие как пешеходные тропы, пруды или общественный бассейн, но это все.

Сообщество, спланированное мастером, или MPC, находится на совершенно другом уровне. Это жилые кварталы, но они имеют больше общего с небольшими городами, чем с районами, созданными большинством застройщиков. Вот обзор того, что такое запланированное мастер-сообщество, почему оно может делать хорошие инвестиции, некоторые примеры реальных MPC и как инвестировать в запланированные мастер-сообщества через фондовый рынок.

Что такое община, спланированная мастером?

Спроектированный по генеральному плану поселок, или MPC, представляет собой большой спроектированный жилой район.В отличие от большинства жилых комплексов, MPC часто представляют собой автономные небольшие города с коммерческой недвижимостью и обширными развлекательными, образовательными и другими удобствами. Нередко ПДК имеет размер 10 000 акров (15,6 квадратных миль) или больше.

Сообщества, спланированные мастером, часто имеют места для отдыха, такие как поля для гольфа, бассейны, пешеходные тропы и озера. У них часто есть собственная школьная система, торговые и деловые районы и другие компоненты, которые вы можете ожидать от типичного пригородного города.

Многие ПДК расположены вблизи крупных городов. Например, район Саммерлин недалеко от Лас-Вегаса, штат Невада, является спланированным сообществом.

Общая идея развития с MPC заключается в том, что застройщик приобретет огромный участок земли и постепенно продаст его застройщикам жилого фонда или коммерческим застройщикам, чтобы со временем построить сообщество. В следующем разделе мы рассмотрим пример спланированного сообщества в реальном мире.

Есть несколько причин, по которым люди могут выбрать проживание в MPC.Фактор удобства очень важен — поскольку спланированные в соответствии с генеральным планом сообщества часто являются автономными с точки зрения доступа к коммерческим удобствам, жители часто имеют все необходимое в нескольких минутах езды от своих домов. MPC обычно предназначены для того, чтобы жители могли жить, работать и делать покупки, не покидая их.

Почему общины, спланированные на основе мастер-плана, могут стать отличными инвестиционными возможностями

Общины, спланированные на основе мастер-плана, представляют собой уникальный тип бизнес-модели в сфере недвижимости с некоторыми довольно привлекательными преимуществами для долгосрочных инвесторов.

Вкратце, MPC предназначены для создания цикла создания ценности. И хотя среди сообществ, безусловно, есть некоторые различия, общая идея выглядит примерно так:

Застройщик MPC приобретает тысячи акров пустой, но пригодной для использования земли.
Застройщик сначала продает небольшую часть земли строителям, которые создают жилые кварталы.
Эти районы создают спрос на коммерческую недвижимость. Например, круглосуточный магазин или автомойка могут неплохо работать, если это единственный в своем роде бизнес, расположенный недалеко от нового района.Таким образом, девелопер либо строит эти объекты самостоятельно, либо продает землю коммерческим застройщикам.
Наличие этих удобств делает оставшуюся землю более ценной, поэтому застройщик MPC продает еще часть земли строителям по более высокой оценке.
Этот цикл повторяется, и по мере роста населения растет и спрос на все более ценные удобства. У некоторых более крупных MPC есть офисные башни, спортивные арены и большие торговые районы. Для полного строительства MPC может потребоваться несколько десятилетий.

Вот ключевой момент. Имея полный контроль над землей в небольшом городе, разработчик MPC полностью контролирует спрос и предложение в этом районе, что является ключевым преимуществом при попытке раскрыть ценность земли, пригодной для строительства. Другими словами, когда застройщик решает построить новый район в районе, он не имеет никакого контроля над развитием коммерческой недвижимости или других конкурирующих кварталов поблизости. Разработчик MPC использует и может использовать этот элемент управления для получения отличной отдачи с течением времени.

Примеры спланированных генеральным менеджером сообществ

Примером крупномасштабного зрелого MPC является лесной массив в районе Хьюстона с пригородами. Община занимает огромную территорию в 28 475 акров, а ее текущее население составляет около 118 000 человек, которые постепенно застраивались с середины 1970-х годов. В The Woodlands работает более 2 000 работодателей, и более 68 000 человек работают в сообществе.

The Woodlands имеет 4,2 миллиона квадратных футов офисных площадей, 532 000 квадратных футов торговой недвижимости, более 2600 квартир и отелей с более чем 900 номерами, которые принадлежат Howard Hughes Corporation (NYSE: HHC), Разработчик MPC, который получает доход от этой коммерческой недвижимости, поддерживаемой окружающим сообществом.Хотя в спланированном сообществе все еще есть или земель, пригодных для застройки, на данный момент это в значительной степени зрелый, автономный город.

Бриджленд, также расположенный в районе Хьюстона, является хорошим примером более ранней стадии MPC. Основанная в 2003 году также корпорацией Howard Hughes, Bridgeland владеет 11 470 акрами земли, большая часть которой до сих пор нетронута. Ожидается, что сообщество в конечном итоге вырастет до 65000 жителей после того, как оно будет продано в 2034 году (прогнозируется), но в настоящее время в нем всего около 10000 человек.Есть еще почти 2200 акров жилой земли и более 1500 акров земли для коммерческого использования.

Как инвестировать в общины, запланированные на основе мастер-плана

Есть несколько публичных компаний, ведущих деятельность в общинах, запланированных на основе мастер-плана. Чтобы назвать пару, Brookfield Property Partners (NYSE: BPY) и D.R. У Horton (NYSE: DHI) есть MPC, которые являются одними из самых продаваемых в США.

Однако ни то, ни другое не является чистой игрой для бизнеса MPC.Брукфилд владеет и управляет широким спектром объектов недвижимости, в то время как Д. Хортон в первую очередь занимается жилищным строительством.

Для чистой игры, Корпорация Ховарда Хьюза, сообщества которой я использовал в качестве примеров в предыдущем разделе, почти исключительно сосредоточена на спланированном обществом бизнесе. У него шесть основных сообществ — Вудлендс, Вудлендс-Хиллз и Бриджелэнд, все в районе Хьюстона, Саммерлин возле Лас-Вегаса, Колумбия в Мэриленде (между округом Колумбия и Балтимор) и Уорд-Виллидж на Гавайях.

Компания применяет крайне долгосрочный подход к созданию акционерной стоимости с помощью своих MPC и имеет впереди несколько десятилетий взлетно-посадочной полосы. Я уже упоминал, что сообщество Бриджленд еще не составляет даже шестой части его возможного населения — нашего населения, а Саммерлин может вместить более 100 000 дополнительных жителей. Эти общины заняли 12-е и третье место в рейтинге самых продаваемых MPC в США в 2019 году.

Каждый из MPC компании имеет свою собственную школьную систему K-12, полицию и пожарные департаменты, а также магазины и рестораны.Компания назвала свою бизнес-модель реальной версией классической видеоигры Sim City , и нетрудно понять, почему.

Однако следует помнить, что Howard Hughes — уникальная компания, занимающаяся недвижимостью. Это не инвестиции, ориентированные на доход, как инвестиционный фонд недвижимости или REIT, и они не ориентированы на получение краткосрочной прибыли, как большинство строителей жилья. Это сделало компанию очень трудной для оценки, и даже совет директоров Говарда Хьюза выразил разочарование по поводу неспособности рынка полностью «понять» долгосрочный потенциал бизнеса компании.

миллиона акров чистая прибыль по общинам, запланированным на основе мастер-плана

Сообщества, запланированные на основе мастер-плана, могут быть отличными инвестиционными возможностями, но важно понимать, что они лучше всего подходят для инвесторов с очень долгим временным горизонтом. Большинству MPC требуется несколько десятилетий, чтобы полностью раскрыть свой потенциал, и их трудно оценить с помощью традиционных методов.

4 шага по ознакомлению с генеральным планом URA в Сингапуре и превращению вашей собственности в инвестицию

URA Space — это инструмент, который вы можете использовать для понимания генерального плана URA.Независимо от того, являетесь ли вы покупателем, специалистом по модернизации или инвестором, вы хотите знать, как использовать этот важный инструмент, чтобы лучше понять, как земля используется в Сингапуре.

Проще говоря, если у вас есть доля в сингапурской собственности, то консультация по Генеральному плану URA в значительной степени является «обязательной к прочтению», поскольку он предоставляет вам генеральный план правительства по развитию Сингапура в ближайшие несколько лет.

Если вы заранее знаете, как правительство планирует развивать территорию, это даст вам конкурентное преимущество.Но сначала вам нужно понять, как это читать. Вот руководство из 4 шагов о том, как это сделать.

Что такое мастер-план URA?

Управление городской застройки (URA) определяет Генеральный план URA как «установленный законом план землепользования, который определяет развитие Сингапура в среднесрочной перспективе в течение следующих 10-15 лет». Проще говоря, Генеральный план URA — это будущая дорожная карта для развития в Сингапуре на период до следующих 15 лет, изложенная для вас.

Поскольку вся земля в Сингапуре зонирована в соответствии с ее использованием (например,грамм. жилой, коммерческой, транспортной и т. д.) Генеральный план действует как полу-план развития страны и содержит такие детали, как допустимое землепользование и плотность застройки. Он также пересматривается каждые пять лет.

Понимая план, покупатели недвижимости держат в руках «хрустальный шар», поскольку они имеют «из первых рук» информацию о будущих событиях в Сингапуре. С помощью этого «хрустального шара» вы можете получить представление о том, какие будущие разработки могут повлиять на качество жизни и вероятную стоимость интересующей вас собственности.

Мы провели сравнение генерального плана URA на 2019 год и предыдущей итерации 2014 года, чтобы вы могли легко увидеть, что изменилось с первого взгляда.

Использование пространства URA и осмысление мастер-плана URA

Теперь, когда мы разобрались с основами, начинается сложная часть: понимание того, как его читать. Для новичка, который раньше не знаком с Генеральным планом URA, это может быть довольно сложно, особенно со всеми условиями и областями, выделенными цветом.

История продолжается

Если вам сложно разобраться в Генеральном плане URA, вот удобное пошаговое руководство, которое поможет вам.

URA SPACE URA MASTERPLAN

Источник изображения: URA

Предварительное условие 1: Изучение того, как читать легенду / цветовой код на URA Space

Чтобы понять Генеральный план URA, вам нужно сначала узнать о значение каждого цветового кода на карте URA.

Чтобы получить полную легенду, нажмите «Найти генеральный план зонирования» на первой странице. Затем нажмите «Легенда», расположенную рядом с главным меню, чтобы понять, что означает каждый цвет цветового кода.При перемещении по карте вы можете нажать кнопку «Легенда», чтобы указать, на что вы смотрите.

URA SPACE URA МАСТЕРПЛАН Легенда 1

Вы будете перенаправлены на эту страницу, нажав «Генеральный план 2019», а затем «Легенда».

После того, как вы нажмете кнопку, вы увидите следующие детали, которые четко отображают цвета и состояния, которые они представляют (как подробно описано ниже):

URA SPACE URA MASTERPLAN Легенда 2

URA SPACE URA MASTERPLAN Легенда 3

URA SPACE URA MASTERPLAN легенда 4

URA SPACE URA MASTERPLAN легенда 5

Как вы можете видеть, каждая зона имеет цветовую кодировку в зависимости от того, для чего можно использовать землю.Вы также можете проверить, что представляет каждый цвет, посмотрев на легенду. Как правило, основные выводы таковы:

Легенда	Цвет / символ	Описание
Жилой / коммерческий и жилой	Бежевый, голубой	Самые важные цвета, которые вам нужно знать, — это бежевый и синий участки. Эти районы указывают, где будут строиться жилые дома.
Образовательные учреждения	Белый с буквой E внутри	Если у вас есть дети школьного возраста (или планирующие иметь детей), у вас хорошая школа рядом может быть большой розыгрыш. Обратите внимание, что в школах часто бывает довольно шумно во время перемены и во время увольнений.
Здравоохранение и медицинское обслуживание	Красный с буквой «H» внутри	Территориями для здравоохранения обычно являются больницы, поликлиники или другие объекты, такие как реабилитационные центры или хосписы. Если вы живете со своими родителями, пожилым членом семьи или другом, пребывание рядом с медицинским учреждением может быть жизненно важным, особенно если им требуется частая медицинская помощь.
Транспортные средства	Символ с перечеркнутыми линиями, в зависимости от типа транспорта	Транспортные средства, такие как MRT, являются одним из факторов, оказывающих большое влияние на цены на недвижимость. Блоки HDB, которые находятся в нескольких минутах ходьбы от MRT, обычно стоят дороже, чем те, которые находятся значительно дальше. Однако, если объект находится слишком близко к путям MRT, это также может быть сдерживающим фактором из-за постоянного шума.
Коммерческие и жилые / Коммерческие (розничная, офисная)	Голубой, голубой и голубой	Наличие торгового центра или ряда других объектов розничной торговли поблизости от места вашего проживания — это очень важно. привлекательная перспектива. В конце концов, всем нравится удобство. И это один из способов, которым COVID-19 изменил то, как мы покупаем недвижимость.

Предварительное условие 2: Соотношение участков

Помимо расшифровки землепользования и его зон, еще одна важная вещь, которую нужно знать, когда вы исследуете районы для покупки недвижимости, — это соотношение участков.

Коэффициент земельного участка показывает, насколько интенсивно участок земли можно использовать для застройки ; например, насколько вероятно, что там будут небоскребы или высокие здания. Соотношение участков определяет максимальную общую площадь (GFA) любой застройки на этом земельном участке.Вот почему соотношение сюжетов может быть полезным индикатором потенциальных изменений в районе.

Если вы увеличите масштаб мастер-плана URA через пространство URA, вы заметите, что у каждого участка есть номер (например, 2,9, 3,0, 3,5). Это в основном соотношение площадей к земельному участку. Чем больше значение числа, тем интенсивнее можно использовать землю. Это означает, что на большом участке будет больше квартир и больше этажей.

Если вы покупаете жилой проект, вы можете приблизительно оценить количество этажей и плотность на основе соотношения участков:

Общее соотношение участков / плотность	Этажность
1.4 (очень низкая плотность)	5
1,6 (низкая плотность)	12
2,1 (средняя плотность)	24
2,8 (высокая плотность)	36
> 2,8 (очень высокая плотность)	> 36

Если два земельных участка имеют одинаковые площади (на Космической карте УРА), но при разных соотношениях сюжетов это обычно означает, что один будет плотнее или выше другого.

Вы можете найти максимально допустимую высоту зданий на определенных участках с помощью строки поиска. Просто введите адрес или имя или щелкните область на карте, а затем нажмите «Перестроить сайт», и вы сможете увидеть максимальную высоту здания.

URA SPACE Пример URA MASTERPLAN

В разделе «Параметры планирования» вы сможете увидеть максимальную высоту в разделе «Контроль высоты здания».

Так почему соотношение сюжетов имеет значение? Дело в том, что соотношение участков указывает на высоту зданий на указанном участке земли. Другими словами, если число участков велико, более вероятно, что на участке будет высокое здание.

Жилые участки с высокой долей участков могут означать возвышающиеся многоквартирные дома, в то время как коммерческий участок земли может быть новым торговым центром.

Определение соотношения участков имеет решающее значение, так как вы не хотите покупать дорогую квартиру, и в конечном итоге ваш вид будет заблокирован другой квартирой, которая должна быть застроена через три года. Это может серьезно повлиять на оценку вашей собственности!

На что следует обратить внимание в Генеральном плане URA, прежде чем покупать дом?

Шаг 1: Увеличьте интересующую вас область

Первый наиболее полезный шаг, который нужно знать перед использованием генерального плана URA, — это определить интересующую вас область.

В остальном это похоже на исследование карты мира в поисках места назначения. Вы будете поражены выбором и в конечном итоге столкнетесь с дилеммой выбора.

Допустим, вы подумываете о новом BTO вместе со своей второй половинкой. Основываясь на предстоящих проектах BTO, вы можете выбрать интересующую вас область. Например, предстоящие события в Тенгахе можно увидеть, увеличив масштаб изображения города Тенгах.

Увеличенный вид города Тенгах на Генеральном плане URA 2019

Город Тенгах на Генеральном плане URA 2019

Генеральный план URA 2019 года Tengah

Увеличенный вид города Тенгах и различных участков земли

Шаг 2: Определите ключевые особенности (и вокруг) желаемого участка

URA SPACE URA MASTERPLAN tegah example

Используя мастер-план URA, вы можете узнать, что в предстоящем BTO будет выпущен жилой и коммерческий участок проект в Тенгахе.Жилой и коммерческий участок указывает на то, что это будет смешанная застройка с потенциалом мини-торговой зоны по соседству.

На участке может быть даже продуктовый центр, который будет очень удобен для удовлетворения ваших потребностей в еде. Используя последнее обновление URA Space, вы можете накладывать разные карты друг на друга и даже изменять их прозрачность для лучшего обзора.

tengah-plantation-village

Торговые магазины Tengah Plantation Village (Источник: HDB)

Например, коммерческие магазины для Plantation Village (как указано в Генеральном плане URA) будут расположены вдоль зеленых насаждений в середине Plantation. Деревня и плантация роща.

tengah-town-center

Tengah Parc Residence town center (Источник: HDB)

Parc Residence, который был запущен в августе 2020 года BTO, также будет еще одним участком смешанной застройки (синяя зона), как и Plantation Village. В проекте BTO, расположенном по диагонали через Plantation Village, будет расположен районный центр, где под одной крышей вы найдете магазины, общественный центр и поликлинику.

Еще одна особенность, которую вы можете определить из мастер-плана URA, заключается в том, что участок будет на расстоянии одной улицы от станции метро (плантация Тенгах).С точки зрения транспорта, этот участок очень удобен, особенно после завершения линии района Джуронг.

Для любителей спорта в непосредственной близости находится стадион (в правом верхнем углу изображения). Более того, вы также можете видеть, что между участками в Тенгахе есть зеленая полоса, которая указывает на потенциальное соединение парка. Если вы любитель природы, это определенно поможет отметить больше пунктов в вашем контрольном списке.

Шаг 3. Избегайте «нежелательных» областей

Читая Генеральный план URA на 2019 год, вы можете заметить некоторые «нежелательные» области, которых следует избегать.

Одним из таких примеров может быть Business 2 (более тяжелые отрасли) . Поскольку эти районы обычно выделяют много воздуха и шумового загрязнения, проживание рядом с этими предприятиями тяжелой промышленности будет означать, что будет много заводов, выделяющих углекислый газ и громкие звуки.

Кроме того, проживание по соседству с храмом также может быть нежелательно.

Причина в том, что в местах поклонения, как правило, присутствуют большие скопления людей, благовония и религиозные молитвы.Иногда места поклонения также могут быть колумбарием. Вот почему важно убедиться, что вы знаете, во что ввязываетесь, прежде чем брать на себя обязательство купить недвижимость (и в конечном итоге сожалеть об этом).

Шаг 4: Оцените стоимость вашего желаемого участка

Если вы покупаете недвижимость для инвестиций, вы также можете использовать генеральный план URA, чтобы оценить стоимость вашего желаемого места.

Хотя почти невозможно предсказать будущую цену застройки, вы, безусловно, можете оценить стоимость, сравнив ее с аналогичными участками поблизости (например,грамм. Tengah vs Jurong West / Букит Баток).

Мастер-план URA также может дать вам представление о предстоящих разработках в районе , которые могут повлиять на цены на вашу недвижимость (например, MRT, бизнес-парки).

Хотя генеральный план URA является подробным, у него есть ограничения

Хотя генеральный план URA весьма полезен при принятии имущественных решений, его не следует использовать в качестве единственного источника информации. Иногда бывает сложно выполнить план даже при наличии дорожной карты.Вот почему Генеральный план URA пересматривается раз в пять лет.

При этом консультация с генеральным планом URA может дать вам представление о том, как будет использоваться земля в окрестностях, а также о том, насколько плотной она может быть, хотя она не дает вам подробностей о том, что именно там будет построено. Например, станция метро — это большое отличие от автобусной развязки.

Таким образом, важно дополнять свое исследование новостями и обновлениями от URA и LTA о событиях в этом районе, поскольку вы следите за обновлениями, такими как новые торговые центры или кондоминиумы, которые могут блокировать ваш первозданный вид.

Больше часто задаваемых вопросов о URA Space и Генеральном плане URA

Что такое Мастер-план URA?

Генеральный план URA — это установленный законом план землепользования, который правительство Сингапура использует для управления развитием в среднесрочной перспективе, то есть на следующие 10-15 лет. Генеральный план URA включает такую информацию, как соотношение площадей, тип землепользования и застройки.

Что нового в Генеральном плане URA 2019?

Генеральный план URA на 2019 год предусматривает 42000 квартир BTO в Тенгахе, преобразование Пунггола в первый умный район Сингапура, а также создание дополнительных рабочих мест ближе к домам сингапурцев, чтобы сделать «жить, работать, играть» более реализуемым.Кроме того, в КБР также произойдет обновление с более неоднозначными изменениями.

Что такое соотношение участков?

Коэффициент земельного участка показывает, какой высоты будут здания на указанном участке земли. Другими словами, если коэффициент соотношения участков велик, более вероятно, что на участке будет высокое здание.

Как я могу проверить соотношение моего земельного участка в Сингапуре?

Для проверки соотношения земельных участков необходимо зайти в картографический сервис URA. Введите адрес вашей собственности, и карта покажет вам соотношение участка земли / собственности.

Что такое сертифицированный план устного перевода?

Генеральный план URA предоставляет подробную информацию о землепользовании для всех частей Сингапура.

Однако, если вам требуются более подробные сведения в более крупном масштабе, вы можете приобрести Сертифицированный план интерпретации в URA. Сертифицированный план интерпретации включает дополнительную информацию, такую как специальные средства контроля высоты в соответствии с руководящими принципами контроля разработки.

Чтобы узнать больше о новостях, ресурсах и полезном контенте, таком как статья , посетите раздел руководств PropertyGuru.

Хотите купить новый дом? Направляйтесь на PropertyGuru, чтобы просмотреть лучшую недвижимость на продажу в Сингапуре.

Уже нашли новый дом? Позвольте консультантам по жилищному финансированию PropertyGuru Finance помочь вам с финансированием.

Разрешение на генеральный план | Округ Сент-Чарльз, штат Миссури,

Что такое разрешение на генеральный план?

Разрешение на генеральный план используется разработчиками для «усвоения» набора планов, поэтому, когда подрядчик готов создать такой план, время рассмотрения сокращается примерно до трех рабочих дней.Практически любой проект можно освоить, если разработчик планирует строить проект несколько раз. Типичные генеральные планы включают такие проекты, как особняки на одну семью и бассейны.

Общественное развитие разработает план бесплатно. Однако, по крайней мере, одно запланированное разрешение на использование вне генерального плана должно быть готово к подаче на момент утверждения генерального плана.

Как мне подать заявку?

Чтобы подать заявление на получение разрешения на строительство жилого дома, посетите раздел «Разрешение на строительство здания» на нашем портале Citizenserve Citizen Access.

Что мне нужно отправить?

Планы зданий (предпочтительно в формате PDF) с указанием деталей фундамента / фундамента, размеров элементов каркаса, размеров коллекторов, расположения и размеров дверей и окон, конструкции фермы или стропил, деталей пола, а также любых электрических или сантехнических устройств. Также включите план этажа, детализацию разрезов стены, отметки и любые применимые детали лестницы.
Подробный план участка (PDF), показывающий расположение вашего дома и предполагаемое здание или строение на участке. Укажите расстояния до границ владений и помните, что строения не должны располагаться над сервитутами или септическими системами.
Сметная стоимость строительства

Сборы и проверка плана

Для нового генерального плана процесс проверки плана обычно занимает около 10 рабочих дней. Если вы ранее освоили этот план с помощью Community Development, но повторно отправляете его из-за изменения кода года, типичное время рассмотрения плана составляет три рабочих дня. Когда разрешение будет одобрено, вы получите уведомление по электронной почте, и ваше первое разрешение из этого генерального плана затем может быть подано в соответствии с разрешением на жилое или коммерческое строительство, в зависимости от обстоятельств.

Проверки

Требуется по крайней мере одна проверка. После выдачи разрешения необходимые проверки будут указаны в вашей разрешительной карточке. По усмотрению инспектора, некоторые проверки могут быть неприменимы к конкретному разрешению, о котором идет речь. Инспектор отметит, что эти проверки «Н / Д» позже.

Инспекцию необходимо вызвать в офис общественного развития до 17:00. за рабочий день до запрошенной даты проверки. Чтобы запланировать осмотр, позвоните по телефону 636-949-7345.Если необходимо отменить или изменить проверку, сделайте это как можно скорее. Кроме того, не забудьте разместить свое разрешение так, чтобы его было видно с улицы.

Вопросы?

Если у вас есть какие-либо вопросы, пожалуйста, свяжитесь с Отделом строительства и соблюдения Кодекса округа Сент-Чарльз по телефону 636-949-7345.

Генеральный план участка, строительства, чертеж

1.Рельеф участка.

2.Инженерные коммуникации.

3.Расположение ближайших зданий и построек.

4.Расположение относительно сторон света.

Исходные данные, предоставляемые Заказчиком.

Что нужно знать при покупке загородной недвижимости — Российская газета

На что нужно обратить внимание, если вы покупаете участок с домом:

Какие документы должны быть у продавца — частного лица:

Проверка всех коммуникаций

Непосредственно на сам дом и прилегающий к нему участок должны быть:

Генеральный план застройки участка ГЗПУ | Благоустройство территорий. — Загородый дом

Планировка участка при малоэтажном строительстве

Содержание:

Оценка земельного участка

Экология

Стили планирования

Зонирование участка

Составление схемы планирования участка

Рекомендации по планированию

URA для покупателей недвижимости: как его прочитать и понять

Что означает соотношение участков для потенциального покупателя недвижимости

Каков ваш опыт использования генерального плана URA? Дайте нам знать в разделе комментариев ниже или в нашей публикации в Facebook.

Часто задаваемые вопросы

Что такое Мастер-план URA?

Что представляют собой белые участки в Генеральном плане URA?

Как рассчитать общую площадь застройки (GFA) на земельном участке?

| питтсбургпа.gov

Что такое план участка?

Зачем нужен план участка?

Требуется ли профессиональный план с печатью?

Можно ли использовать существующее обследование?

Может ли заявитель составить план участка?

Как нарисовать план участка?

Для получения дополнительной информации

Департамент планирования — Город Уоррен

Формы служебных облигаций

Общественное открытое пространство в Подразделениях

Открытое общественное пространство в подразделениях

Передача земель в общественное пользование

Сколько земли?

Двенадцать процентов

Десять процентов

От пяти до десяти процентов

Пять процентов или меньше

Создание публичного открытого пространства: мандат или убеждение?

Типы использования в открытых общественных местах

Особенности конструкции и расположение объекта

Администрирование и обеспечение соблюдения требований к открытым пространствам

Заключение

Дополнение к Информационному отчету № 46 Февраль 1953 г.

Денежный платеж

Виды открытых общественных пространств, необходимых для сохранения окружающей среды

Комплексный план и открытое общественное пространство

Руководство инвестора по общинам, спланированным по генеральному плану

Что такое община, спланированная мастером?

Почему общины, спланированные на основе мастер-плана, могут стать отличными инвестиционными возможностями

Примеры спланированных генеральным менеджером сообществ

Как инвестировать в общины, запланированные на основе мастер-плана

4 шага по ознакомлению с генеральным планом URA в Сингапуре и превращению вашей собственности в инвестицию

Что такое мастер-план URA?

Использование пространства URA и осмысление мастер-плана URA

Предварительное условие 1: Изучение того, как читать легенду / цветовой код на URA Space

Предварительное условие 2: Соотношение участков

На что следует обратить внимание в Генеральном плане URA, прежде чем покупать дом?

Шаг 1: Увеличьте интересующую вас область

Шаг 3. Избегайте «нежелательных» областей

Шаг 4: Оцените стоимость вашего желаемого участка

Хотя генеральный план URA является подробным, у него есть ограничения

Больше часто задаваемых вопросов о URA Space и Генеральном плане URA

Разрешение на генеральный план | Округ Сент-Чарльз, штат Миссури,

Что такое разрешение на генеральный план?

Как мне подать заявку?

Что мне нужно отправить?

Сборы и проверка плана

Проверки

Вопросы?

Добавить комментарий Отменить ответ