Содержание

Зонирование территорий земельных участков — функциональные и территориальные зоны Ж1, Ж2 в генеральных планах

Тип зоны Наименование зоны в действующем Генплане Обозначение на картах Наименование зоны в проекте изменений Обозначение на картах
Жилые зоны Зоны коллективных садоводств Ж1 Зона застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами (отдельно стоящими и/или блокированными), коллективных садоводств, с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием проживающего населения 1ЖД
Зоны застройки отдельно стоящими и/или блокированными односемейными (индивидуальными) жилыми домами Ж2
Зоны малоэтажной многоквартирной жилой застройки Ж3 Зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием проживающего населения 2ЖД
Зоны среднеэтажной многоквартирной жилой застройки Ж4 Зона среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, объектов социальной и инженерной инфраструктуры 3ЖД
Зоны многоэтажной многоквартирной жилой застройки (9 этажей и выше) Ж5
Зоны жилой застройки на территории исторического центра Санкт-Петербурга Ж6
Зоны исторической жилой застройки на территории исторических пригородов Санкт-Петербурга (Пушкина, Павловска, Петергофа, Кронштадта, Ломоносова) Ж7
Общественно-деловые зоны Зоны многофункциональной общественно-деловой застройки Д1 Зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны Д
Зоны размещения объектов здравоохранения, культуры, среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий Д2
В положении о территориальном планировании не устанавливается Д3 Зона всех видов общественно-деловой застройки и объектов водного транспорта с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны ДИ
Производственные зоны Зоны предприятий IV и V классов вредности (100 м и 50 м) и сопутствующих им общественно-деловых объектов П1 Зоны объектов производственного, транспортно-логистического, складского назначения, инженерной инфраструктуры, с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием данной зоны ПД
Зоны предприятий I, II и III классов вредности П2
Зоны инженер-ной и транспортной инфраструктур Зоны скоростных магистралей, дорог непрерывного движения и городских магистралей У Зона городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения и магистралей городского значения с включением объектов инженерной инфраструктуры У
Зоны объектов городского транспорта и инженерной инфраструктуры И1 Зона объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки с включением складских и производственных объектов И1
Зоны объектов воздушного транспорта И2 Зона объектов воздушного транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны И2
Зоны объектов железнодорожного транспорта И3 Зона объектов железнодорожного транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны И3
Зоны объектов водного транспорта И4 Зона водного транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны И4
Зоны сельхоз использования Зоны сельскохозяйственных угодий, питомников и теплиц С1 Зоны сельскохозяйственных угодий, питомников и теплиц и производственных объектов сельскохозяйственного назначения с включением объектов производственной, социальной и инженерной инфраструктуры С
Зоны производственных объектов сельскохозяйственного назначения С2
Рекреационные зоны: Зоны спортивных сооружений и пляжей Р0 Зона спортивных сооружений и пляжей с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны Р0
Зоны лесов и лесопарков Р1 Зона лесов и лесопарков Р1
Зоны зеленых насаждений общего и ограниченного пользования Р2 Зоны зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования с включением объектов, допустимых в соответствии с законодательством об охране зеленых насаждений, включая плоскостные спортивные сооружения Р2
Зоны объектов отдыха и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различного типа Р3 Зона объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны Р3
Зоны прочих зеленых насаждений Не обозначены Зона дворцово-парковых комплексов и исторических парков Р4
Зона зеленых насаждений, выполняющих специальные функции с включением объектов, допустимых в соответствии с действующим законодательством Р5
Зоны специального назначения Зоны кладбищ, крематориев К1 Зона кладбищ, крематориев с включением объектов социальной и инженерной инфраструктуры К1
Зоны складирования отходов потребления и другие подобные объекты К2 Зоны складирования отходов потребления с включением объектов инженерной инфраструктуры К2
Зоны военных и иных режимных объектов К3 Зоны военных и иных режимных объектов с включением объектов социальной и инженерной инфраструктуры К3
Акватории Внутригородские акватории. АГ Внутригородские акватории Не обознач.
Прилегающая к городу акватория Финского залива АФ

27. Территориальное планирование и зонирование земель. Понятие и виды зонирования земель.

Территориальное зонирование. Градостроительный кодекс РФ в ст. 1 определяет зонирование как деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование. Зонирование осуществляется посредством правового зонирования — деятельности органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований. Правовой режим использования территориальных зон устанавливается градостроительной документацией и градостроительными регламентами. Градостроительный регламент представляет собой совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при градостроительной деятельности в пределах каждой зоны. Зонирование территорий населенных пунктов определяет разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве, т.е. использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом и ограничения на использование указанных объектов, а также сервитуты. Зонирование территорий населенных пунктов имеет два основных отличительных признака. Во-первых, оно связано с градостроительной деятельностью. И во-вторых, в процессе зонирования регулируются сооружение и использование объектов недвижимости как взаимосвязанного комплекса зданий, строений, сооружений и земельного участка, на котором они расположены. Таким образом, территориальное зонирование — деятельность соответствующих органов в сфере планирования градостроительной деятельности по комплексному регулированию создания и использования объектов недвижимости и использования земельных участков путем подразделения территорий населенных пунктов на соответствующие зоны. Градостроительная деятельность граждан и юридических лиц, являющихся собственниками, владельцами, пользователями и арендаторами земельных участков, осуществляется на основании разрешенного использования объектов недвижимости в соответствии с градостроительными регламентами, предусмотренными правилами застройки, а также с соблюдением красных линий*, которые установлены проектами планировки. Кроме того, Градостроительного кодекса возлагает на эти лица обязанность осуществлять градостроительную деятельность в соответствии с градостроительной документацией и правилами застройки. Согласно Градостроительного кодекса нарушение правового режима использования территориальных зон влечет применение мер административной ответственности.

28. Установление и изменение целевого назначения земель. Порядок отнесения земель к категориям, перевода их из одной категории в другую.

Изменение целевого назначения земельных участков осуществляется путем перевода земель и земельных участков из одной категории в другую. Данные отношения регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также — ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на рассмотрение этого ходатайства. В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются: 1) кадастровый номер земельного участка; 2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить; 3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую; 4) права на земельный участок. К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую прилагаются: 1) выписка из государственного кадастра объектов недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; 2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица, либо выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц; 3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить; 4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; 5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую; 6) расчеты потерь сельскохозяйственного производства. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления ходатайствуют о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков в случаях перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов. В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если: 1) с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо; 2) к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства. По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также — акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также — акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки: 1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, — Правительством Российской Федерации; 2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства — исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае: 1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод; 2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами; 3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации. В случае необходимости изменения целевого назначения земельного участка в связи с его изъятием, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд перевод этого земельного участка из состава земель одной категории в другую осуществляется после его изъятия, выкупа.

Как использовать землю, определит закон

Появление пакета поправок в Земельный кодекс о зонировании земель, а также законопроекта о землеустройстве специалисты уже назвали началом второго этапа земельной реформы в России. Если на первом этапе были созданы правовые условия для формирования рынка земли, то сейчас предстоит установить, что на этой земле собственник может делать. Документам ещё предстоит утверждение в Правительстве и рассмотрение в Госдуме и в Совете Федерации. Их обсуждение обещает быть непростым.

Зонирование всё-таки будет

В поправках в Земельный кодекс, которые подготовили в Минэкономразвития, речь идёт о введении зонирования земель согласно видам их разрешённого использования. Пока же целевое использование земель определяется их категориями. Таких категорий семь: это земли населённых пунктов, особо охраняемых территорий и объектов, земли промышленности, специального назначения, земли лесного фонда, водного и земли запаса. 

Проблема в том, что земельные категории, несмотря на всю их важность, на карте в границах не обозначены в отличие, скажем, от муниципальных земель. Вот и оказалось, что активно развивающееся строительство зачастую ведётся на землях, для этого не предназначенных. Больше всего пострадали сельхозземли. При этом практика перевода земель из одной категории в другую стала в начале двухтысячных самой коррупционноёмкой процедурой. 

В 2012 году на проблему обратил внимание президент и дал поручение принять закон о переходе от категорий земель к территориальному зонированию. Однако когда два года спустя проект такого документа проходил нулевое чтение в Госдуме, он встретил серьёзное сопротивление со стороны депутатов-аграриев. «В документе не было никаких инструментов, чтобы сельхозники могли бы отстоять свои земли. Притом что президент, давая поручение, подчёркивал, что защита сельхозугодий и иных особо ценных земель должна быть обеспечена. Поэтому документ мы тогда отклонили», — вспоминает депутат от фракции КПРФ, глава аграрного комитета Госдумы
Владимир Кашин
. Он пояснил, что защищать аграриям есть что: в сельхозоборот необходимо вернуть почти 100 миллионов гектаров сельхозугодий. Сегодня же создалась ситуация, когда категории земель и земельное зонирование существуют одновременно. Пионером в этом отношении стал Градостроительный кодекс.

«Градостроительный кодекс нигде не упоминает о земельных категориях. В вопросах о целевом использовании земель он отсылает к картам муниципального образования, на которых обозначены зоны жилой застройки, зоны сельхозиспользования и так далее. Поэтому этот документ с точки зрения определения режима использования более понятен и прозрачен», — отмечает директор департамента Минэкономразвития

Алексей Бутовецкий

Чиновник подчёркивает, что новый законопроект разработан на компромиссной основе в споре с аграриями. Зонирование будет определяться по факту земельного использования. То есть если на сельхозземлях построили предприятие или жилую зону, назначение земли поменяется, если же земли сельхозназначения переведены ранее в другую категорию, но на них ничего не построено, то их придётся отдать под пашню. При этом в законопроекте приведён полный перечень всех видов разрешённого использования для каждой из семнадцати зон. Например, на землях сельхозназначения фермер сможет построить жилой дом для собственного проживания, правда без права его продажи третьим лицам. Есть и ещё ряд существенных дополнений, перечислены случаи, когда земельные участки не могут быть предоставлены в частную собственность. Это относится к землям с расположенными объектами культурного наследия, землям лесного фонда и так далее.

Сегодня на кадастровый учёт поставлено только 20 процентов земель сельхозназначения, а правила землепользования утверждены лишь на 25 процентах территории муниципальных образований.

Тем не менее в экспертном сообществе всё громче говорят не только о плюсах нового законопроекта, но и его спорных моментах.

«Предлагается упрощённая система управления земельными ресурсами путём перехода к территориальному зонированию. Однако упрощение не гарантирует скорого результата, — замечает руководитель учебно-методического отдела Российского общества оценщиков, профессор факультета почвоведения МГУ Пётр Сапожников. — Ведь территориальное зонирование — это зонирование муниципальных территорий в целях определения границ поселений. То есть речь идёт о городских территориях. Что же касается земель иного назначения, то их может вовсе не быть на муниципальных картах. Поэтому метод территориального зонирования вряд ли может быть универсальным инструментом для оценки всего земельного фонда».

По мнению эксперта, вопрос с «наступлением» на сельхозземли также пока остаётся открытым. «Необходимо выделить в отдельную зону особо ценные сельскохозяйственные земли. К таковым необходимо отнести в первую очередь всю пашню. Иначе под угрозу ставится продовольственная безопасность страны, — предостерегает Пётр Сапожников. — Начинать же работу по зонированию нужно с тщательной инвентаризации всех земель сельскохозяйственного назначения».

Впрочем, об этом в Минэкономразвития уже позаботились, разработав законопроект о землеустройстве.

Землеустройство начнут с пашни

Несмотря на то что документ носит название «О землеустройстве», то есть он вроде должен относиться ко всем землям вообще, речь в нём идёт преимущественно о землях сельхозназначения. В документе подробно описаны цели и задачи землеустроительных работ и что должно входить в пакет документов землеустройства каждого земельного участка.

«Землям сельхозназначения неспроста уделяется столь большое внимание, — объясняет член Комитета Госдумы по транспорту и строительству Владимир Афонский. — В настоящий момент у земель сельхозназначения самая низкая цена владения по сравнению с землями других категорий. Поэтому эти земли намеренно скупали и держали, никак не используя, для возможной перепродажи. Сейчас государство намерено эту проблему разрешить и передать земли по-настоящему эффективным собственникам. Землеустроительные работы для этого очень важны». 

Напомним, завершение землеустроительных работ во всей стране, согласно законопроекту, планируется к 2025 году. Профессор Пётр Сапожников считает такие цифры слишком оптимистичными. «Сегодня на кадастровый учёт поставлено только 20 процентов земель сельхозназначения, а правила землепользования утверждены лишь на 25 процентах территории муниципальных образований, — отмечает он. — Таким образом, для осуществления реформы по зонированию потребуется огромное количество специалистов в области землеустройства и оценки».

Зонирование как функция управления земельным фондом: вопросы теории

УДК 349.4 

Страницы в журнале: 87-94

 

А.П. АНИСИМОВ,

доктор юридических наук, профессор кафедры гражданского и международного частного права Волгоградского государственного университета [email protected]

 

Г.Л. ЗЕМЛЯКОВА,

кандидат юридических наук, доцент,старший научный сотрудник сектора сельскохозяйственного и земельного права Института государства и права РАН

 

Н.Н. МЕЛЬНИКОВ,

кандидат юридических наук, доцент, старший научный сотрудник сектора сельскохозяйственного и земельного права Института государства и права РАН

 

Исследуется современное научное и законодательное понимание процедуры зонирования земель, предусмотренного нормами земельного и градостроительного законодательства. Раскрывается соотношение зонирования с иными правовыми категориями, а также высказываются предложения о проведении зонирования всех категорий земель.

Ключевые слова: земельный участок, управление, зонирование, регламент, целевое назначение, разрешенное использование, населенный пункт, градостроительная деятельность, категория земель.

 

Zoning as function of management by ground fund: theory questions

 

Anisimov A., Zemlyakova G., Melnikov N.

 

In article the modern scientific and legislative understanding of procedure of zoning of the lands, provided by standards of the ground and town-planning legislation is investigated. The zoning ratio with other legal categories reveals, and all categories of lands express.

Keywords: land lot, management, zoning, regulations, designated purpose, allowed use, settlement, town-planning activity, category of lands.

Проблематика зонирования территорий в последнее время активно обсуждается на разных уровнях, в том числе в правительственных кругах и научном сообществе. Зонирование территорий можно рассматривать в трех аспектах: как правовую меру или инструмент регулирования хозяйственной и иной деятельности, как правовой институт и как функцию управления.

В настоящий момент в законодательстве упоминается более десяти различных, мало связанных друг с другом видов зонирования, в том числе ценовое зонирование, экономическое зонирование (выделение особых экономических зон), территориальное оценочное зонирование и т. д. В ряде нормативных актов встречается строительное зонирование, функциональное зонирование, экологическое зонирование нескольких видов (например, зонирование Байкальской природной территории или функциональное зонирование в национальных парках), зонирование территории для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений. Следует также назвать Федеральный закон от 03.12.2011 № 392-ФЗ «О зонах территориального развития в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Не пытаясь давать оценку названным (и неназванным) видам зонирования, обратим внимание на него как на функцию управления земельным фондом. В настоящий момент под зонированием обычно понимается градостроительное зонирование, хотя, на наш взгляд, последнее — не более чем частный случай общей процедуры зонирования как такового.

Представляется, что институт зонирования является межотраслевым и применительно к земельным участкам служит инструментом создания стимулов и ограничений для правообладателей земельных участков и иных объектов недвижимости и их потенциальных покупателей (арендаторов). Прежде чем приступать к рассмотрению особенностей современного состояния и перспектив развития данной правовой конструкции, необходимо определить ее соотносительность со смежными правовыми категориями. В первую очередь речь идет о категории «разрешенное использование земельных участков».

На наш взгляд, соотношение следующее. Посредством зонирования (градостроительного зонирования) устанавливается дифференцированный правовой режим для отдельных фрагментов территории муниципального образования. В рамках этой территории правообладатели земельных участков (и/или иной недвижимости) получают определенный и в какой-то мере уникальный набор прав и обязанностей по возможному (разрешенному) использованию своего земельного участка, находящегося внутри этой территории. Следовательно, разрешенное использование земельного участка — это совокупность прав и обязанностей его правообладателя, вытекающих из принадлежности земельного участка к территории (территориальной зоне), определяемой посредством осуществления зонирования.

Обозначим сферу действия зонирования. Наибольшее распространение оно имеет применительно к населенным пунктам для решения ряда градостроительных задач. Это общепризнанно. Однако иногда делаемый из этого вывод о том, что «лишено всякого смысла зондировать, например, земли сельскохозяйственного назначения, прежде всего сельскохозяйственные угодья, земли лесного либо водного фонда»[1], не всегда обоснован. С таким выводом можно согласиться только в случае, если ставить знак равенства между зонированием как родовой категорией и градостроительным зонированием как одной из разновидностей зонирования — функции управления.

По мнению ряда ученых, в сферу действия процедуры зонирования попадают земли населенных пунктов (целиком), земли специального назначения (целиком), земли сельскохозяйственного назначения, не относящиеся к сельскохозяйственным угодьям, а также земли особо охраняемых территорий (ООТ) и объектов, за исключением земель особо охраняемых природных территорий (ООПТ), не относящихся к землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов[2]. С последней позицией трудно согласиться.

Дело в том, что Градостроительный кодекс РФ (далее — ГрадК РФ) понимает под линейными объектами линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. В силу ч. 4 ст. 36 ГрадК РФ действие градостроительных регламентов не распространяется на земельные участки, «предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами». Из этого следует, что определенная часть категории земель промышленности и иного специального назначения не попадает в сферу действия зонирования, что вполне обоснованно.

Попытаемся доктринально определить сферу действия процедуры зонирования как функции управления земельным фондом:

1) земли сельскохозяйственного назначения. Федеральные законы, включая Земельный кодекс РФ (далее — ЗК РФ), упоминают о наличии разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, но не уточняют, что это такое. На этот вопрос пытается дать ответ юридическая наука. Так, К.Х. Ибрагимов предлагает классификацию земельных участков сельскохозяйственного назначения в зависимости от разрешенного способа их использования: полевой земельный участок, пастбищный земельный участок, сенокосный земельный участок, садовый земельный участок, огородный земельный участок, дачный земельный участок, личный приусадебный земельный участок, крестьянский фермерский земельный участок, конгломерат[3].

Об этом же пишет Ф.П. Румянцев, полагающий, что не следует смешивать виды разрешенного использования (для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством) и формы ведения сельскохозяйственного производства (для фермерского или личного подсобного хозяйства, для садоводства и т. п.), что иногда имеет место на практике[4]. Однако остается открытым вопрос: какими нормативными актами установлены виды разрешенного использования сельскохозяйственных угодий и каково их содержание?

Теоретически можно предположить, что зонирование земель сельскохозяйственного назначения должно отражаться в отдельных видах землеустроительной документации, например в схемах использования и охраны земель. Однако до настоящего времени отсутствуют какие-либо нормативные предписания по поводу составления и утверждения указанных схем.

На наш взгляд, в число видов разрешенного использования сельскохозяйственных угодий можно включить (как предлагает К.Х. Ибрагимов) заготовку сена или пастьбу скота. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 79 ЗК РФ в качестве видов разрешенного использования сельскохозяйственных угодий следует выделить выращивание сельскохозяйственных культур на пашенных землях либо использование земельного участка для выращивания многолетних насаждений (садов, виноградников). При этом едва ли важно, какой именно субъект использует, например, пашню для производства сельскохозяйственной продукции: гражданин — правообладатель полевого надела личного подсобного хозяйства либо фермер. Точно так же (по аналогии) едва ли имеет правовое значение характеристика субъекта, осуществляющего строительство здания в общественно-деловой или жилой зоне населенного пункта (ОАО или ЗАО), важно лишь, чтобы такой субъект соблюдал требования технических и градостроительных регламентов и вытекающие из них виды разрешенного использования земельного участка.

В этом смысле представляет интерес опыт иностранных государств, где зонирование сельскохозяйственных земель способствует охране ценных угодий и обеспечивает сохранение земель, служащих основой сельскохозяйственного производства. Так, институт зонирования земель сельскохозяйственного назначения в США предполагает выделение нескольких зон, подразделяемых на категории в зависимости от качества земли и условий ведения сельскохозяйственного производства. К зоне первой категории относятся участки, наиболее пригодные по природным и другим свойствам для организации высокопродуктивного сельскохозяйственного производства. Земельные участки, отнесенные к первой зоне, разрешается использовать только для сельскохозяйственных целей. К участкам второй категории относятся сельскохозяйственные земли, которые уступают по качеству землям первой категории. Их разрешается использовать как для сельскохозяйственных, так и для несельскохозяйственных целей. Земельные участки с низким уровнем плодородия, наименее приспособленные для ведения современного сельскохозяйственного производства, включаются в третью зону и могут предоставляться под строительство промышленных и других несельскохозяйственных объектов и городскую застройку[5].

В некоторых случаях выделяется четвертая зона, куда включаются склоновые и эрозийные земли, используемые лишь для пастьбы скота, сенокошения или почвозащитного лесоразведения[6].

Наряду с этим можно привести примеры двухуровневого зонирования земель сельскохозяйственного назначения, в ходе которого выделяются зоны сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения с учетом плодородия, экономических и иных характеристик земли. В сельскохозяйственных зонах устанавливаются ограничения на использование земельных участков в несельскохозяйственных целях; земли наиболее высокого качества предназначаются лишь для производства сельскохозяйственной продукции. Земельные участки в зонах несельскохозяйственного назначения используются для размещения хозяйственно-бытовых, культурно-оздоровительных, образовательных и иных объектов[7].

Опыт иностранных государств в осуществлении зонирования земель сельскохозяйственного назначения позволяет, с одной стороны, обеспечить защиту и целевое использование особо ценных сельскохозяйственных угодий, с другой стороны, облегчить перевод низкоплодородных участков сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий;

2) земли населенных пунктов. Градостроительное зонирование осуществляется применительно к территории всего муниципального образования, хотя, несомненно, наибольшее значение имеет именно для земель населенных пунктов. Градостроительное зонирование, осуществляемое посредством принятия Правил землепользования и застройки, дополняет и развивает основные направления правового регулирования градостроительной деятельности, обозначенные на стадии территориального планирования, являясь, таким образом, средним звеном в правовом механизме градорегулирования. На основе Правил землепользования и застройки осуществляется взаимосвязь других групп градостроительной документации — территориального планирования и планировки территорий, а также оказывается регулирующее воздействие на экономическую деятельность правообладателей отдельных объектов недвижимости на территории муниципального образования.

В результате градостроительного зонирования происходит разделение территории муниципального образования на различные территориальные зоны (субкатегории) с установлением границ этих зон, каждая из которых наделяется своим, дифференцированным правовым статусом. При этом наряду с установлением ряда стимулов градостроительной деятельности могут вводиться и определенные ограничения на отдельные виды землепользования. Следовательно, характер градостроительного освоения территории регулируется как путем повышения, так и путем намеренного понижения привлекательности использования отдельных территорий и земельных участков.

Согласно ст. 35 ГрадК РФ в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон. В свою очередь, они могут иметь подзоны. Так, в состав жилых зон могут включаться зоны застройки индивидуальными жилыми домами, зоны застройки малоэтажными жилыми домами, зоны застройки среднеэтажными жилыми домами, зоны застройки многоэтажными жилыми домами, зоны жилой застройки иных видов.

Для каждой территориальной зоны устанавливается градостроительный регламент — совокупность видов разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Существуют основные виды разрешенного использования земельных участков, условно разрешенные виды использования и вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к первым двум видам и осуществляемые совместно с ними. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства их правообладателями (за исключением органов публичной власти и созданных ими учреждений) выбираются самостоятельно. Следовательно, если градостроительный регламент предусматривает возможность строительства жилого дома от одного до трех этажей, минимальный отступ от границ участка от 2 до 5 м, а также иные параметры застройки, то сам гражданин выбирает в этих пределах те величины, которые его устраивают (например, строить дом в два этажа с отступом от края участка 4 м).

В механизме правового регулирования институт градостроительного зонирования занимает особое место. Он содержит критерии правомерности поведения субъектов земельных и иных правоотношений, поскольку конкретизирует признаки составов административных (и не только) правонарушений, зафиксированных в бланкетных правовых нормах, выступает в качестве критерия правомерности (противоправности) поведения субъектов правоотношений. Состояние таких институтов, как право на благоприятную окружающую среду, ответственность за земельные и иные правонарушения (самовольная постройка и т. д.), зависит от использования земельного участка в соответствии с градостроительными регламентами, установленными для каждой территориальной зоны. Из числа правомочий собственника земельного участка (владение, пользование, распоряжение) градостроительное зонирование (как и градостроительное законодательство вообще) затрагивает реализацию только одного из них — правомочия пользования (в меньшей степени — распоряжения) земельным участком, регулируя его в публичных интересах.

В иностранных государствах градостроительное зонирование является основным правовым способом государственного регулирования условий и порядка использования земельных участков. Зонирование осуществляется посредством определения целевых зон землепользования. Нормативный акт о зонировании (ордонанс) регулирует права и обязанности по использованию находящихся в границах соответствующей зоны земельных участков. В нем приводится исчерпывающий перечень видов разрешенного использования, которые делятся на разрешенные по праву и условные, осуществляемые только при получении специального разрешения. За нарушение правового режима зон устанавливается юридическая ответственность[8].

Несмотря на то что градостроительное зонирование наиболее развито, в нем существует достаточное количество пробелов. Так, в научной литературе неоднократно предлагалось включить в градостроительные регламенты положение об использовании подземного пространства, закрепить допустимые показатели глубины и плотности подземной застройки[9];

3) земли промышленности и иного специального назначения. Как уже отмечалось, часть земель данной категории (земли связи, земли транспорта и т. д.) не попадает в сферу действия градостроительного зонирования, часть — попадает (например, земли промышленности, расположенные вне границ населенных пунктов), а для отдельных субкатегорий (например, земли обороны и безопасности) градостроительный регламент не устанавливается, хотя сам ГрадК РФ прямо об этом и не упоминает. В последнем случае в зонировании нет никакого смысла, поскольку на землях обороны не требуется вводить дифференцированный правовой режим;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов. В рамках данной категории земель уже сделаны первые шаги по проведению зонирования, поскольку экологическое законодательство предусматривает зонирование Байкальской природной территории, а также функциональное зонирование национальных и природных парков, предусматривающее дифференцированный правовой режим для соответствующих территорий (зон). На часть земель ООТ распространяются градостроительные регламенты. Но достаточно ли этих мер? Представляется, что нет.

Для обоснования такого вывода рассмотрим правовой режим государственных природных заповедников. В настоящий момент экологическое законодательство предусматривает для них монолитный правовой режим, направленный на запрет всякой хозяйственной деятельности в их пределах.

Между тем в границах многих заповедников живут люди, которые так или иначе используют земельные и иные природные ресурсы, а в границах Тибердинского заповедника и вовсе находится курортный поселок Домбай с гостиницами, канатными дорогами и т. д. Это говорит о том, что существующие реалии противоречат норме закона, а буквальное применение закона (снос поселка Домбай, выселение жителей деревень, расположенных в границах заповедников) не даст положительного эффекта и повлечет социальный взрыв.

Из этого следует необходимость проведения зонирования всей категории земель ООТ по одним (единым) правилам. Применительно к заповедникам, например, это позволит отделить заповедную зону от мест проживания и жизнедеятельности людей, уточнить объем их прав и обязанностей исходя из задач заповедника.

При разработке конструкции такого зонирования как способа нормативного закрепления стимулов и ограничений для правообладателей земельных участков в качестве образца можно взять конструкцию градостроительного зонирования. В этом смысле зонирование особо охраняемых территорий должно выполнять те же задачи, что и градостроительное зонирование, и вместе с тем фиксировать пределы использования земельных участков в обороте, определять земельные участки, подлежащие в будущем изъятию (выкупу) для публичных нужд (например, в охранной зоне для расширения границ заповедника). Зонирование особо охраняемых территорий, как и градостроительное зонирование, должно предусматривать разработку экологического регламента, который будет распространять свое действие на всю территорию природного заповедника или иную особо охраняемую территорию.

Зарубежный опыт показывает, что экологическое зонирование может рассматриваться как одно из проявлений экологизации правового регулирования землепользования, осуществляемой путем установления экологических зон, в которых запрещается производство работ, несовместимых с интересами охраны окружающей среды. Экологическое зонирование распространяется на заболоченные и увлажненные земли, прибрежные полосы, эрозийные земли, земли берегов рек, озер и других водных объектов, представляющих интерес с точки зрения охраны дикой природы, эстетических качеств ландшафта, отдыха населения и др.[10]

Таким образом, посредством экологического зонирования можно уточнить (определить) разрешенное использование земельных участков различных категорий, и прежде всего ООТ или их частей. Например, указать в заповеднике зону, где могут проходить туристические тропы, зону, где ведутся научные исследования, и т. д. В данном случае предлагается, чтобы при общем целевом назначении земельного массива ООПТ на отдельных его частях (участках) было различное разрешенное использование[11];

5) земли лесного фонда. Анализ норм Лесного кодекса РФ (далее — ЛК РФ) позволяет понять определенную последовательность законодателя в подходе к определению содержания правовой конструкции «разрешенное использование земельного участка» и порядку его установления. Согласно ч. 5 ст. 87 ЛК РФ в лесохозяйственном регламенте в отношении лесов, расположенных в границах лесничеств, лесопарков, устанавливаются виды разрешенного использования лесов, определяемые в соответствии со ст. 25 ЛК РФ. Например, леса могут использоваться для заготовки древесины, живицы, ведения сельского хозяйства, осуществления рекреационной деятельности и т. д., причем допускается использование лесов как для одной, так и для нескольких целей, предусмотренных ч. 1 ст. 25 ЛК РФ. Такой подход вписывается в концепцию развития земельного и градостроительного законодательства и объясняет, например, почему градостроительный регламент не распространяется на земли лесного фонда, — их использование определяется другим зонированием и специальным лесохозяйственным регламентом;

6) земли водного фонда. Водный кодекс РФ (далее — ВК РФ) не использует конструкцию «разрешенное использование» земельных участков водного фонда, равно как и инструмент

установления такого использования — регламент. Тем не менее определение в ст. 38 ВК РФ видов водопользования, по существу, означает закрепление именно видов разрешенного использования водных объектов, расположенных на землях водного фонда.

Для земель запаса зонирование не проводится, что вполне логично.

В заключение кратко выскажемся по ряду не менее важных вопросов.

Первое. Правовая конструкция зонирования должна получить большее распространение в рамках экологического права, поскольку на сегодняшний день законодатель выделяет три вида эколого-правовых зон: обычные, особо охраняемые, зоны экологического неблагополучия. Однако для принятия управленческих решений требуется более сложная, дифференцированная по регионам информация о состоянии окружающей среды и потенциальной возможности региональных экосистем для принятия вредных выбросов и сбросов. Соответственно, Федеральный закон от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» должен быть дополнен статьей, определяющей порядок проведения экологического зонирования территорий, а также экологические требования при проведении всех иных видов зонирования (включая градостроительное зонирование). Одним из направлений экологического зонирования могло бы стать зонирование степей как одной из наиболее уязвимых экосистем.

Второе. Обсуждаемая сейчас в научной литературе (а также на уровне федеральных законопроектов) отмена категорий земель не сможет быть заменена градостроительным или иным зонированием. Следует согласиться с мнением О.И. Крассова и С.А. Боголюбова, которые подчеркивают, что зонирование необходимо рассматривать как дополнительный по отношению к делению земель на категории способ определения правового режима земель[12].

Другие ученые также высказывают сомнение относительно возможности отмены нормы об отнесении земель к категориям и подчеркивают, что зонирование территорий опирается на целевое назначение земель[13]. Отмена категорий земель повлечет за собой существенное «перекраивание» всего природоресурсного законодательства. Категоризация земель — основа их правового режима, так как в зависимости от категории земель могут быть установлены виды прав на земельные участки для тех или иных субъектов (например, для иностранных граждан и иностранных юридических лиц — только право аренды земель сельскохозяйственного назначения), конкретные права и обязанности правообладателей земельных участков, оборотоспособность земельных участков[14].

Трудно согласиться с мнением бывшего министра экономического развития Э.С. Набиуллиной о том, что «разные категории земель — никому не нужная норма». В настоящее время, по ее словам, по особо охраняемым территориям существует отдельный закон и все вопросы в этой части решаются. В отношении сельхозугодий закон фактически не работает, поскольку эти земли все равно застраиваются[15]. Между тем, как справедливо отмечалось в научной литературе, установление государством обязательного целевого назначения земель и выделение в отдельный вид (зону) земель сельскохозяйственного назначения свойственны и странам с развитой рыночной экономикой. Так, во Франции распространено территориальное планирование земель (урбанизированные зоны, земли, занятые лесами и заповедниками, земли сельскохозяйственного производства и зоны специальной деятельности), в США — зонирование (урбанизированные, сельскохозяйственные и экологические зоны)[16].

На наш взгляд, между делением земельного фонда на категории и проведением зонирования нет никаких противоречий, поскольку второе является следствием первого. Отсюда вывод: главной задачей современного этапа правовой реформы является дальнейшее развитие института зонирования, нормативное закрепление его особенностей для каждой категории земель.

Третье. В настоящее время в земельном законодательстве отсутствует единое для всех категорий земель понимание того, что есть зонирование и что есть разрешенное использование, являющееся его следствием. Наиболее четко содержание процедуры зонирования и разрешенного использования определено градостроительным законодательством. Между тем конструкция «разрешенное использование» упоминается в ЗК РФ для всех земельных участков (исключений нет даже для земель запаса). Это означает необходимость дополнения ЗК РФ специальной главой, в которой закреплялись бы общие положения о зонировании, регламентах и содержании правовой конструкции «разрешенное использование земельного участка», а также особенности реализации данных процедур по отдельным категориям земель. Особого обсуждения требует вопрос о том, сколько должно быть видов разрешенного использования для участков различных категорий (например, в соответствии со ст. 37 ГрадК РФ для земельных участков населенных пунктов их три).

 

Библиография

1 Крассов О.И. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации. — М., 2001. С. 375.

2 См.: Бандорин Л.Е. Разрешенное использование земельных участков: автореф. дис. … канд. юрид. наук. — М., 2011. С. 18.

3 См.: Ибрагимов К.Х. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. — М., 2004. С. 363.

4 См.: Румянцев Ф.П. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения: вопросы теории и практики: автореф. дис. … д-ра юрид. наук. — М.,  2012. С. 14.

5 См.: Правовые препятствия для эффективных сельских земельных отношений в Восточной Европе и Центральной Азии: сравнительный анализ: технический доклад Всемирного банка (№ 436). — М., 2000. С. 95.

6 См.: Галятин М.Ю. Зонирование — способ правового регулирования земельных отношений в США // Правоведение. 1983. № 6. С. 86—90.

7 См.: Кривив А.В. Зонирование территорий — один из механизмов управления недвижимостью. URL: http://ros-nedvigimost.ru/publikaciya-polnaya/1424 (дата обращения: 06.01.2012).

8 См.: Трутнев Э.К., Бандорин Л.Е. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации. — М., 2010.

9 См., например: Шестакова О.Г. Правовое регулирование использования охраны земель городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга: автореф. дис. … канд. юрид. наук. — М., 2009. С. 7—8.

10 См.: Галятин М.Ю. Указ. соч. С. 86—90.

11 См. подробнее: Доржи-Горяева Э.В. Ограничение и прекращение права собственности на земельные участки особо охраняемых территорий: автореф. дис. … канд. юрид. наук. — Волгоград, 2012. С. 74—78.

12 См.: Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. 2-е изд., перераб. — М., 2010; Боголюбов С.А. [и др.] Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. 7-е изд., перераб. и доп. — М., 2011.

13 См.: Борисов А.А. Правовые проблемы градостроительного зонирования // Аграрное и земельное право. 2011. № 6(78). С. 45.

14 См. об этом подробнее: Землякова Г.Л. Правовое значение категоризации земель в свете совершенствования нормативно-правового регулирования предоставления государственных услуг в области градостроительной деятельности // Материалы междунар. науч.-практ. конф. «Государство и право: вызовы XXI века (Кутафинские чтения)»: сб. тезисов. — М., 2010. С. 412—417.

15 URL: http://www.realestate.ru/interview.aspx?id=397 (дата обращения: 24.04.2012).

 

16 См.: Липски С.А. Правовой механизм государственного регулирования рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения в современной России: особенности формирования, тенденции и перспективы // Право и экономика. 2011. № 12. С. 18—24.

Градостроительное зонирование


Градостроительное зонирование – это деление (разбивка) земельной территории муниципальных образований (в том числе и поселений) на части, в которых определяются территориальные зоны с видами их градостроительного использования и ограничения на их использование

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. До утверждения правил землепользования и застройки в обязательном порядке по их проекту проводятся публичные слушания.

Получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

02.08.2018 Заключения о результатах проведения  публичных  слушаний о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

Протокол, заключение

11.04.2019 Заключения о результатах проведения  публичных  слушаний о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Протокол, заключение

13.06.2019 Заключения о результатах проведения  публичных  слушаний о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Протокол, заключение

13.06.2019 Заключения о результатах проведения  публичных  слушаний о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Протокол, заключение

13.06.2019 Заключения о результатах проведения  публичных  слушаний о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Протокол, заключение

26.11.2019 Заключения о результатах проведения  публичных  слушаний о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Протокол, заключение

28.11.2019 Заключения о результатах проведения  публичных  слушаний о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства 
Протокол, заключение

03.12.2019 Заключения о результатах проведения  публичных слушаний о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства 
Протокол, заключение

19.12.2019 Заключения о результатах проведения  публичных слушаний о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства 
Протокол, заключение

20.02.2020 Заключения о результатах проведения  публичных слушаний о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства 
Протокол, заключение

19.03.2020 Заключения о результатах проведения  публичных слушаний о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства 
Заключение

19.03.2020 Заключения о результатах проведения  публичных слушаний о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства 
Протокол, заключение

14.05.2020 Заключения о результатах проведения  публичных слушаний о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства 
Заключение

14.05.2020 Заключения о результатах проведения  публичных слушаний о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства 
Заключение

28.07.2020 Заключения о результатах проведения  публичных слушаний предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Протокол, заключение

06.08.2020 Заключения о результатах проведения  публичных слушаний предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Протокол, заключение

10.08.2020 Заключения о результатах проведения  публичных слушаний предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Протокол, заключение

11.08.2020 Заключения о результатах проведения  публичных слушаний предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Протокол, заключение

07.12.2020 Заключения о результатах проведения  публичных слушаний предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Протокол, заключение

08.12.2020 Заключения о результатах проведения  публичных слушаний предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Протокол, заключение

10.12.2020 Заключения о результатах проведения  публичных слушаний предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Протокол, заключение

15.12.2020 Заключения о результатах проведения  публичных слушаний предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Протокол, заключение

21.12.2020 Заключения о результатах проведения  публичных слушаний предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Протокол, заключение

08.07.2021 Заключения о результатах проведения  публичных  слушаний о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

22.07.2021 Заключения о результатах проведения  публичных  слушаний о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
Протокол, заключение

Получение разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства.

30.01.2018 Заключения о результатах проведения  публичных  слушаний по предоставлению разрешения на осуществление условно разрешенного вида использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

30.03.2018 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на осуществление условно разрешенного вид использования земельных участков на территории поселка Метлино
Протокол, заключение

17.04.2018 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на осуществление условно разрешенного вид использования земельных участков на территории поселка Метлино
Протокол, заключение

24.04.2018 Заключения о результатах проведения  публичных  слушаний по предоставлению разрешения на осуществление условно разрешенного вида использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

03.05.2018 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на осуществление условно разрешенного вид использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

21.06.2018 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на осуществление условно разрешенного вид использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

28.06.2018 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на осуществление условно разрешенного вид использования земельных участков на территории поселка Метлино 
Протокол, заключение

05.07.2018 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на осуществление условно разрешенного вид использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

21.08.2018 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на осуществление условно разрешенного вид использования земельных участков на территории поселка Метлино
Протокол, заключение

23.08.2018 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на осуществление условно разрешенного вид использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

15.11.2018 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на осуществление условно разрешенного вид использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

19.12.2018 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на осуществление условно разрешенного вид использования земельных участков на территории города Озерска 
Протокол, заключение

14.02.2019 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории города Озерска

28.02.2019 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

11.04.2019 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

16.04.2019 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

20.06.2019 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

20.06.2019 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории города Озерска

Протокол, заключение

25.07.2019 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории поселка Метлино
Протокол, заключение

22.08.2019 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории поселка Новогорный
Протокол, заключение

01.10.2019 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории поселка Новогорный
Протокол, заключение

15.10.2019 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории поселка Новогорный
Протокол, заключение

17.10.2019 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

17.12.2019 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

19.12.2019 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

18.02.2020 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

27.02.2020 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение


02.03.2020 Сообщение об отказе в предоставлении муниципальной услуги по выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства
Сообщение

03.03.2020 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории поселка Метлино 
Протокол, заключение 


19.03.2020 Сообщение об отказе в предоставлении муниципальной услуги по выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства
Сообщение

24.03.2020 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

09.04.2020 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории поселка Метлино 

13.08.2020 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

18.08.2020 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории поселка Метлино 
Протокол, заключение
28.09.2020 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории поселка Метлино 
05.10.2020 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на  условно разрешенный вид использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

06.10.2020 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

02.11.2020 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

05.11.2020 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

10.11.2020 Сообщение об отказе в предоставлении муниципальной услуги по выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства
Cообщение

16.11.2020 Сообщение об отказе в предоставлении муниципальной услуги по выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства
Cообщение

23.11.2020 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

24.11.2020 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенного вид использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

26.11.2020 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

14.12.2020 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории города Озерска
Протокол, заключение

11.01.2021 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории города Озерска

Сообщение

25.02.2021 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории поселка Метлино 
Протокол, заключение

18.05.2021 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории  города Озерска


03.08.2021 Заключения о результатах проведения публичных слушаний по проектам решений о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков на территории  города Озерска

Протокол, заключение

Озерск

Бижеляк

Метлино

Новая Теча

Новогорный

Селезни

Татыш

Территория вне границ населенных пунктов Озерского городского округа


Правила землепользования и застройки

Решение Думы городского округа Самара от 27.06.2019 № 439 О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61  
Решение Думы городского округа Самара от 06.06.2019 № 431 О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61  
Решение Думы городского округа Самара от 25.04.2019 № 414 О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61  
Решение Думы городского округа Самара от 14.03.2019 № 395 О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61  
Решение Думы городского округа Самара от 06.12.2018 № 367 О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61  
Решение Думы городского округа Самара от 26.07.2018 № 326 О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61  
Решение Думы городского округа Самара от 31.05.2018 № 315 О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61  
     Решение от 29 марта 2018 года №290 О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61  
     Решение от 01 февраля 2018 года №274 О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61  
     Решение от 14 сентября 2017 года №232  О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61  
Решение от 25 июля 2017 года №222 О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61  
Решение от 13 июня 2017 года №211 О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61  
Решение от 30 марта 2017 года №191
О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61 Опубликовано: Официально опубликовано 03.04.2017
 
 Решение от 2 февраля 2017 года №175 О внесении изменений в статьи 29, 30 Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Решение от 2 февраля 2017 года №174
О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61Опубликовано: Официально опубликовано 08.02.2017

Решение от 20 декабря 2016 года №167
О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Опубликовано: Официально опубликовано 23.12.2016 

Решение от 17 ноября 2016 года №157
О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61Опубликовано: Официально опубликовано 24.11.2016

Решение от 27 октября 2016 года №138 О внесении изменения в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Опубликовано: Официально опубликовано 02.11.2016


Решение от 20 сентября 2016 года №125

О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Опубликовано: Официально опубликовано 27.09.2016


Решение от 4 августа 2016 года №111

О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Опубликовано: Официально опубликовано 16.08.2016


Решение от 23 июня 2016 года №105

О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Опубликовано: Официально опубликовано 29.06.2016


Решение от 28 апреля 2016 года №92

О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Опубликовано: Официально опубликовано 10.05.2016


Решение от 25 февраля 2016 года №67

О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Опубликовано: Официально опубликовано 03.03.2016


Решение от 24 декабря 2015 года №54

О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Опубликовано: Официально опубликовано 28.12.2015


Решение от 4 августа 2015 года №591

О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Опубликовано: Официальный сайт Думы городского округа Самара 04.08.2015


Решение от 4 июня 2015 года №554

О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Опубликовано: Официальный сайт Думы городского округа Самара 04.06.2015


Решение от 7 мая 2015 года №536

О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Опубликовано: Официальный сайт Думы городского округа Самара, Самарская газета №51а (5467а) 07.05.2015


Решение от 5 марта 2015 года №521
О внесении изменений в отдельные правовые акты
Опубликовано: Официальный сайт Думы городского округа Самара, Самарская газета №24а (5440а) 06.03.2015

Решение от 4 декабря 2014 года №488
О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Опубликовано: Официальный сайт Думы городского округа Самара, Самарская газета №142а (5406а) 04.12.2014

Решение от 14 октября 2014 года №459

О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Опубликовано: «Самарская газета» №123а (5387а) 23.10.2014

Решение от 31 июля 2014 года №447

О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года №61
Опубликовано: «Самарская газета» №90 (5354) 07.08.2014

Решение от 24 апреля 2014 года №422

О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Опубликовано: «Самарская газета» №48-49а (5312-5313а) 01.05.2014

Решение от 13 февраля 2014 года №391

О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Опубликовано: «Самарская газета» № 19 (5283) 22.02.2014

Решение от 31 октября 2013 года №371

О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Опубликовано: «Самарская газета» № 204 (5225) 06.11.2013

Решение от 27 июня 2013 года №335

О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Опубликовано: «Самарская газета» №118 (5139) 06.07.2013

Решение от 11 апреля 2013 года №316

О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Опубликовано: «Самарская газета» №67 (5088) 17.04.2013

Решение от 6 декабря 2012 года №287

О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Опубликовано: «Самарская газета» №227 (5004) 08.12.2012

Решение от 25 октября 2012 года №265

О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Опубликовано: «Самарская газета» №201 (4978) 01.11.2012

Решение от 27 сентября 2012 года №257

О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Опубликовано: «Самарская газета» №183 (4960) 06.10.2012
Решением Ленинского районного суда города Самары от 15 августа 2011 года, вступившим в законную силу 27 октября 2011 года, заявление Степухина Алексея Сергеевича удовлетворено частично. 

Признаны не действующими со дня вступления решения суда в законную силу:

  • абзац третий пункта 10 статьи 3 Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 г. № 61, в части, предполагающей согласование изменения одного вида разрешенного использования земельного участка и (или) объекта капитального строительства на другой вид такого использования;
  • пункт 2 статьи 8 Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 г. № 61;
  • пункт 3 статьи 8 Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 г. № 61, в части возложения на лицо, намеренное осуществить строительство, обязанности предоставить на проверку строительные намерения в части их соответствия градостроительным регламентам;
  • пункт 1 статьи 14 Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 г. № 61, в части, устанавливающей, что план земельного участка является обязательным приложением к документам о правах на земельный участок;
  • пункт 3 статьи 18 Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 г. № 61, в части, устанавливающей, что до получения разрешения на строительство необходимо получение общего зонального согласования для видов использования, поименованных в основных списках разрешенного использования; специального согласования для тех видов использования недвижимости, которые требуют такого специального согласования;
  • абзац второй пункта 1 статьи 19 Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 г. № 61;
  • пункт 6 статьи 19 Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 г. № 61;
  • статью 23 Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 г. № 61.
   
Решением Ленинского районного суда города Самары от 13 апреля 2012 года заявление Аюпова Рамиля Идрисовича удовлетворено частично. Признаны не действующими со дня принятия п. 36 приложения № 1 и рисунок № 36 приложения № 2 к Решению Думы городского округа Самара от 18.06.2009 г. № 771 «О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2011 г. № 61», в части изменения градостроительного зонирования земельного участка с кадастровым номером 63:01:0408003:0001. В остальной части в удовлетворении требований заявителя отказано.
   

Решение от 19 июля 2012 года №242

О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Опубликовано: «Самарская газета» №133 (4910) 28.07.2012

Решение от 26 апреля 2012 года №222

О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Опубликовано: «Самарская газета» №78 (4855) 05.05.2012

Решение от 1 декабря 2011 года №167

О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденные Постановлением Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61
Опубликовано: «Самарская газета» №243 (4762) 10.12.2011

Постановление Самарской городской Думы №61 от 26 апреля 2001 года (в архив включено Приложение к Постановлению №61)
Об утверждении Правил застройки и землепользования в городе Самаре

на что нужно обратить внимание. Часть 2 (зонирование территории).

В статье рассказывается о том, на что нужно обратить внимание при покупке дома или земельного участка.

Ранее мы уже говорили о том, что при приобретении земельного участка необходимо обращать внимание на ту категорию земель, к которой он относится.

Кроме категорий, существенную роль в определении правового режима земельного участка играет зонирование территории.

Если категория земли является первым уровнем ограничений использования земельного участка, то территориальное зонирование представляет собой второй уровень таких ограничений.

Зонирование территории устанавливается актом органа местного самоуправления – Правила землепользования и застройки. В упрощенном виде, зонирование представляет собой перечень способов использования земельных участков, расположенных в конкретной территориальной зоне.

В рамках территориальной зоны, как правило, допустимо несколько способов использования земельных участков.

Основная проблема территориальных зон состоит в том, что они могут изменяться. Органы местного самоуправления могут вносить изменения в правила землепользования и застройки. Это значит, что один и тот же земельный участок сегодня может находиться в одной территориальной зоне, а завтра – в другой.

Бывают случаи, когда изменение зонирования не затрагивает вид использования конкретного земельного участка. Это связано с тем, что зонирование предполагает несколько видов использования земли. Соответственно, например, из четырех допустимых видов, могут поменяться два, а два остаться прежними. Поэтому если земельный участок использовался каким-то из способов, оставшихся от предыдущего зонирования, то можно сказать, что для его владельца ничего не поменялось.

Однако, изменение территориальной зоны может означать и то, что земельный участок уже нельзя использовать таким образом, который допускался предыдущим зонированием. Например, если в соответствии с предыдущим зонированием, на участке допускалось строительство индивидуального жилого дома, то при изменении зонирования, такое строительство может стать недопустимым.

Однако, в законе есть правило, согласно которому, в случае изменения территориальной зоны, расположенные на земельном участке объекты, могут эксплуатироваться без каких-либо ограничений по срокам приведения их в соответствие с требованиями территориальной зоны. Это означает, что если на земельном участке находится индивидуальный жилой дом, построенный тогда, когда территориальная зона допускала это, то в случае изменения территориальной зоны на ту, которая не допускает нахождение такого дома на этом земельном участке, дом можно будет эксплуатировать и дальше неограниченное количество времени.

Какие же проблемы возникают на практике в связи с зонированием?

За последние несколько месяцев ко мне обращалось несколько человек, попавших в следующую ситуацию. Проблемы касались у приобретателей земельных участков в Тракторозаводском и Красноармейском районах Волгограда (что абсолютно не означает, что аналогичных проблем нет в других районах).

При покупке дома они не воспользовались услугами юриста по проверке документации и не проверили территориальное зонирование участка, на котором расположен дом. Дом приобретался ветхий с целью его сноса и последующей постройки на его месте другого дома.

Покупатели, очевидно, думали, что если на этом месте уже стоит дом, построить другой не составит труда. Однако они упускали из вида то, что с момента постройки предыдущего дома, до момента его покупки, произошло изменение правил землепользования и застройки. В результате этого изменения, на таком земельном участке строительство дома стало невозможным. Людям отказывали в выдаче разрешения на строительство, ввод объекта в эксплуатацию, а в случае строительства объекта – подавали иски о его сносе.

Некоторые пытались обойти этот запрет тем, что доказывали, что имело место не строительство нового дома, а реконструкция старого. Но такие пассажи не имели никакого видимого успеха.

Итак, с учетом сказанного здесь и ранее, в очередной раз отметим, что при приобретении земельного участка, необходимо обращать внимание на его категорию, а также на территориальное зонирование. Однако перечень нюансов, связанных с приобретением земли, на этом не заканчивается.

О других проблемах я расскажу в следующий раз.

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter

Зонирование и землепользование – Набор инструментов для жилищного строительства

Сегодня зонирование больших участков и запрет на строительство многоквартирных домов, дуплексов и таунхаусов по-прежнему являются основными препятствиями для развития доступного жилья, но гибкость в регулировании землепользования может создать выбор жилья, снизить стоимость и обеспечить более эффективное управление ресурсами.

Поскольку муниципалитеты могут создавать свои собственные зонирование, зонирование может быть хорошим ресурсом для муниципалитета, чтобы инициировать строительство жилья, которое ничего не стоит.Стратегически обновляя свой устав зонирования и то, что разрешено, сообщества могут поощрять строительство жилья с более высокой плотностью населения и различные типы жилья, где это уместно в сообществе, которое по-прежнему соответствует целям и характеру города. Помните, только то, что вы выделили для него зону, не означает, что он будет построен немедленно или даже в некоторых случаях вообще.

Проявляя стратегический и продуманный подход к использованию по праву, включая различные варианты жилья, муниципалитет может упростить процесс развития и обеспечить уровень предсказуемости для сообществ и застройщиков.Это означает более короткие сроки разработки и меньшую стоимость в большинстве случаев, и сообщество может контролировать то, что строится, без длительного процесса получения специального разрешения.

В этом разделе освещаются наиболее распространенные и успешные подходы к использованию зонирования для поощрения доступного жилья в вашем сообществе, а также ресурсы для получения дополнительной технической информации, а также примеры. Команда MHP Community Assistance Team также может дать рекомендации и направить вас к ресурсам по любому из этих вопросов.

Это руководство разделено на три раздела:

  • Основы зонирования: Для тех, кто плохо знаком с зонированием земли, краткий обзор того, что это значит и как сообщества регулируют землепользование в Массачусетсе.
  • Зонирование разнообразного жилищного фонда: Небольшие участки и квартиры часто более доступны по цене, даже без каких-либо ограничений дохода или субсидий. Упомянутые здесь инструменты зонирования могут помочь в разработке таких единиц в вашем сообществе, таких как жилая застройка открытого пространства, зоны наложения главы 40R и другие.
  • Зонирование для доступного жилья: В этом разделе обсуждаются инструменты зонирования, которые, помимо поощрения небольших застроек, которые являются доступными по естественным причинам, требуют доступного через документ ограничения, включая Главу 40B (Комплексное разрешение) и инклюзивное зонирование.

Округ Пинеллас, Флорида — Планирование

Как подать заявку на будущие изменения землепользования, изменения зонирования, соглашения о застройке и использование типа 3:

  • Заявки теперь можно подавать онлайн .
  • Если вам требуется бумажное заявление, обратитесь в отдел планирования для получения необходимого(ых) заявления(й):
    • Подать форму запроса заявки;
    • Звоните (727) 464-5047; или
    • Посетите офис по адресу: 440 Court St, 4th Floor, Clearwater, FL 33756
    • Подайте соответствующее заявление в Отдел землепользования и зонирования.
  • Кандидатам рекомендуется (но не обязательно) позвонить или посетить Отдел землепользования и зонирования для рассмотрения предложения.
  • Заполните требуемую заявку на зонирование и подайте ее в округ (оплатите пошлину за подачу заявки — после того, как заявка будет объявлена, пошлина не может быть возвращена).
  • Заполните заявку на использование типа 3.
  • Комитет по обзору развития (DRC) — DRC рассматривает предложение, чтобы облегчить персоналу разработку рекомендаций.
  • Публичные слушания местного агентства по планированию (LPA) — перед LPA поставлена ​​задача обеспечить соответствие Комплексному плану и дать рекомендации Совету уполномоченных округа.
  • Публичные слушания Совета уполномоченных графства – Совет имеет окончательные полномочия по решениям (если только они не касаются областей штата, вызывающих серьезную озабоченность).

Как подать заявку на отклонение запросов и использование типа 2:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Вернуться к началу

 

 

 

 

 

Округ Хиллсборо — информация о зонировании и консультации

Процессы зонирования и землепользования могут оказать существенное влияние на жителей округа Хиллсборо.К счастью, существует множество ресурсов, которые помогут жителям ориентироваться в этом процессе и находить информацию.

Каково зонирование моей собственности?

Зайдя в программу просмотра карт округа Хиллсборо, вы можете найти различную важную информацию о собственности, включая текущее зонирование, информацию о зонах затопления и номера заявок на землепользование. Просто введите адрес и прокрутите окно результатов.

Какие виды использования разрешены на моей собственности?

Если вы искали недвижимость, но вам нужна дополнительная информация по перечисленным результатам, Кодекс землеустройства — отличный ресурс, к которому можно обратиться.Все аспекты землепользования в округе Хиллсборо определяются Кодексом землеустройства. Например, вы можете найти информацию о том, что означает каждый код зонирования или какие виды использования разрешены в зависимости от зонирования собственности.

Как я могу получить дополнительную помощь?

Консультанты по зонированию могут помочь с вопросами, связанными с тем, как правила зонирования применяются к конкретному имуществу, например, с неудачами и допустимым использованием, или помочь вам исправить нарушение зонирования.Запрос информации о зонировании можно отправить с вашего телефона или ноутбука, и это идеальный способ получить ответы на ваши вопросы.


Отправить запрос информации о зонировании

Консультанты по зонированию также доступны по телефону (813) 272-5600, вариант 3.

Дополнительные ресурсы

Если вы увидели желтую вывеску, рекламирующую публичные слушания, и вам нужна дополнительная информация, ознакомьтесь с нашим руководством для по поиску дела о зонировании.

Если вам требуется официальная проверка зонирования или интерпретация , ее необходимо запросить, используя соответствующую форму и следуя необходимым процедурам.Мы не можем предоставлять эти услуги любым другим способом.

¿Necesitas ayuda en español? Сабля Деженоса

Программа землепользования и зонирования

Документы планирования

Землепользование – цели, политика, правила и процедуры

Документы, перечисленные ниже, содержат цели, политику, формальные правила и процедуры реализации, касающиеся землепользования в округе Харни.

Карты зонирования

: доступная онлайн-линия из ГИС округа Харни.

Плата за разрешение на землепользование:

 

Заявление на получение разрешения на землепользование :
Заявление на получение разрешения на землепользование представляет собой единое объединенное заявление на все типы разрешений на землепользование, доступные в округе Харни. Часто для получения нескольких разрешений требуется только одна заявка.

Комплексный план округа Харни

Постановление округа Харни о подразделении и разделе: Постановление о разделе и разделе содержит правила, касающиеся раздела земли и застройки нескольких участков для жилых целей.

Постановление о зонировании округа Харни:   Постановление о зонировании округа Харни обеспечивает правовую основу для правил землепользования в округе. Каждое обозначение зонирования и конкретные положения перечислены здесь, а также карты для каждого обозначения зонирования. Эти карты можно получить в электронном виде в отделе планирования.

Карты зонирования, сюда включены не все карты, включенные в Постановление о зонировании. Список завершен, единственные доступные карты будут связаны с файлом PDF.Печатные карты доступны и могут быть отправлены вам за символическую плату. Перейти к готовым картам.

Строительная программа:

Описи округа Харни   (т. е. совокупные, исторические, природные территории и т. д.) Существует ряд описей, которые были составлены в соответствии с различными целями планирования штата.

План транспортной системы HC на 2001 г. (TSP)
Транспортный план округа Харни был принят в 2001 г. и содержит подробные сведения о транспортировке и ее разработке.Процесс заполнения TSP был ценным, а информация, реестры и рекомендации оказались очень полезными для округа.

Как правила землепользования зонируют малообеспеченные семьи

Социальная мобильность и географическая мобильность исторически шли рука об руку в Америке: люди переезжают в места с большими возможностями. Но такие шаги становятся все более трудными, отчасти из-за растущего регулирования землепользования.Постановления о зонировании, ограничивающие плотность населения, представляют собой особую проблему, снижающую доступность доступного жилья.

Рост регулирования землепользования

Количество судебных дел, в которых упоминается «землепользование» (новаторская мера регулирования, использованная в рабочем документе Центра Хатчинса Питером Ганонгом и Дэниелом Шоагом), неуклонно растет:

Никто, включая авторов, не считает это идеальной мерой, хотя она хорошо коррелирует с другими общепринятыми ориентирами, такими как индекс регулирования Уортона и показатель, подготовленный Американским институтом планирования.Ганонг и Шоаг показывают, что перемещение менее квалифицированных рабочих в районы с более высокими темпами роста в последние годы не увеличилось, что является нарушением исторической модели:

Почему? Регулирование, кажется, большая часть ответа. Документ Хатчинса дополняет более ранние экономические анализы, в том числе исследование, опубликованное в прошлом году Чанг-Тай Се и Энрико Моретти, в котором оценивается, что экономика США на 14 процентов меньше из-за ограничений на жилищное строительство.

Зонирование как классовый барьер

Зонирование также усугубляет неравенство.Как выразился Джейсон Фурман, председатель CEA:

«Несмотря на то, что правила землепользования иногда служат разумным и законным целям, они также могут приносить сверхнормальную прибыль для укоренившихся интересов за счет всех остальных… Правила зонирования и другие местные барьеры для жилищного строительства [могут] позволить небольшому количеству людей использовать экономические выгоды от жизни в сообществе, тем самым ограничивая разнообразие и мобильность».

Используя полномочия местных органов власти для зонирования семей с низким доходом, американцы из высшего среднего класса защищают стоимость своих домов.(Конечно, федеральная политика помогает, регрессивно поддерживая более богатых домовладельцев посредством вычетов процентов по ипотечным кредитам.)

Зонирование и образовательное неравенство

НИМБИизм мотивирован рациональным желанием накопить финансовый капитал за счет повышения стоимости жилья. Но для родителей важно также помочь своим детям накопить человеческий капитал, контролируя доступ к местным школам. По словам Джонатана Ротвелла, между зонированием и образовательным неравенством существует тесная связь.Дома рядом с хорошими начальными школами стоят дороже: примерно в два с половиной раза дороже, чем рядом с менее успешными школами. Но в мегаполисах с более строгим зонированием этот разрыв еще больше. По словам Ротуэлла, ослабление правил зонирования сократит разрыв в стоимости жилья и, следовательно, сократит разрыв в результатах школьных тестов на 4–7 процентилей.

Зонирование — это одна из форм «накопления возможностей», которая обостряет различия между обычными американцами и высшим средним классом (тема, которую я развиваю в своей готовящейся к изданию книге Dream Hoarders ).Есть обнадеживающие признаки того, что законодатели штатов осознают эту проблему. Например, два отдельных законопроекта в законодательном собрании штата Массачусетс требовали от городов создания большего количества многоквартирных зонирующих районов, хотя оба законопроекта были отклонены на сессии, завершившейся в июле этого года. Учитывая мощные корыстные интересы, связанные с исключительным зонированием, реформа потребует серьезной политической решимости.

Сборы за зонирование и застройку земель

21 октября 2019 года городской комиссией принято Постановление №

.2019-50, Поправки к Перечню сборов за зонирование и освоение земель. Сборы вступили в силу 1 января 2020 года.

Глава 74. Администрация

Статья I. Общие положения

(1) и изменять такие сборы по усмотрению городских властей.

(2)  Ниже приводится исправленная заявка и таблица сборов за разрешение на зонирование и застройку земель.

Услуги развития проекта Обзор
3

8

4

LDR

Обзор земель развития (включает в себя инженерный отзыв и до четырех (4) проверок):

Family Residence (SFR)

$325,00 плюс консультационные услуги.

 

В пределах инженерно-технического подразделения до 1995 года

$325.00 плюс консультационные услуги.

 

В пределах инженерно-технического подразделения после 1995 года

160,00 долларов США плюс консультационные услуги.

BFE

Обзор инженерного исследования с запросом на изменение базовой отметки затопления

50,00 долларов США плюс консультационные услуги.

FPM

Городское инженерное исследование для разрешения споров о высоте базового затопления/закрытом бассейне

500 долларов.00 плюс консультационные услуги.

Изменение сорта для сайтов, которые не подлежат подразделению или отзыву площадки на участке в течение двух (2) лет разработки Заказать:

DO

Заказ на разработку участков площадью два (2) акра или менее

200 долларов США плюс консультационные услуги.

 

Заказ на разработку участков площадью более двух (2) акров

50 долларов США.00 за акр до $ 500,00 плюс консультационные услуги и другие необходимые затраты на проверку.

DOE

Расширения заказа на разработку

300,00 долларов США плюс консультационные услуги.

DOM

Модификации заказа на разработку

300 долларов США плюс консультационные услуги.

DSA

Апелляции: технические и процедурные

500 долларов США.00 плюс консультационные услуги.

7

9

Отзывы на сайте:

Con

План концептуального сайта

9002

$ 300.00 Plus Consulting Rooms.

Обзор:

FSP

Окончательный план участка: коммерческий и многоквартирный дом

1000,00 долларов плюс консультационные услуги.

9

9

Zon

SKP

Sketch Sketch

$ 150.00 плюс консультационные услуги.

PP

Предварительная плата

1000 долларов США плюс консультационные услуги.

FP

Final Plat

500 долларов США плюс консультационные услуги.

DSR

Каждая повторная подача после второй повторной подачи DRC

100 долларов США плюс консультационные услуги.

CC

Сертификат соответствия

300 долларов США.00 плюс консультационные услуги.

EZ

Сервитут и отпуск с правом проезда

400,00 долларов США плюс консультационные услуги.

CL

Комбинация лотов

100 долларов США плюс консультационные услуги.

$ 200026

$ 200.00

Zon

Обозначение зонирования и землепользования.00

Разработка Услуги Разрешения

8

TR

Разрешение на удаление деревьев (включая два (2) проверки):

$ 250,00 плюс консультационные сборы. (это плата за разрешение и не включает любые сборы, причитающиеся Городскому фонду замены деревьев в размере 48,00 долларов США от CSSI).

TRCC

Сертификат соответствия для разрешения на удаление деревьев

36 долларов США.00

MOD

Центр продаж моделей

150,00 долларов США плюс консультационные и другие необходимые сборы за рассмотрение неустановленного имущества и незарегистрированных подразделений.

Досрочные встречи:

Без платы за первое совещание, Дополнительные встречи

$ 300.00 каждый плюс консультационные услуги.

WET

Разрешение на изменение водно-болотных угодий

200,00 долларов плюс консультационные сборы и 1:1 смягчение последствий в размере 1 доллара США и уменьшение более чем 1 доллара1: для чего-либо.

Разрешения и постановления
3

78

8

CR

$ 750.00

$ 750.00

CU

Условное использование

$ 300.00 плюс консультационные услуги.

ZV

зонирования

$ 400,00

Коммерческая резонирование

Коммерческая резонирование

6

$ 900.00 Plus Consulting Rooms.

РУБ

Перепланировка жилых помещений

800,00 долларов США плюс консультационные услуги.

 

Поправки к карте будущего землепользования

SCPA

Поправки к мелкомасштабной карте

00 плюс консультационные услуги.

LCPA

Поправки к крупномасштабной карте

3000,00 долларов США плюс консультационные услуги.

DRI

Развитие регионального воздействия (DRI)

10 000,00 долларов плюс консультационные услуги.

TXT

LDC, Поправки к тексту зонирования или комплексного плана

3000 долларов США.00 плюс консультационные услуги.

Запланированные единицы разработки:

PUD

Жилой, смешанный и бизнес-запланированные устройства

$ 3500.00 плюс консалтинговые сборы.

 

Поправки к PUD, не требующие публичных слушаний

300 долларов США.00 плюс консультационные услуги.

DSR

Повторная подача после первой повторной подачи в процессе рассмотрения

100,00 долларов США за каждую плюс консультационные услуги.

 

Счета условного депонирования

4 9 $ за замену CSSI на месте.

TRF

Фонд замены деревьев

SF

Фонд тротуара:
4 фута в ширину 4 дюйма в глубину

 

14 долларов.76 за погонный фут. Установка нового тротуара.

 

 

17,96 долл. США за погонный фут. ремонт/удаление/замена существующего тротуара.

4 ‘

$ 16,92 на линейный Ft. Установка нового тротуара.

$ 23.72 на линейный FT Ремонт / удаление /замена существующего тротуара.

5 ‘

$ 18.45 за линейный Ft. Новый тротуар Установка.

$ 22.45 за линейный Ft. Ремонт / удаление/замена существующего тротуара.

 

ширина 5 футов глубина 6 дюймов

21,15 долл. США за погонный фут.

 

 

29 долларов.65 за погонный фут ремонт/удаление/замена существующего тротуара.

6 ‘Широкие 4 «

$ 22.14 на линейный Ft. Новый тротуар Установка.

$ 26.94 за линейный FT.Repair/ удаление/замена существующего тротуара.

 

6 футов в ширину 6 дюймов в глубину

25 долларов США.38 за погонный фут. Установка нового тротуара.

 

 

35,58 долл. США за погонный фут. ремонт/удаление/замена существующего тротуара.

 

Копии/Разное

24″ × 36″ черно-белые планы

2,00 долл. США за страницу.

Цветные карты размером 36 x 48 дюймов

15,00 долл. США каждая.

Любой компакт-диск с записью из ГИС

10 долларов.00 каждый.

«Незначительные поправки», не изменяющие намерение и цель утвержденного генерального плана разработки или соглашения о разработке, могут быть одобрены соответствующим должностным лицом по реализации после рассмотрения и комментариев ведомства. Примеры незначительных поправок включают незначительные дизайнерские изменения ландшафта, парковки или высоты здания. Поправки PUD, которые считаются серьезными изменениями в MDP и/или DA, должны быть рассмотрены и обработаны в соответствии с разделом 110-1101 Кодекса землеустройства.Основные поправки можно охарактеризовать как существенно изменяющие предложения, которые включают изменения в использовании, плотности/интенсивности, реконфигурации участков и т. д.». (Разд. 110-310(k)(5)d. Земельного кодекса)

(През. № 2005-14, § 2, 5-16-2005; Постановление № 2005-38, §§ 1, 2 2006-13, § 2, 17.04.2006, Постановление № 2007-15, § 2, 16.07.2007, Постановление № 2007-24, § 2, 20.08.2007, Постановление № 2010-34, § 1, 18.10.2010, § Постановление № 50-2019.)

Мичиган Зонирование, планирование и землепользование

Эксперты по землепользованию штата Мичиган объясняют все тонкости зонирования и землепользования независимо от того, представляете ли вы застройщика, муниципалитет, землевладельца или соседа.Вы сможете:

  • Решить непредвиденную проблему зонирования или землепользования
  • Запросить изменение зонирования, специальное разрешение на землепользование или PUD
  • Представлять муниципалитет или соседей, возражающих против заявки на землепользование
  • Сделать выигрышную презентацию в муниципалитет или суд
  • Укажите все необходимые одобрения или разрешения, включая водно-болотные угодья, лесные массивы или исторические памятники
  • Сделайте доказательную запись на муниципальном уровне, чтобы вы могли успешно решать конституционные проблемы

Основные моменты последнего обновления включают:

  • Два ЕВ.S. Дела Верховного суда о нормативных актах, Cedar Point Nursery v Hassid, и Knick v Township of Scott, Pennsylvania
  • Обсуждение дела Верховного суда Мичигана, DeRuiter v Township of Byron, , о муниципальных полномочиях по зонированию в контекст медицинской марихуаны
  • Решения апелляционного суда по временным постановлениям о зонировании, условному изменению зонирования, действиям, причиняющим вред, и Четвертой поправке, отклонениям в использовании и лицензиям на краткосрочную аренду
  • Обсуждение поправок к Закону о водно-болотных угодьях в 2018 г.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован.